10.1 Constitución del régimen en condominio
El régimen en condominio se constituye en aquellos inmuebles en que existen copropietarios de cosas comunes, a efecto de determinar las reglas de utilización, mantenimiento y consecuencias del incumplimiento de las obligaciones comunes.
Como en todo nuestro curso, la ley que regirá este tipo de relaciones será siempre la ley local del lugar en dónde se encuentren los inmuebles. Sin embargo, para efecto del presente análisis se utilizará el Código Civil Federal y las disposiciones sobre condominios que existen en el Distrito Federal, a manera de ejemplo.
Sobre el tema de la copropiedad, el Código Civil Federal la determina de la siguiente manera:
Artículo 938 (Código Civil Federal).- Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen proindiviso a varias personas.
Proindiviso, significa sin división detallada, si decir qué le corresponde a cada quien.
El régimen en condominio es contenido en el siguiente artículo del Código Civil Federal:
Artículo 951 (Código Civil Federal).- Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.
Cada propietario podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma su departamento, vivienda, casa o local sin necesidad de consentimiento de los demás condóminos. En la enajenación, gravamen o embargo de un departamento, vivienda, casa o local, se entenderán comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble sólo será enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de división.
Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto, se regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el reglamento del condominio de que se trate, por la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito y Territorios Federales, por las disposiciones de este Código y las demás leyes que fueren aplicables.
Respecto a lo asentado en este punto sobre el régimen en condominio, es importante resaltar lo siguiente:
- Que el régimen en condominio se da respecto a inmuebles que tienen áreas comunes entre sí, pero que son propiedad de diversos propietarios.
- Que se da, precisamente cuando la copropiedad de las áreas comunes no aceptan una cómoda división (por ejemplo, no sería factible dividir las escaleras de un edificio entre varios dueños; o la plaza central de una colonia cerrada, entre varios dueños).
- Que las disposiciones que rigen a los régimen en condominio son principalmente, lo asentado en la escritura de compraventa del inmueble, por el Reglamento del Condominio y por la Ley sobre condominios aplicable.
Cabe mencionar que este régimen en condominio puede ser aplicado para cuestiones relacionadas con inmuebles destinados a uso habitacional, comercial, industrial o inclusive mixto.
10.2 De la Ley del Régimen del Condominio
En el Distrito Federal existe una Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, que rige lo relativo a los condominios. Cabe señalarse, que en cada caso, será aplicable la ley local que exista, ya sea que las disposiciones estén contenidas en una ley especial o dentro del mismo Código Civil.
Para la definición del término régimen en condominio, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal dispone lo siguiente:
Artículo 3.- La constitución del Régimen de Propiedad en Condominio es el acto jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentarán ante Notario Público declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento y en el que dos o más personas teniendo un derecho privado utilizan y comparten áreas o espacios de uso y propiedad común, asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, en forma conveniente y adecuada para todos y cada uno, sin demérito de su unidad de propiedad privativa. Asimismo, una vez constituido el régimen de propiedad en condominio, éste deberá de registrarse ante la Procuraduría.
Es importante resaltar dos cuestiones:
El régimen en condominio se da a raíz de un acto formal, con acuerdo de voluntades y no por la simple disposición de ley.
La constitución debe de ser ante notario público.
Dicho acto debe ser registrado en el Registro Público de la Propiedad para su validez.
Su constitución puede ser inclusive posterior a la construcción del inmueble.
Según lo asentamos con anterioridad, el acuerdo de régimen en condominio debe ser formulado en Escritura Pública, ante Notario Público, debiendo contener lo siguiente:
Artículo 9.- Para constituir el Régimen de Propiedad en Condominio, el propietario o propietarios deberán manifestar su voluntad en Escritura Pública, en la cual se hará constar:
- El título de propiedad y la manifestación de Construcción Tipo B o C y/o Licencia de Construcción especial en su caso, con sus respectivas autorizaciones de uso y ocupación; o a falta de éstas la constancia de regularización de construcción.
- La descripción de cada unidad de propiedad privativa; número, ubicación, colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento de uso exclusivo, si los hubiera, que lo componen más el porcentaje de indiviso que le corresponde.
- El establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para el cumplimiento de las normas establecidas para facilitar a las personas con discapacidad el uso del inmueble.
- El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad privativa y su porcentaje de indiviso en relación con el valor total del inmueble.
- El uso y las características generales del condominio de acuerdo a lo establecido en los artículos 5 y 6 de esta Ley, el uso y destino de cada unidad de propiedad privativa.
- La descripción de las áreas y bienes de uso común, destino, especificaciones, ubicación, medidas, componentes y colindancias y todos aquellos datos que permitan su fácil identificación, y en su caso las descripciones de las áreas comunes sobre las cuales se puede asignar un uso exclusivo a alguno o algunos de los condóminos, y en este caso las reglas para dichas asignaciones.
- Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva del Régimen y el reglamento interno.
- La obligación de los condóminos de contratar póliza de seguro, con compañía legalmente autorizada para ello, contra terremoto, inundación, explosión, incendio y con cobertura contra daños a terceros, cubriéndose el importe de la prima en proporción del indiviso que corresponda a cada uno de ellos, previo acuerdo de la Asamblea General y lo establecido en el Reglamento Interno.
- El Reglamento Interno del Condominio, y en su caso conjunto condominal, el cual, no deberá contravenir las disposiciones de esta Ley, su Reglamento y otros ordenamientos jurídicos aplicables.
Cabe mencionar que en el régimen en condominio debe existir un órgano que represente a la comunidad de condóminos, y además, pueda tomar las decisiones correspondientes, que sean de importancia. Dicho órgano es la asamblea de condóminos.
Sobre este órgano, la Ley correspondiente del Distrito Federal, indica:
Artículo 29.- Esta Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno del condominio, son los que establecen las características y condiciones para la organización y funcionamiento social del condominio.
El Órgano Máximo del condominio es la Asamblea General.
Las asambleas generales por su tipo podrán ser ordinarias y extraordinarias:
- Las Asambleas Generales Ordinarias: Se celebrarán cuando menos cada seis meses teniendo como finalidad informar el estado que guarda la administración del condominio, así como tratar los asuntos concernientes al mismo.
- Las Asambleas Generales Extraordinarias: Se celebrarán cuando haya asuntos de carácter urgente que atender y cuando se trate de los siguientes asuntos:
a) Cualquier modificación a la escritura constitutiva del condominio o su Reglamento Interno de conformidad con lo establecido en esta ley.
b) Para la extinción voluntaria del régimen.
c) Para realizar obras nuevas.
d) Para acomodar lo conducente en caso de destrucción, ruina o reconstrucción.
Para la convocatoria de las asambleas, deberán seguirse las reglas que en el mismo acto de constitución del condominio se indicaron o en su defecto, por lo determinado por la misma ley de condominios aplicable en la localidad.
Además, ese órgano máximo, deberá de tener un órgano ejecutor, que sea el administrador, elegido conforme a las reglas determinadas en el convenio de condóminos, o en su defecto, lo que indique la propia ley:
Artículo 37.- Los condominios serán administrados por la persona física o moral que designe la Asamblea General en los términos de esta Ley, su Reglamento y el Reglamento Interno. Cuando exista un impedimento material o estructural que dificulte la organización condominal o los condóminos tengan una forma tradicional de organización, se podrá nombrar administración por edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas y áreas, y en aquellos casos en que el condominio tenga más de una entrada, los condóminos podrán optar por la organización, por acceso o módulo, siempre y cuando se trate de asuntos de áreas internas en común que sólo dan servicio a quienes habitan esa sección del condominio.
Se prohíbe la organización fragmentada dentro de las secciones y si el acceso es compartido por dos alas, no se permitirá la organización separada de éstas.
Las atribuciones de quienes tengan carácter de administrador Condómino o Profesional, miembro del Comité de Administración o del Comité de Vigilancia de un condominio, establecido en los artículos 43 y 49 de esta Ley, serán conforme lo que determina el presente ordenamiento, sin atribuirse la representación vecinal que determina la Ley de Participación Ciudadana del Distrito Federal, aun cuando se tratara de las mismas personas.
Las funciones de los integrantes de los Órganos de Representación Ciudadana electos en las unidades habitacionales que se rijan en la Ley en la materia de condominios, serán distintas e independientes, y sujetas a lo establecido en la Ley de Participación Ciudadana del Distrito Federal, aun cuando en la representación de estos Órganos Ciudadanos se trate de las mismas personas citadas en el párrafo anterior.
10.3 Constitución del Régimen de Tiempo compartido
El contrato de tiempo compartido ha sido escasamente regulado en nuestro país, actualmente, la disposición más importante que aborda dicho servicio, es la Ley Federal de Protección al Consumidor.
Al respecto, es de resaltarse que en cuanto a este tema debe considerarse que en la legislación federal de nuestro país sólo existen dos artículos que regulan lo relativo y que según nuestra propia experiencia, sólo el Estado de Quintana Roo ha dedicado en su Código Civil un apartado correspondiente.
Según se ha definido por la Ley Federal de Protección al Consumidor, el tiempo compartido ha sido definido de la siguiente manera:
Artículo 64 (LFPROFECO).- La prestación del servicio de tiempo compartido, independientemente del nombre o de la forma que se dé al acto jurídico correspondiente, consiste en poner a disposición de una persona o grupo de personas, el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte del mismo, en una unidad variable dentro de una clase determinada, por períodos previamente convenidos, mediante el pago de alguna cantidad, sin que, en el caso de inmuebles, se transmita el dominio de éstos.
Cabe destacar de la definición antes mencionada, tres cuestiones:
- Que el tiempo compartido es un servicio.
- Que lo que se otorga es el uso o goce sobre un bien o parte del mismo.
- Que dicha transmisión no implica la transmisión del dominio de los bienes.
Según lo indica el artículo 65 de la Ley Federal de Protección al Consumidor, el servicio de tiempo compartido sólo podrá ofrecerse posterior al registro de dicho servicio ante la Procuraduría Federal del Consumidor, y sujeto a las siguientes condiciones:
Artículo 65.- La venta o preventa de un servicio de tiempo compartido sólo podrá iniciarse cuando el contrato respectivo esté registrado en la Procuraduría y cuando especifique:
- Nombre y domicilio del proveedor;
- Lugar e inmueble donde se prestará el servicio, exhibiendo copia certificada de la afectación del inmueble o parte del mismo ante notario público mediante el acto jurídico de una declaración unilateral de la voluntad o fideicomiso en el que se destine el inmueble al servicio de tiempo compartido por el número de años que se está ofreciendo el servicio, debiendo obtener el registro definitivo en el Registro Público de la Propiedad, para con ello registrarse en la Procuraduría Federal del Consumidor; dejando a salvo los derechos de propiedad del proveedor una vez concluida la afectación;
- Determinación clara de los derechos de uso y goce de bienes que tendrán los compradores, incluyendo períodos de uso y goce;
- El costo de los gastos de mantenimiento para el primer año y la manera en que se determinarán los cambios en este costo en períodos subsecuentes;
- Las opciones de intercambio con otros prestadores del servicio y si existen costos adicionales para realizar tales intercambios;
- Descripción de las fianzas y garantías que se otorgarán en favor del consumidor, y
- En lo relativo a los servicios de tiempo compartido a prestarse en el extranjero éstos podrán ser comercializados en la República Mexicana únicamente cuando las personas físicas o morales que ofrezcan y/o presten y/o comercialicen los servicios sean sujetos de comercio, en México, de conformidad con las leyes aplicables, y que se hayan constituido en lo general, así como en lo especial en materia de tiempo compartido o club vacacional, de conformidad con las leyes de su país de origen; en caso de ser omisas, las personas referidas en el párrafo anterior deberán acreditar fehacientemente que su representada es el dueño del inmueble y su autorización a ser destinado a la comercialización de tiempo compartido.
Así, según lo que hemos visto, la constitución de un tiempo compartido es relativamente fácil, y consiste en el registro de dicho contrato de servicio ante PROFECO, mismo que cumpla con los requisitos determinados por ley; previo a la realización de una declaración unilateral de la voluntad o fideicomiso, en donde se destine el inmueble a tiempo compartido por un número determinado de años; y que esto esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
Revisa el siguiente video de la Revista del Consumidor que explica ¿qué es un tiempo compartido?, algunas desventajas y ventajas del mismo, entre otras cosas:
Es importante mencionar que en caso de querer ofrecer el servicio de tiempo compartido en algún inmueble en el Estado de Quintana Roo, deberán observarse las disposiciones locales que existen en el Código Civil de dicha Entidad Federativa.
