Por último, revisaremos un tema muy común en la materia, acerca de la naturaleza y asuntos relacionados con la obtención de créditos para la adquisición de un inmueble.
11.1 Definición, naturaleza y características de los contratos de crédito inmobiliario
Un crédito inmobiliario es aquel monto o suma puesta a disposición de un particular por una institución financiera, otorgado para la adquisición de un bien inmueble.
Dichos contratos, si son otorgados por una institución bancaria, son catalogados como contratos de crédito de naturaleza mercantil, de conformidad con lo que indica el artículo 75 del código de comercio, que a la letra indica:
Artículo 75.- La ley reputa actos de comercio:
…
XIV.- Las operaciones de bancos;
Por consecuencia, el contrato de crédito en materia mercantil será revisado por las leyes mercantiles: en primer lugar, la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), que es la ley especial aplicable a la materia; además por el Código de Comercio y por último la Ley de Instituciones de Crédito.
Más específicamente, el contrato de crédito es definido por la LGTOC de la siguiente manera:
Artículo 291. (LGTOC)- En virtud de la apertura de crédito, el acreditante se obliga a poner una suma de dinero a disposición del acreditado, o a contraer por cuenta de éste una obligación, para que el mismo haga uso del crédito concedido en la forma y en los términos y condiciones convenidos, quedando obligado el acreditado a restituir al acreditante las sumas de que disponga, o a cubrirlo oportunamente por el importe de la obligación que contrajo, y en todo caso a pagarle los intereses, prestaciones, gastos y comisiones que se estipulen.
De acuerdo al artículo antes mencionado, es importante resaltar que, técnicamente, a las partes de un contrato de crédito, se les llama acreditante a la institución bancaria que otorga en préstamo el dinero y acreditada a la parte que recibe el beneficio del crédito, con la correlativa obligación de reintegrar tanto el monto del crédito, así como los intereses y comisiones correspondientes.
Cabe mencionar que existen diversos tipos de contratos de crédito, debidamente determinadas sus disposiciones en la misma LGTOC, entre otros:
Contratos de crédito simple
Contratos de crédito en cuenta corriente, a los cuales se les llama coloquialmente revolventes
Refaccionarios, que son para la adquisición de aperos y maquinaria
Habilitación o avío, que son créditos más comúnmenete utilizados en cuestiones agrarias, entre otras, para la obtención de semillas o pies de crianza
Sin embargo, es importante señalar que en materia inmobiliaria los utilizados son contratos de crédito simple.
11.2 Obligaciones y derechos
De acuerdo a la definición antes transcrita, relativa a lo dispuesto por el artículo 291 de la LGTOC, las obligaciones básicas de cada parte son las siguientes:
Haz clic en cada apartado para conocer su información
La obligación principal del acreditante es poner a disposición del acreditado el monto del crédito o a contraer una obligación por el acreditado.
La obligación principal es reintegrar al acreditante la suma de dinero recibida, así como los intereses, comisiones y cualquier otra cantidad pactada conforme al contrato.
Es muy común que en el mismo instrumento público en el que se firme el contrato de crédito se incluyan otros contratos accesorios al principal, como el de hipoteca y otras garantías personales.
Lo anterior es autorizado conforme a lo dispuesto por el artículo que a continuación se transcribe:
Artículo 298 (LGTOC).- La apertura de crédito simple o en cuenta corriente, puede ser pactado con garantía personal o real. La garantía se entenderá extendida, salvo pacto en contrario, a las cantidades de que el acreditado haga uso dentro de los límites del crédito.
Es importante resaltar que la garantía que se pacte por ley se extenderá a las cantidades que el acreditado haga uso dentro de los límites del crédito. Es común que se acuerde que también a aquellos intereses y comisiones que se generen.
Por último, es importante comentar que en la práctica son poco comunes los contratos de avales personales para la garantía de créditos inmobiliarios, ya que si se constituye una hipoteca sobre el mismo bien para el que se otorga el crédito, el banco se asegura por ese medio que cobrará el adeudo en su oportunidad
11.3 Corridas de crédito financieras
Cabe mencionar que dentro del contrato de crédito, formando parte integrante del mismo, se incluirá una tabla con las amortizaciones correspondientes por toda la vigencia del crédito, describiendo el monto a pagar de suerte principal y de intereses, así como el número de amortizaciones a cubrir. Dicha tabla contiene una corrida financiera que no es más que una proyección futura de las cantidades que el banco pretende recibir por el crédito que hoy otorga.
En caso de cumplimiento en forma cabal a dichas obligaciones no habrá problema mayor y con el último de los pagos se terminará el crédito. Sin embargo, si dicha tabla de pagos no es observada por las partes, entonces en su oportunidad habrá que observar otras disposiciones pactadas en el contrato, específicamente tasas de interés moratorio y términos de pago.
Cabe mencionar que el contrato de crédito terminará por las siguientes cuestiones:
Artículo 301 (LGTOC).- El crédito se extinguirá, cesando, en consecuencia, el derecho del acreditado a hacer uso de él en lo futuro:
- Por haber dispuesto el acreditado de la totalidad de su importe, a menos que el crédito se haya abierto en cuenta corriente.
- Por la expiración del término convenido, o por la notificación de haberse dado por concluido el contrato, conforme al artículo 294, cuando no se hubiere fijado plazo.
- Por la denuncia que del contrato se haga en los términos del citado artículo; (la denuncia del crédito es el aviso dado al acreditado, de que no podrá utilizar más el crédito no aplicado).
- Por la falta o disminución de las garantías pactadas a cargo del acreditado, ocurridas con posterioridad al contrato, a menos que el acreditado suplemente o substituya debidamente la garantía en el término convenido al efecto; (si la garantía hipotecaria se destruye, por ejemplo, por un terremoto; en ese caso, se tendría que otorgar una nueva garantía).
- Por hallarse cualquiera de las partes en estado de suspensión de pagos, de liquidación judicial o de quiebra; (es decir, que entre en estado anterior a la quiebra o en procedimiento correspondiente).
- Por la muerte, interdicción, inhabilitación o ausencia del acreditado, o por disolución de la sociedad a cuyo favor se hubiere concedido crédito.
El contrato de crédito es formal, en el sentido de que debe de constar por escrito; sin embargo, no tiene solemnidades requeridas por la ley.
Como mencionamos anteriormente, en un mismo instrumento es usual que se celebre la compraventa del inmueble en el contrato de crédito con la hipoteca y la compraventa de inmuebles debe de ir consignada en escritura pública; y en el registro público. No inscribirán nada que no esté en escritura pública; entonces, es común que al celebrarse todos los contratos juntos en un mismo instrumento los mismos se hacen en escritura pública.
Así, el Notario Público será el encargado de formular el instrumento público que contenga todas las disposiciones arriba indicadas.
