1.1 Inmuebles clasificados dentro del uso habitacional
Según la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León (2009) la Edificación se define como:
Aquella obra en proceso de construcción o ya terminada que se encuentre dentro de un lote o predio; la edificación puede ser habitacional, comercial, de servicios, Industrial, de infraestructura o equipamiento urbano.
Uno de los tipos habitacional más comunes son las casas habitación, cuya característica principal es que están definidas dentro de un predio individual por su capacidad de alojamiento unifamiliar. Es decir, que son diseñadas para proporcionar estancia a una sola familia, la cual, dependiendo de su tamaño, podrá requerir un tamaño de casa diferente.
De esta forma podemos identificar de acuerdo a la clasificación que se le da a una vivienda, por ejemplo en el Reglamento de Construcciones de la ciudad de Monterrey (2015), que las viviendas unifamiliares comprenden construcciones, en un predio o lote, de hasta 300 m2, construidas en 1 y hasta 3 plantas o niveles.
Ciertamente la cantidad de equipamiento de una vivienda no se encuentra limitado por la Ley, pero dependiendo qué tan equipada deba estar una vivienda, requerirá entonces un mayor tamaño, y esto de alguna forma u otra determinará su clasificación y se regirá bajo distintos estándares que determinarán el pago de impuestos y servicios. Para el caso en particular del Reglamento de Construcciones de la ciudad de Monterrey (2015), una vivienda que tenga más de 300 m2 de construcción es clasificada como Multifamiliar e implicará gastos mayores por su edificación a sus propietarios.
Un segundo tipo de inmueble habitacional son los llamados departamentos, cuya principal característica es que generalmente están construidos, dentro de uno o más predios, en conjunto con otros departamentos de similares características, compartiendo muros o entrepisos, constituyendo de esta forma un conjunto habitacional multifamiliar. Así por ejemplo en el Reglamento de Construcciones de la ciudad de Monterrey (2015), las viviendas multifamiliares están clasificadas por los m2 construidos desde los 300 m2 hasta los 1500 m2 y mayores.
Las casa-habitación y los departamentos dependiendo del nivel de desarrollo de la zona, pueden generalmente incluir todo o parte del siguiente equipamiento:
Cochera doble o individual
Baños en 1 o más recámaras
En este mismo contexto es importante considerar que la clasificación de estos inmuebles puede variar dependiendo de la localidad en la que se pretenda construir el inmueble. Es por eso que se recomienda a la hora de integrar un proyecto atender los lineamientos de la Leyes Generales de Desarrollo Urbano y sus respectivos Reglamentos de Construcción.
1.2 Inmuebles clasificados dentro del uso Industrial
Según el artículo 123 de Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León (2015), se clasifican los inmuebles a partir de su uso de suelo y dentro de los cuales se encuentra el uso de suelo definido como tipo industrial. En este tipo de inmuebles generalmente se desarrollan operaciones de manufactura, transformación, almacenaje o distribución de productos, y se subclasifican a su vez por el tipo de contaminantes que expiden al medio ambiente, por lo que debido al impacto que puedan causar son clasificados como inmuebles para industria ligera e industria pesada.
Un inmueble para la industria ligera, como lo indica el artículo 128 de Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León (2015), se define de la siguiente manera:
Es aquél en el cual NO se manejan materiales tóxicos, inflamables, corrosivos o radioactivos, no produce destellos luminosos, vibraciones o ruido o si los produce están dentro de los límites de las Normas Oficiales Mexicanas vigentes sin necesidad de equipos especiales, no consume más de 10 Kvas. De energía eléctrica no requiere transporte ferroviario dentro del predio.
Bajo estas condiciones las empresas que no incumplen ninguna de estas características generalmente están relacionadas con operaciones de almacenaje, distribución y manufacturas menores.
Las bodegas de industria ligera, puede generalmente incluir todo o parte del siguiente equipamiento:
Un inmueble para la industria pesada, como lo indica el artículo 128 de Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León (2015), se define de la siguiente manera:
Es aquél en el cual por su operación se llegaran a cumplir una o todas de las siguientes características; se manejan materiales tóxicos, inflamables, corrosivos o radioactivos, se produzca destellos luminosos, vibraciones o ruido o si los produce están dentro de los límites de las Normas Oficiales Mexicanas vigentes sin necesidad de equipos especiales, se consume más de 10 Kvas. De energía eléctrica y pudiera requerir transporte ferroviario dentro del predio.
Bajo estas condiciones las empresas que cumplen alguna de estas características generalmente están relacionadas con operaciones de manufactura, ensamble, transformación, montaje y fabricación en general de productos al servicio del comercio, industria, construcción y/o servicios públicos generales.
Las naves de industria pesada, pueden generalmente incluir todo o parte del siguiente equipamiento:
1.3 Inmuebles clasificados tipo comercial
Los inmuebles de tipo comercial se destinan para realizar transacciones de compra y venta de productos o servicios, en ellos se requiere tener la infraestructura de servicios adecuada para la debida interacción entre clientes y prestadores de servicios. Estos inmuebles generalmente tienen que estar en zonas de fácil acceso, con factibilidad de servicios eléctricos y de telefonía e internet de gran capacidad. Estos se concentran generalmente en centros comerciales, centros financieros o edificios corporativos generalmente ubicados en los grandes puntos de desarrollo de las grandes ciudades.
Por su función, son clasificados en diferentes tipos, a por ejemplo el artículo 127 de Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León (2015), agrupa por su función a oficinas, edificios y locales de la siguiente forma:
- De alimentos y bebidas: restaurantes, cafeterías, taquerías y similares
- Cabaret y centros nocturnos
- Casas de juego, centros de apuestas, casinos y similares
- De alojamiento: hoteles, moteles, posadas, casas de huéspedes y similares
- Servicios bancarios y financieros: casas de cambio, aseguradoras, arrendadoras y similares
- Prestación de servicios a empresas y particulares: oficinas, despachos de profesionistas, control de plagas, alquiler de automóviles, limpieza y mantenimiento de edificios y
similares
- Servicios educativos: escuelas privadas de; educación preescolar, primaria, secundaria, preparatorias, universidades, educación especial, danza, arte y similares
- Servicios de salud: consultorios médicos, dentales, hospitales, laboratorios, unidades de emergencia y similares
- Servicios de asistencia social: guarderías infantiles, orfanatorios, asilos y similares
- Asociaciones civiles y similares: colegios de profesionistas, sindicatos, gremios, clube deportivos y similares
- Servicios religiosos: templos, conventos, seminarios y similares
- Servicios mortuorios: funeraria, cementerio, incinerador, columbario, mixto y similares
- Servicios de recreación pasiva: cines, radiodifusoras, teatros, autódromos, palenques, velódromos, estadios y similares
- Servicios de recreación activa: canchas deportivas, campos de golf, vitapistas, patinaderos, boliches, centros para eventos sociales, juegos electrónicos y similares
- Servicios culturales: bibliotecas, museos, galerías de arte, zoológicos y similares
- Servicios de reparación y mantenimiento de vehículos: talleres mecánicos, eléctricos, vulcanizadoras y similares
- Servicios de reparación de otros artículos: cerrajerías, de calzado, de motocicletas y similares
- Servicios de limpieza: lavanderías públicas, tintorerías, de muebles y similares
- Servicios personales: salones de belleza, salas de masajes, peluquerías, fotografías, agencias de viajes y similares
- Servicios públicos: depósitos de desechos sólidos domésticos, reformatorios, rellenos sanitarios, oficinas de tránsito, centrales de policía y similares
- Servicios de comunicaciones y transportes: cibercafés, correos, telégrafos, aeropuertos, helipuertos, estacionamiento de taxis, estaciones de radio y televisión
- Los demás que determinen los municipios en sus reglamentos y programas de centros de población
Para conocer cuál ha sido el boom inmobiliario, te invitamos a revisar la siguiente entrevista con Enrique Beltrán, director del bufete de desarrollo inmobiliario:
1.4 Inmuebles clasificados por su función de entretenimiento
Estos inmuebles cumplen características de esparcimiento y recreación. Están generalmente diseñados para albergar grandes cantidades de personas, las cuales pueden estar en espacios abiertos o cerrados y deben cumplir altos estándares de seguridad. Requieren gran capacidad de infraestructura de servicios de todo tipo, así como gran accesibilidad. Por su carácter de masivos deben proveer servicios adicionales extraordinarios como son servicios de asistencia médica y de estacionamiento. Estos centros pueden a su vez albergar dentro de sus instalaciones otros inmuebles para ofrecer servicios complementarios, como locales comerciales y oficinas administrativas.
Este tipo de inmuebles muchas veces aprovechan atractivos naturales para construirse alrededor de los mismos o dentro de ellos y de esta forma convertirse en centros turísticos o parques. Generalmente requieren de predios o lotes de gran tamaño y deben ubicarse de manera estratégica según los planes de desarrollo urbano de las ciudades.
En este mismo contexto, es importante considerar que la clasificación de estos inmuebles puede variar dependiendo de la localidad en la que se pretenda construir el inmueble. Es por eso que se recomienda a la hora de integrar un proyecto atender los lineamientos de la Leyes Generales de Desarrollo Urbano y sus respectivos Reglamentos de Construcción.
Con base en lo estudiado anteriormente, realiza un razonamiento sobre la importancia del conocimiento y características de la clasificación de inmuebles y la manera en cómo consideras que pueden ser utilizadas en el mercado inmobiliario.
Toma en cuenta las siguientes preguntas:
- ¿Cuáles son las principales características que distinguen a un inmueble de otro?
- ¿Por qué consideras que es importante tener una normatividad para las construcciones?
- ¿Consideras adecuado construir viviendas en zonas de uso industrial y viceversa?
- ¿Cuál puede ser el impacto más importante que pueda causar en el medio, la construcción de un desarrollo turístico?
- ¿Cuáles de los problemas de tu comunidad estimas que puedan ser derivados de una mala planeación urbana?
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Práctica
En un mapa de la ciudad de Monterrey, identifica los diversos desarrollos que se llevan a cabo actualmente y su clasificación según su tipo y uso. Analiza la movilidad de la población a partir de la operación de estos desarrollos y de qué forma impacta el estándar de vida de sus inquilinos y propietarios.
Ahora, basado en la clasificación de desarrollos por su uso, realiza un razonamiento sobre la importancia de su conocimiento y características y la manera en cómo consideras que pueden ser utilizadas en el mercado inmobiliario.
Básate en las siguientes preguntas:
- ¿Cuáles son las principales características que distinguen a un desarrollo de otro?
- ¿Cuáles pueden ser los impactos más importantes que pueda causar en el medio, la construcción de un desarrollo inmobiliario de gran dimensión?
- ¿Cuáles son los principales desarrollos de tu comunidad?
