Contexto

Empresas desarrolladoras de vivienda en el 2013

Durante este capítulo se hablará de los estados financieros y lo que éstos transmiten. Como ejemplo se puede citar un caso drástico de lo que se puede extraer de los estados financieros.

Un promotor de sociedades de inversión desea analizar la industria de desarrollo inmobiliario, para poder asesorar eficientemente a sus clientes inversionistas. Su criterio se fundó en buscar y analizar empresas de mayor bursatilidad.

Dentro de las que se pueden mencionar están: CASAS GEO, HOMEX, SARE y URBI, al primer trimestre del 2013 mostraron un claro deterioro en la capacidad de generación de flujos de efectivo, desencadenando problemas de liquidez al reportar resultados negativos en dicho periodo. Por otro lado los niveles de deuda se apreciaron por demás muy altos.

En el periodo mencionado anteriormente las empresas Homex, Urbi y Geo reportaron pasivos totales (incluyendo obligaciones con proveedores) de 37,422 millones de pesos (mdp), 32,566 mdp y 29,473 mdp, respectivamente. Su deuda bancaria y bursátil sumó 22,415 mdp, 21,711 mdp y 14,386 mdp, en el mismo orden.

La posición de efectivo del sector vivienda (incluyendo Ara y Sare) cayó en un 74% comparado con los primeros tres meses de 2012 al registrar apenas 2,244 mdp, esto dio como resultado en el incumplimiento con los vencimientos del segundo trimestre de 2013 por más de 6,000 mdp. Los problemas de liquidez dieron como consecuencia el incumplimiento de pago con acreedores, y en conjunto las tres enfrentaron más de 10 demandas en diversos tribunales.
Urbi dio en ese entonces a conocer que el Banco Inbursa, Banco Monex y Morgan Stanley (France) han demandado legalmente el pago de 200, 60 y 7.4 mdp, respectivamente.

¿Que mostraban dichos estados financieros?
¿Cuáles fueron las razones de comportamiento en este sector en especial?
¿Cómo se relaciona la capacidad de generación de flujos de efectivo con el cumplimiento de los compromisos financieros?

Explicación

Análisis financiero

El análisis financiero es un proceso por el cual se recopila, interpreta, compara y analiza los estados financieros y los datos que describen la operación de una empresa en particular.

Para realizar dicho análisis es necesario interpretar de datos como:

Porcentajes
Tendencias
Tasas
Estados financieros

Todo lo anterior es necesario para proveer información para toma de decisiones a los diferentes usuarios tales como: administradores, analistas, acreedores, entre otros. Dentro de las decisiones que se pueden originar al analizar los estados financieros se pueden citar:

El otorgamiento de préstamo bancario.
Revisar si la empresa es sólida, disciplinada y eficiente para una emisión de bonos.
Selección de inversión en una empresa determinada.
Revisar el desempeño del negocio y poder rendir cuentas.

Para lograr lo anterior se debe de adentrar en las siguientes áreas de estudio:

Liquidez y solvencia
Eficiencia en la utilización de activos
Rentabilidad
Capacidad de endeudamiento
Valor de mercado

Estados de resultados

Como ya se mencionó, los estados financieros sirven para estructurar la información del desempeño de una empresa en particular, en donde se muestra tanto la situación actual de la misma como su desempeño histórico. Sus objetivos son:

Proveer información, veraz, útil, oportuna, confiable y comparable para la toma de decisiones de inversión y crédito
Evaluar la solvencia y liquidez de la empresa
Conocer el origen y características de sus recursos que se utilizan
Conocer su estructura financiera.
Grados de apalancamiento.
Proveer información para poder realizar un presupuesto operativo y financiero.

Dentro de los más importantes, están los estados de resultados y los estados de situación financiera.

Estos muestran los ingresos y gastos incurridos por una empresa, y por ende la utilidad o pérdida generada durante un periodo.

Los elementos que lo conforman son:

Ingresos: cuantas fueron las ventas de un bien o servicio en un periodo determinado
Costos: cuánto costó a la empresa producir durante ese periodo el producto a vender
Gasto: cuánto gastó la empresa en el periodo, en: administración, ventas y financieros
Resultado: cuánto obtuvo de utilidad o pérdida en dicho periodo

El estado de resultados contribuye a determinar lo siguiente:

La rentabilidad de una empresa con respecto a su inversión.
El desempeño de una empresa
Riesgos de liquidez
Potencial de generación de flujos de efectivo y por lo tanto potencial para cumplir con los compromisos de crédito adquiridos por la misma o que piensa adquirir
Dividendos a repartir

Estado de situación financiera.

Este es conocido también como balance general y determina la situación de los activos, pasivos y el patrimonio de una empresa a una fecha determinada.

Este es conformado por tres elementos:

Activos: Cuánto tiene la empresa. Como activos se pueden considerar el efectivo, las cuentas por pagar, inventarios, activo fijo, etc.
Pasivos: Cuánto debe la empresa en relación con el total de activos. Como pasivos se pueden considerar las cuentas por pagar, créditos hipotecarios, proveedores, etc.
Capital: El patrimonio de los accionistas, o la proporción que aportaron del total de activos. Dentro del capital se puede considerar, acciones comunes, utilidades de ejercicios anteriores, utilidad del ejercicio, etc.

Por medio de un balance general podemos determinar:

Cuánto tiene, cuánto le deben, cuánto debe, cuánto le pertenece a los dueños
Liquidez o capacidad de pago
Rentabilidad de los activos y del capital
Porcentaje de pasivos y capital con respecto a los activos, entre otros

A continuación se muestra una de las herramientas para elaboración de un análisis financiero, partiendo de los estados financieros antes mencionados. Puedes consultar el archivo aquí.