Un caso hipotético, pero comúnmente encontrado, es el de escrituras, como el que a continuación se describe: 

Terreno rústico de 18 hectáreas, 22 áreas y 36 centiáreas, con las siguientes medidas y colindancias: Al norte, con XXXX metros, colindando con el Arroyo el Mesteño; al sur con XXXX metros, colindando con camino vecinal; al oriente, con XXXX metros, colindando con predio de Don Manuel Quintana Moreno; al poniente, con XXXX con predio propiedad de Alfonso García Roacho. Sin embargo, al medirlo, el terreno tiene una extensión mayor; y es posible que al medirlo con GPS, las medidas que describe la escritura son equivocadas.

Ahora analiza:

Como es bien sabido, existen una infinidad de casos, en los cuales, los derechos de propiedad de un inmueble son afectados, o pretenden serlo, por parte de terceros que quieren apropiarse del mismo o de compraventas fraudulentas realizadas con una mala intención, o simplemente, existen discrepancias entre los propietarios de inmuebles contiguos, sobre la extensión de sus terrenos.

Ante todas estas situaciones, el legislador ha incluido mecanismos que pueden ser llevados a cabo a efecto de poder determinar el derecho de cada parte.

A continuación analizaremos algunas situaciones y sus posibles soluciones:

El primer mecanismo a visitar, es el necesario para determinar los linderos o la verdadera extensión de un inmueble.

Es común, que entre dos o más propietarios, existan discrepancias, acerca de la verdadera extensión de un inmueble. Todo esto, ya que pueden haber errores en las escrituras de los inmuebles, describiendo bienes inmuebles de manera equivocada o porque como hace tiempo no existían los mecanismos de medición que hoy en día están disponibles, puede darse el caso de que un inmueble no cuente con la extensión que aparece en una escritura o tenga una mayor de la ahí descrita.

Para resolver las contiendas que puedan existir en el mismo Código Civil (2015), se ha determinado el proceso para resolverlo, mismo que es conocido como Diligencias de Apeo y Deslinde.

Al respecto, el artículo 2290 del Código Civil Federal (2013) indica:

En el caso del contexto, la solución sería tramitar un apero o deslinde, ya que de acuerdo con el artículo anteriormente citado, todo lo que esté dentro de la descripción de los linderos es del propietario.

Cabe mencionar que dichos procedimientos de apeo o deslinde son relativos a procedimientos judiciales que han de seguirse ante los tribunales o ante fedatarios públicos. Por lo que, en cada caso, habrá que remitirse a la legislación aplicable en la entidad federativa en dónde se encuentre el inmueble.  Sin embargo, con la intención de homogeneizar en este asunto, analizaremos las disposiciones del Código Federal de Procedimientos Civiles (2015).

El artículo 513 del Código Federal de Procedimientos Civiles, a la letra indica:

Artículo 517. La petición de apeo debe contener: 

1. El nombre y ubicación de la finca que debe deslindarse; 
2. La parte o partes en que el acto debe ejecutarse; 
3. Los nombres de los colindantes que puedan tener interés en el apeo, si son conocidos, y si no lo son, los datos indispensables para identificar sus predios;
   
4. Ei sitio donde están y donde deben colocarse las señales, y, si éstas no existen, el lugar donde estuvieron o debieron levantarse, y 
5. Los planos y demás documentos que vengan a servir para la diligencia, y designación de un perito por parte del promovente. 

1. Practicará el apeo, asentándose acta en que constarán todas las observaciones que hicieren los interesados.
2. La diligencia no se suspenderá por virtud de las observaciones, sino en el caso de que alguna persona presente, en el acto, un documento debidamente registrado, que pruebe que el terreno que se trata de deslindar es de su propiedad.
3. Al ir demarcando los límites del fundo deslindado, otorgará posesión al promovente, del predio que quede comprendido dentro de ellos, si ninguno de los colindantes se opusiere, o mandará que se le mantenga en la que esté disfrutando.
4. Si hay oposición de alguno de los colindantes respecto a un punto determinado, por considerar que conforme a sus títulos, queda comprendido dentro de los límites de su propiedad, el tribunal oirá a los testigos de identificación y a los peritos, e invitará a los interesados a que se pongan de acuerdo. Si éste se lograre, se hará constar así, y se otorgará la posesión, según su sentido. Si no se lograre el acuerdo, se abstendrá el juez de hacer declaración alguna en cuanto a la posesión, respetando en ella a quien la disfrutare y mandará reservar sus derechos a los interesados para que los haga valer en el juicio correspondiente.
5. Mandará que se fijen las señales convenientes en los puntos deslindados, las que quedarán como límites legales. Los puntos respecto a los cuales hubiere oposición, no quedarán deslindados ni se fijará en ellos señal alguna, mientras no haya sentencia ejecutoria que resuelva la cuestión, dictada en el juicio correspondiente.

Conforme a lo indicado, las Diligencias Judiciales de Apeo o Deslinde, tendrán el efecto de que el juez, válidamente señale los linderos de una propiedad, asesorado por los peritos de las partes, pero en caso de que exista oposición con los dueños de los terrenos contiguos, el juez se abstendrá a declarar sobre tal situación. Al respecto, cabe mencionar que si existe oposición, tendría que hacerse un juicio más complicado, sobre propiedad de un inmueble, en una vía Ordinaria Civil, posiblemente determinando sobre la usucapión o sobre la nulidad de algunas disposiciones de alguna escritura de un tercero, dependiendo de cada caso.

Procedimiento ante notario público

Cabe mencionar, que es posible que en ciertas legislaciones estatales, por ejemplo la de Coahuila, existan facultades otorgadas por disposición de ley, en las cuales se autoriza la realización de diligencias de apeo o deslinde a través de un notario público, facilitando la realización de estas diligencias.