En cuanto a bienes inmuebles, el derecho más amplio que se puede tener sobre el mismo, es la propiedad. Sin embargo, existen otros derechos que pueden crearse respecto a los inmuebles, que le otorgan a su beneficiario amplias facultades.
2.1 La propiedad de un inmueble y derechos y obligaciones del propietario del inmueble
Según lo dispone el artículo 747 del Código Civil Federal (2015), pueden ser objeto de apropiación todos los bienes que están en el comercio.
La propiedad es definida por Rojina (2008) de la siguiente forma:
El poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho sujeto.
Así, según vemos, el derecho de propiedad, es oponible frente a terceros, y le da al propietario el derecho de disponer el bien en el sentido que el mismo disponga; claro con algunas limitantes.
Según lo dispone el artículo 794 del Código Civil Federal (2015):
Artículo 794.- Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación.
Es decir, que sólo pueden ser objeto de posesión, las cosas y derechos que se encuentren en el comercio, como se apuntó anteriormente.
La posesión de un determinado bien, puede provenir de dos situaciones:
- De cuestiones de hecho; en los cuales el poseedor basa su posesión en ningún acto jurídico.
- De relaciones creadas por el derecho; vbg. Un contrato.
- Posesión originaria vs posesión derivada
Respecto a estas últimas, cabe resaltar que lo indica el mismo Código Civil, tanto el propietario, como el poseedor, son habientes del mismo bien, según se indica:
Artículo 791.- Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa, concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder en calidad de usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los dos son poseedores de la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión originaria; el otro, una posesión derivada.
Así, según lo explicado anteriormente; existen dos tipos de posesiones:
La Originaria, que es la que tiene el dueño del bien.
La Derivada, que es la que tienen un tercero, que recibio un bien por medio de algún acto jurídico.
- De los derechos del propietario de un bien inmueble
Como sabemos, el derecho del propietario de un inmueble, es casi ilimitado. Sin embargo, el derecho de propiedad tiene sus limitantes y modalidades que determinan las leyes. Sobre estas limitantes y modalidades hablaremos más adelante, pero podemos adelantar que en términos generales, el propietario de un inmueble no puede ejercer su derecho de propiedad, si se causa un perjuicio a un tercero.
Lo que a continuación se indica es relativo al Código Civil Federal (2015):
El Derecho
a la propiedad
Derecho a
proteger su inmueble
Derecho a que sea definido la extensión y linderos en los inmuebles
Derecho a
cercar su propiedad
Derecho a ordenar que se derriben árboles que puedan ser perjudiciales para su propiedad
- El Derecho a la propiedad
El primero de los derechos, es el derecho a que el bien de una persona, en este caso de un inmueble, no sea apropiado por un tercero sin derecho alguno. La causa de excepción es el de las expropiaciones, según se determina por el propio Código Civil Federal.
A la letra el artículo 831 del CCF indica:
Artículo 831.- La propiedad no puede ser ocupada contra la voluntad de su dueño, sino por causa de utilidad pública y mediante indemnización.
Nótese la mención mediante causa de utilidad pública, misma que implica el tema de la expropiación; misma cuestión que ha sido interpretada por los altos tribunales de la federación como previa indemnización. Es decir, tendría la entidad Gubernamental que quisiera apropiarse de un bien, terminar el proceso de la expropiación e indemnizar previamente al propietario, para obtener dicha propiedad.
- Derecho a proteger su inmueble
Otro de los derechos, es el relativo a la protección del inmueble mismo, que tanto el propietario, como el poseedor de pleno derecho, tienen para proteger. Esto ante el uso inadecuado del inmueble por los vecinos. Así lo indica el artículo que a continuación se transcribe:
Artículo 837.- El propietario o el inquilino de un predio tienen derecho de ejercer las acciones que procedan para impedir que por el mal uso de la propiedad del vecino, se perjudiquen la seguridad, el sosiego o la salud de los que habiten el predio.
- Derecho a que sea definido la extensión y linderos en los inmuebles
Es muy común que existan discrepancias o dudas, respecto a la extensión y linderos de un inmueble. Así por ejemplo, existen infinidad de casos, en los que por la antigüedad de las escrituras y de las técnicas utilizadas en aquel entonces para la medición de terrenos, existen casos en que dos propiedades se traslapan o no son indicados, correctamente en cuanto a su extensión, por lo que es necesario que su extensión y linderos sean determinados correctamente.
El artículo 841 del Código Civil Federal, indica cuál es ese derecho:
Artículo 841.- Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad y hacer o exigir el amojonamiento de la misma.
- Derecho a cercar su propiedad
Al respecto, es importante resaltar que dicho derecho es también una obligación:
Artículo 842.- También tiene derecho (el propietario) y en su caso obligación, de cerrar o de cercar su propiedad, en todo o en parte, del modo que lo estime conveniente o lo dispongan las leyes o reglamentos, sin perjuicio de las servidumbres que reporte la propiedad.
- Derecho a ordenar que se derriben árboles que puedan ser perjudiciales para su propiedad
Cuando se hubieran plantado árboles con una distancia menor a los 2 metros, desde la línea divisoria de dos predios, si se trata de árboles grandes o de 1 metro; si se trata de arbustos, se puede ordenar que el vecino arranque sus árboles.
Artículo 847.- El propietario puede pedir que se arranquen los árboles plantados a menor distancia de su predio de la señalada en el artículo que precede, y hasta cuando sea mayor, si es evidente el daño que los árboles le causan.
2.2 De los derechos reales que se puede crean en relación con los inmuebles
Como se mencionó con anterioridad, existen derechos reales, que pueden otorgarse respecto a los inmuebles y cuyos beneficios son muy amplios.
A continuación analizaremos dichos derechos reales:
El usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos. Dicho derecho otorgado a un tercero, puede sujetarse a alguna condición o a partir de cierto momento; o hasta cierto momento (ver art. 985 CCF).
Todos los derechos y obligaciones de un usufructuario, se determinarán por la ley, pero también en el título en que se constituya el mismo.
Recuerda
La persona que otorga un derecho real de usufructo, debe de ser precavido al constituirlo; puesto que si no determina lo contrario desde su constitución, se entiende que dicho usufructo es vitalicio (ver art. 986 CCF).
Es importante mencionar que dicho derecho real, puede constituirse por ley, por convenio entre particulares o por prescripción.
Cabe mencionar que conforme lo indica el artículo 990 del Código Civil Federal, dicho usufructo no sólo le da a su beneficiario el derecho al uso del bien, sino también el de los frutos (o el producto de su actividad), conforme a continuación se indica:
El artículo 841 del Código Civil Federal, indica cuál es ese derecho:
Artículo 990.- El usufructuario tiene derecho de percibir todos los frutos, sean naturales, industriales o civiles.
Por ejemplo, si se trata del usufructo dado sobre una huerta, el usufructuario, tendría el derecho a apropiarse y disfrutar de los frutos que se produjeran en dicha huerta.
Los derechos y obligaciones del usufructuario son los siguientes:
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Conforme lo indica el Artículo 989 del Código Civil Federal (2015):
El usufructuario tiene derecho de ejercitar todas las acciones y excepciones reales, personales o posesorias, y de ser considerado como parte en todo litigio, aunque sea seguido por el propietario, siempre que en él se interese el usufructo.
Así mismo, como lo indicamos antes, de acuerdo al artículo 990 del CCF (2015):
El usufructuario tiene derecho de percibir todos los frutos, sean naturales, industriales o civiles.
Por otra parte, conforme lo que indica el artículo 1002 del Código Civil Federal (2015):
El usufructuario puede gozar por sí mismo de la cosa usufructuada. Puede enajenar, arrendar y gravar su derecho de usufructo, pero todos los contratos que celebre como usufructuario terminarán con el usufructo.
Al respecto, es de resaltarse, que ante la facultad que se le otorga al usufructuario de poder enajenar o rentar su derecho; es importante indicar, que desde la constitución de un usufructo, puede limitarse este derecho, para evitar que el bien caiga en manos de terceros que puedan resultar indeseables.
El usufructuario tendrá las siguientes obligaciones principales:
- Formar un inventario de los bienes que se le dan en usufructo (ver art. 1006 CCF).
- Otorgar fianza por su correcto desempeño y cuidado de los bienes, garantizando que las restituirá al propietario con sus accesiones, al extinguirse el usufructo, no empeoradas ni deterioradas por su negligencia (ver art. 1006 CCF).
- Por otra parte, si el usufructo, es gratuito, el usufructuario deberá estará obligado a hacer las reparaciones que sean necesarias para mantener la cosa en el estado en que la recibió (ver 1017 CCF).
Como se mencionó anteriormente, hay que recordar que el usufructo es de carácter temporal, y por lo tanto, aunque el mismo se hubiera constituido de manera vitalicia, puede ser terminado por las cuestiones que a continuación se indican.
Artículo 1038 (Código Civil Federal).- El usufructo se extingue:
- Por muerte del usufructuario.
- Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó.
- Por cumplirse la condición impuesta en el título constitutivo para la cesación de este derecho.
(Es decir, que si impuso alguna condición resolutoria en el convenio, se cumpla la misma, y por lo tanto, termine el contrato. Ejemplo: que se dé en usufructo una casa habitación, hasta que el hijo del dueño alcance la mayoría de edad, y se le transfiera la misma, para que dicho hijo la habite).
- Por la reunión del usufructo y de la propiedad en una misma persona, más si la reunión se verifica en una sola cosa o parte de lo usufructuado, en lo demás subsistirá el usufructo.
(Es decir, que el usufructuario adquiera la cosa usufructuada)
- Por prescripción, conforme a lo prevenido respecto de los derechos reales.
- Por la renuncia expresa del usufructuario, salvo lo dispuesto respecto de las renuncias hechas en fraude de los acreedores.
- Por la pérdida total de la cosa que era objeto del usufructo. Si la destrucción no es total, el derecho continúa sobre lo que de la cosa haya quedado.
- Por la cesación del derecho del que constituyó el usufructo, cuando teniendo un dominio revocable, llega el caso de la revocación.
- Por no dar fianza el usufructuario por título gratuito, si el dueño no le ha eximido de esa obligación.
Cabe mencionar, que al terminarse un usufructo, las cosas vuelven al estado en que se encontraban desde un principio, como a continuación se indica:
Artículo 1048 (CCF).- Terminado el usufructo, los contratos que respecto de él haya celebrado el usufructuario, no obligan al propietario, y éste entrará en posesión de la cosa, sin que contra él tengan derecho los que contrataron con el usufructuario, para pedirle indemnización por la disolución de sus contratos, ni por las estipulaciones de estos, que sólo pueden hacer valer contra del usufructuario y sus herederos, salvo lo dispuesto en el artículo 991.
Aunque son menos comunes que los usufructos; existen también derechos de uso y de habitación, en los cuales los beneficiarios pueden valerse de bienes ajenos a efecto de poder hacer frente a necesidades de carácter familiar. Este derecho real, se rige en general por lo dispuesto para los usufructos.
Así, estos dos derechos reales, vienen definidos en los artículos 1049 y 1050 del Código Civil Federal:
Artículo 1049 (CCF).- El uso da derecho para percibir de los frutos de una cosa ajena, los que basten a las necesidades del usuario y su familia, aunque ésta aumente.
Artículo 1050 (CCF).- La habitación da, a quien tiene este derecho, la facultad de ocupar gratuitamente, en casa ajena, las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.
Los derechos reales de uso y habitación, no le dan a sus beneficiarios, la facultad de transferir esos derechos a un tercero, aun cuando fuera de manera gratuita, conforme a lo siguiente:
Artículo 1051.- El usuario y el que tiene derecho de habitación en un edificio, no pueden enajenar, gravar, ni arrendar en todo ni en parte su derecho a otro, ni estos derechos pueden ser embargados por sus acreedores.
El último de los derechos reales a discutir, es el de la servidumbre, que es comúnmente utilizada, como un derecho que una persona propietaria de un bien inmueble, que por cuestiones de localización tiene que valerse del bien de un tercero, para poder atravesarlo, y llegar a otro lugar. En ocasiones son otorgadas por disposición de ley; sin embargo, existen también las otorgadas por convenio entre los particulares.
Es definida en el artículo 1057 del Código Civil Federal:
Artículo 1057.- La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.
El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.
Predio dominante + Predio sirviente
En cuanto a la terminología de este derecho real, es importante resaltar que en una servidumbre existe un predio dominante (que es el que se beneficia del bien) y un predio sirviente (que es el cual, cuyo dueño tiene que dejar utilizarlo por un tercero).
Algunas cuestiones de importancia a considerar son las siguientes:
Artículo 1064. (CCF)- Las servidumbres son inseparables del inmueble a que activa o pasivamente pertenecen.
Artículo 1065. (CCF) - Si los inmuebles mudan de dueño, la servidumbre continúa, ya activa, ya pasivamente, en el predio u objeto en que estaba constituida, hasta que legalmente se extinga.
Servidumbres legales y voluntarias
Las servidumbres pueden ser creadas por el acuerdo de las partes o por alguna disposición de ley. Unas y otras son determinadas en las disposiciones del Código Civil.
- Servidumbres legales
Conforme lo indica el Artículo 1068 del Código Civil Federal (2015):
Servidumbre legal es la establecida por la ley, teniendo en cuenta la situación de los predios y en vista de la utilidad pública y privada conjuntamente.
De estas servidumbres, existen las siguientes en las cuales nos centraremos dada su importancia en la materia inmobiliaria:
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En cuanto a la manera en cómo se determinará por dónde debe pasar el camino; se explica en los siguientes artículos del mencionado Código Civil Federal:
Artículo 1099.- El dueño del predio sirviente tiene derecho de señalar el lugar en donde haya de construirse la servidumbre de paso.
Artículo 1100.- Si el juez califica el lugar señalado de impracticable o de muy gravoso al predio dominante, el dueño del sirviente debe señalar otro.
Artículo 1101.- Si este lugar es calificado de la misma manera que el primero, el juez señalará el que crea más conveniente, procurando conciliar los intereses de los dos predios.
Artículo 1102.- Si hubiere varios predios por donde pueda darse el paso a la vía pública, el obligado a la servidumbre será aquel por donde fuere más corta la distancia, siempre que no resulte muy incómodo y costoso el paso por ese lugar. Si la distancia fuere igual, el juez designará cuál de los dos predios ha de dar el paso.
Como vimos, la intención es que las partes definan la misma obligación que habrá de afectar su predio, teniendo el derecho a definir la afectación de la manera en que menos le afecte; pues de lo contrario, será definido por un juez.
Ahora, cabe mencionar que las servidumbres, no son únicamente para el paso de vehículos; sino que también sirven para el paso de animales, de un lugar a otro, para ir a un abrevadero (ver artículo 1105 CCF); o el paso de líneas eléctricas; hoy muy en boga, por la constitución de proyectos de generación de energía eléctrica.
A continuación, el artículo por el que se dispone en la ley este último tipo de servidumbres:
Artículo 1108.- Cuando para establecer comunicaciones telefónicas particulares entre dos o más fincas, o para conducir energía eléctrica a una finca, sea necesario colocar postes y tender alambres en terrenos de una finca ajena, el dueño de ésta tiene obligación de permitirlo, mediante la indemnización correspondiente. Esta servidumbre trae consigo el derecho de tránsito de las personas y el de conducción de los materiales necesarios para la construcción y vigilancia de la línea.
- Servidumbres voluntarias
Las servidumbres voluntarias son aquellas celebradas mediante acuerdo entre particulares. La base es la misma que en las servidumbres legales:
El derecho a pasar por un predio, para llegar a otro lugar. Sin embargo, lo que aquí prevalece, es el convenio entre las partes, en las cuales comúnmente se autoriza el paso a través de un predio mediante el pago de algún precio, sea en una o varias exhibiciones.
Al respecto, el artículo 1109 del Código Civil Federal, las prevé:
Artículo 1109.- El propietario de una finca puede establecer en ella cuantas servidumbres tenga por conveniente, y en el modo y forma que mejor le parezca, siempre que no contravenga las leyes, ni perjudique derechos de tercero.
Así mismo, cabe mencionar, que por lógica, si el predio pertenece a varias personas, debe de existir el acuerdo de todas:
Artículo 1111.- Si fueren varios los propietarios de un predio, no se podrán imponer servidumbres sino con consentimiento de todos.
Obligaciones en materia de servidumbres voluntarias:
En materia de servidumbres las principales obligaciones, se pueden resumir en las siguientes:
- Al del predio dominante le corresponde hacer, a su costa, las mejoras que sean necesarias para poder pasar a través del Predio Sirviente, así como de su conservación.
- El del predio sirviente debe de abstenerse de molestar o entorpecer el paso a través de su predio, al del predio dominante.
A continuación transcribimos los artículos que son relevantes al efecto, contenidos en el Código Civil Federal (2015):
Artículo 1119.- Corresponde al dueño del predio dominante hacer a su costa todas las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre.
Artículo 1120.- El mismo tiene obligación de hacer a su costa las obras que fueren necesarias para que al dueño del predio sirviente no se le causen, por la servidumbre, más gravámenes que el consiguiente a ella y si por su descuido u omisión se causare otro daño, estará obligado a la indemnización.
Artículo 1122.- El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno la servidumbre constituida sobre éste.
Artículo 1124.- El dueño del predio sirviente puede ejecutar las obras que hagan menos gravosa la servidumbre, si de ellas no resulta perjuicio alguno al predio dominante
Cabe mencionar, que el principio que siempre debe de regir en esta relación, es la del menor perjuicio al propietario de los bienes inmuebles objeto de la afectación, como se indica a continuación:
Artículo 1127.- Cualquiera duda sobre el uso y extensión de la servidumbre, se decidirá en el sentido menos gravoso para el predio sirviente, sin imposibilitar o hacer difícil el uso de la servidumbre.
Extinción de las servidumbres
Las servidumbres legales se pueden extinguir por las siguientes cuestiones.
- En cuanto a las servidumbres legales:
La principal causa de extinción de las servidumbres legales es su falta de uso, lo que denotaría la falsedad de la justificante de utilidad pública, que deviene obligatoria para poder exigir la expropiación de un bien. Esto con la condicionante de que se hubiera actualizado otra servidumbre para el mismo efecto buscado. Así lo determina el artículo 1130 del Código Civil Federal, que a la letra indica:
Artículo 1130.- Las servidumbres legales establecidas como de utilidad pública o comunal, se pierden por el no uso de cinco años, si se prueba que durante este tiempo se ha adquirido, por el que disfrutaban aquellas, otra servidumbre de la misma naturaleza, por distinto lugar.
Así mismo, las servidumbres legales pueden terminar por convenio entre las partes; cuestión que aparece un poco complicada, ante los requisitos impuestos por ley. Esto siempre con la condición de que dicha servidumbre, sea sustituida por otra:
Artículo 1131.- El dueño de un predio sujeto a una servidumbre legal, puede, por medio de convenio, librarse de ella, con las restricciones siguientes:
- Si la servidumbre está constituida a favor de un municipio o población, no surtirá el convenio efecto alguno respecto de toda la comunidad, si no se ha celebrado interviniendo el Ayuntamiento en representación de ella, pero sí producirá acción contra cada uno de los particulares que hayan renunciado a dicha servidumbre.
- Si la servidumbre es de uso público, el convenio es nulo en todo caso.
- Si la servidumbre es de paso o desagüe, el convenio se entenderá celebrado con la condición de que lo aprueben los dueños de los predios circunvecinos, o por lo menos, el dueño del predio por donde nuevamente se constituya la servidumbre.
- La renuncia de la servidumbre legal de desagüe sólo será válida cuando no se oponga a los reglamentos respectivos.
- En cuanto a las servidumbres voluntarias:
Las mismas se pueden extinguir por las siguientes cuestiones descritas en el artículo 1128 del Código Civil Federal:
Artículo 1128.- Las servidumbres voluntarias se extinguen:
- Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios: dominante y sirviente, y no reviven por una nueva separación, salvo lo dispuesto en el artículo 1116, pero si el acto de reunión era resoluble por su naturaleza y llega el caso de la resolución, renacen las servidumbres como estaban antes de la reunión.
- Por el no uso:
Cuando la servidumbre fuere continua y aparente, por el no uso de tres años, contados desde el día en que dejó de existir el signo aparente de la servidumbre.
Cuando fuere discontinua o no aparente, por el no uso de cinco años, contados desde el día en que dejó de usarse por haber ejecutado el dueño del fundo sirviente acto contrario a la servidumbre, o por haber prohibido que se usare de ella. Si no hubo acto contrario o prohibición, aunque no se haya usado de la servidumbre, o si hubo tales actos, pero continúa el uso, no corre el tiempo de la prescripción.
- Cuando los predios llegaren sin culpa del dueño del predio sirviente a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre. Si en lo sucesivo los predios se restablecen de manera que pueda usarse de la servidumbre, revivirá ésta, a no ser que desde el día en que pudo volverse a usar haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción.
- Por la remisión gratuita u onerosa hecha por el dueño del predio dominante.
- Cuando constituida en virtud de un derecho revocable, se vence el plazo, se cumple la condición o sobreviene la circunstancia que debe poner término a aquél.
