La importancia del plan de estudios

Cuando vi mi programa de estudios al entrar a la carrera de ingeniería civil, saltaron a la vista inmediatamente las materias de físico-matemáticas y diseño estructural o diseño hidráulico como las más atractivas de la carrera. En ese momento consideraba que dichas materias serian la médula de mi desarrollo profesional, pero entre todo el cúmulo de materias y cursos se escondía una llamada Administración de la Construcción. Jamás imaginé lo que significaría en mi vida profesional ese curso.

Recuerdo que revisábamos temas relacionados con costos de construcción, procedimientos constructivos y administración general, sin embargo, en su momento no le di la importancia necesaria, pues pensaba: ¿cuándo podré utilizar estos conocimientos?

Con el paso del tiempo, me di cuenta que ésta era precisamente la materia más recurrente en mi vida profesional y, hasta que fui gerente y consultor vi su utilidad real y clara.

Por ello, es importante que mediante este tema adquieras conocimientos fundamentales que sin duda pondrás en práctica a lo largo de tu vida profesional, pues para llevar a cabo la ejecución de un proyecto inmobiliario de valor, precisión y eficacia, se requieren fundamentos que se revisarán a continuación.

Recuerda que un asesor o agente inmobiliario que ocupa un puesto gerencial, cuenta con su propia empresa o dirige una, necesita tener una variedad de conocimientos y áreas de especialidad, así como versatilidad en su perfil.

Una de las etapas más importantes en la planeación de los proyectos es la elaboración del presupuesto. Para llevar a cabo esta actividad, los desarrolladores se apoyan en especialistas de la construcción dedicados a la elaboración de los mismos, especialistas cuya experiencia y conocimiento son bastante amplios para poder realizar estimaciones acertadas y que faciliten el control del presupuesto durante su ejecución.

Una buena estimación de costo le da garantía al desarrollador sobre los valores finales del proyecto y le permite generar estrategias de promoción basadas en descuentos e incentivos que les permita diferenciarse de la competencia.

El presupuesto del proyecto se va realizando por etapas y dependiendo de la fase en la que se encuentre el proyecto, el nivel de detalle va siendo cada vez mayor.

3.1 Estructura del presupuesto según la fase del proyecto (WBS)

En la ejecución de cualquier tipo de proyecto es importante tener claridad mental de cada una de las actividades que se tienen que realizar para llegar al objetivo o producto final. En la construcción no es la excepción, y dada la gran cantidad de actividades que se deben ejecutar por diferentes especialistas o empresas, resulta vital durante la planeación desarrollar el Desglose Estructurado del Trabajo (WBS por sus siglas en inglés) el cual nos permitirá tener el panorama total de actividades que se tienen que ejecutar, desde la más general hasta el último detalle, para poder entregar el proyecto.

A cada una de estas actividades se le asignará una escala de tiempo, para así obtener el programa de obra y proyecto, se le asignará un responsable para poder dar un seguimiento adecuado y se le asignará un costo, el cual permitirá tener el presupuesto del proyecto.

Tu objetivo en este tema es comprender cómo se lleva a cabo el presupuesto y análisis del proyecto, ya que muchas veces tendrás que asesorar a tus clientes y es necesario que tengas un panorama amplio para poder hacer realizar una consultoría real y efectiva.

Cada etapa del proyecto requiere un nivel distinto de detalle en el presupuesto, así por ejemplo, en una etapa temprana de la planeación, una estructura simple de presupuesto puede incluir de manera general costos de adquisición de predios y de construcción, y asignar un porcentaje del valor de éstos para otros gastos indirectos. En cambio para la etapa de construcción, un presupuesto con un gran nivel de detalle será indispensable para poder tener un mejor control administrativo del proyecto.

En general una estructura típica de presupuesto puede incluir los siguientes conceptos:

Haz clic en cada apartado para conocer su información.

Esta estructura se va desglosando o detallando dependiendo de la etapa del proyecto, del nivel de control que tiene como alcance cada miembro de la organización y del nivel que éste ocupe dentro del organigrama del proyecto.

Por ejemplo, a la Dirección General del proyecto probablemente le interese ver los reportes de balance de gastos, en cambio el nivel de Dirección Técnica del proyecto muy probablemente requiera tener el control sobre algún subnivel.

Hacia abajo en el organigrama de la organización se encuentran los gerentes de cada una de las áreas, los cuales, tal vez requieran tomar el control en niveles por debajo del mostrado en el párrafo anterior, y conforme se llega más abajo en el nivel de la organización el presupuesto va desglosándose con un mayor nivel de detalle. El nivel de detalle en el presupuesto de un proyecto inmobiliario puede llegar a ser de gran extensión.

El nivel de desglose en los presupuestos va incrementándose conforme se avanza en el proyecto:

1. Planeación

La primera estructura mostrada puede servir para las etapas de planeación, en donde se requiere generar rápidamente corridas financieras que permitan tomar decisiones sobre la factibilidad del proyecto y poder dar el siguiente paso. Bajo este criterio, los desarrolladores deben apoyarse en un staff de arquitectos e ingenieros que cuenten con la experiencia y conocimiento suficiente del mercado de precios de la construcción, de tal forma que de manera ágil puedan generar presupuestos paramétricos de manera precisa y acertada.

1. Ejecución

Una vez que se da el siguiente paso y se define avanzar con el proyecto, empiezan a contratarse y elaborarse las ingenierías, estudios y diseños, los cuales permitirán tener los catálogos de conceptos suficientemente detallados para enviarlos a cotización con los constructores invitados por el desarrollador para participar en la construcción del proyecto.

Al momento en que se reciben los sobres con las propuestas y se define al ganador del proyecto para cada una de las especialidades, el gerente del proyecto se encargará de integrar el presupuesto base, con el cual se llevará a cabo el control de ejecución de la obra. Este presupuesto base debe estar acorde y dentro del presupuesto paramétrico aprobado, ya que con estos costos se determinó la factibilidad del proyecto. A partir del presupuesto base, se lleva a cabo el control para subcontratos, adquisición de materiales, equipos y contratación de la mano de obra.

Posteriormente, cuando se van realizando las contrataciones de cada una de las especialidades, según la estructura del presupuesto que se ejecuta a nivel de la Dirección Técnica del proyecto, se va elaborando un presupuesto detallado, el cual generalmente está a cargo de los niveles de supervisión, superintendencia o mandos intermedios.

3.2 Costos de construcción

Ahora que tienes claro cómo se va estructurando el presupuesto de un proyecto inmobiliario, podrás ver con más detalle cómo se conforma el presupuesto de las principales partidas. Para el caso de los costos de construcción, estos son referidos precisamente por el conjunto de cada una de:

Lo anterior, integra el inmueble en ejecución y, por tanto esta actividad está a cargo directamente del staff de construcción generalmente formado por arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros electromecánicos, topógrafos, geólogos, hidrólogos, contratistas y diseñadores.

Los costos de esta fase del proyecto pueden variar debido a diferentes factores como procedimientos constructivos, tipos y calidad de materiales, origen de los materiales, tecnologías de instalación y de materiales, la calificación de la mano de obra, equipos y su origen de fabricación, alcance de equipamiento, topografía y geología del terreno, y en general, dependiendo de las definiciones establecidas en la memoria técnica-descriptiva (documento que se genera en la etapa de estudio y planeación, el cual define cada uno de los elementos que conforman el espacio físico del proyecto y que se constituye en la etapa final del mismo) en cada uno de los entregables al cliente.

Los especialistas de este ramo definen con base en sus precios unitarios, el costo de construcción de cualquier elemento físico del edificio, incluyendo en el costo cada uno de los rubros siguientes:

1. El consumo de cada uno de sus insumos por cada metro cuadrado, metro lineal o pieza del inmueble.
2. Las horas hombre requeridas para su instalación o fabricación.
3. Los costos indirectos del proceso constructivos.
4. El manejo logístico del mismo.
5. Los pagos de prestaciones de ley hacia los trabajadores, así como los gastos por rentas de equipos.
6. Herramientas especializadas requeridas para su construcción, instalación o fabricación.

La aprobación de cada presupuesto de construcción estará acotada siempre por el cumplimiento de tres conceptos:

3.3 Costos indirectos

Esta partida está relacionada con todos los estudios que se realizan previo al inicio de la etapa de diseño, tales como los estudios topográficos, estudios de mecánica de suelos que son requeridos para el diseño de la cimentación y estructura, el estudio hidrológico el cual arroja datos necesarios para la proyección y diseño de las obras hidráulicas del proyecto, entre otros estudios, como pueden ser de tráfico, de asoleamiento, de vientos dominantes; todos requeridos por cada especialidad de la construcción.

Así mismo en este rubro del presupuesto están contenidas las erogaciones por la elaboración de los diseños desde el arquitectónico, estructural, civiles y de instalaciones, los cuales son muy importantes para obtener el presupuesto base del proyecto, ya que su entrega contenida en planos, memorias y catálogos de especificaciones y conceptos, permite generar los concursos de obra.

Dentro de este rubro se encuentran contenidos gastos recurrentes durante la ejecución de la construcción como lo son:

Los laboratorios de calidad de materiales

La cuadrilla de trazo
topográfico

Pagos de servicios
temporales

Comedores, balos, energía eléctrica, agua y drenaje.

Una parte muy importante en la ejecución y control de los proyectos inmobiliarios es la contribución en el control de la ejecución de la construcción por parte de la gerencia de proyecto, la cual para algunos desarrolladores constituye la contratación de una compañía externa que se encargue de esta labor mientras que para otros la gerencia está compuesta por un staff interno y cuyos gastos administrativos por sueldos, salarios, prestaciones e incentivos de dicha organización están considerados también dentro de la partida de los indirectos del proyecto.

La labor de la gerencia de proyecto consiste de manera general en coordinar, dirigir, liderar, supervisar y controlar, la ejecución de cada uno de los trabajos y actividades del proyecto en las diferentes etapas del mismo, en estricto apego a las 4 primicias de un proyecto inmobiliario:

3.4 Costos de promoción y comercialización

En las estructuras de presupuesto previamente expuestas, esta partida está destinada a fondear gastos para la comercialización y promoción del inmueble, mismos que pueden ser derivados del pago de comisiones a agentes inmobiliarios, pagos por realización de estudios de mercado o realización de encuestas, así como también gastos relacionados con la contratación de publicidad tanto en prensa, como en revistas, televisión, radio, creación de páginas web, administradores de redes sociales y el pago de personal de mercadotecnia quienes se encargan de elaborar y ejecutar los planes de promoción.

En cierto tipo de proyectos los habitacionales, comerciales y de usos mixtos de cierto nivel, los desarrolladores suelen acondicionar espacios de muestra o showrooms, simulando la experiencia que recibirán sus clientes al habitar o hacer uso de sus unidades inmobiliarias. Tales costos deben estar previstos en los presupuestos de promoción, desde la gestión, diseño, construcción, permisos e indirectos del mismo, incluso los gastos por su demolición.

El presupuesto asignado a esta partida generalmente es administrado por el gerente de mercadotecnia o el gerente comercial del desarrollador, quienes están enfocados a establecer las estrategias de promoción, estableciendo convenios con agentes inmobiliarios externos, coordinando los esfuerzos del equipo de ventas, y estableciendo el vínculo necesario con los medios externos relacionados con el medio inmobiliario.

Hasta este punto has observado cómo se elaboran las estructuras de los presupuestos, cómo va cambiando el nivel de detalle de los mismos conforme avanza el proyecto y también cómo diferentes especialistas se encargan de determinar el presupuesto de las diversas actividades, dependiendo de su área de conocimiento. Asimismo, has analizado que dentro de los presupuestos se consideran además de los costos constructivos, los costos indirectos como lo son impuestos y costos de comercialización.

A manera de conclusión, es válido señalar que la elaboración de un buen presupuesto es parte medular de la medición del éxito de los proyectos, ya que al final del mismo, uno de los principales objetivos del desarrollador es presentar utilidad monetaria al grupo de inversionistas que lo respalda.

En general, se puede decir que la clave principal para obtener un buen presupuesto es tener una estructura completa con cada una de las actividades que se requieren ejecutar para llevar a cabo dicho proyecto. Las omisiones son causa de malestares entre los desarrolladores, no sólo por el costo adicional que implica sino porque supone una mala planeación.

De la misma forma, cabe recalcar que la planeación adecuada prevé de omisiones o faltantes, reduce al mínimo los imprevistos y ayuda a optimizar los tiempos para la etapa de construcción, la cual se constituye en la fase en donde los cambios o adiciones impactan mayormente el costo final del proyecto.

Asegúrate de comprender:

• Cómo se elabora la estructura general de los presupuestos inmobiliarios.
• El nivel de detalle del presupuesto para las diversas etapas de ejecución del proyecto.
• Los especialistas involucrados o clave en la elaboración del presupuesto.

Investiga ejemplos de WBS para proyectos inmobiliarios, además de costos por unidad de las principales actividades descritas en el WBS. Si te quedó alguna duda, revisa artículos o libros en la biblioteca digital de tu Campus. Asegúrate de rebotar dichas ideas con tu facilitador para clarificar cualquier incertidumbre.

• Chamoun, Y. (2002). Administración Profesional de Proyectos. Estados Unidos: McGraw-Hill.
• Cámara Nacional de la Construcción. (2015). Costos por m² de construcción. Recuperado de http://www.cmic.org/comisiones/tematicas/costosyp/costom2/Bimsa/costom2.htm