3.1 Formas de adquirir la propiedad de los inmuebles
Como veremos más adelante, la compraventa de un inmueble no es la única manera de adquirir la propiedad del mismo. A continuación analizaremos este tema de vital importancia para aquellos que pretenden dedicarse a la materia inmobiliaria:
- Compraventa
La primera y las más común de todas las formas para adquirir un inmueble, es la compraventa. Mismo que será abordado en un tema aparte.
Basta mencionar que dicha operación es cubierta en el Código Civil, sin embargo, a la hora de realizar una operación se tendría que llevar a cabo la elección, de entre el Código Civil Federal, si se trata de operaciones de compraventa, que caigan dentro del derecho mercantil, o dentro del Código Civil local, si se trata de operaciones en materia civil.
- Usucapión (prescripción adquisitiva)
La segunda manera de adquirir la propiedad de un bien es la prescripción, que en algunas legislaciones locales es denominada como usucapión, atento a las palabras usu capere, que significan adquirir por el uso. Sin embargo, cabe mencionar que el término usucapión únicamente se utiliza en nuestro sistema jurídico, como para la adquisición de bienes inmuebles.
Según lo indica el artículo 1135 del Código Civil Federal:
“Prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley”.
Cabe mencionar que dicha prescripción puede ser de dos tipos:
Positiva: si es para adquirir derechos o bienes.
Negativa: si se trata de liberación de obligaciones.
Es importante señalar, que como lo indica el artículo 1137 del Código Civil Federal:
Sólo pueden prescribirse los bienes y obligaciones que están en el comercio, salvo las excepciones establecidas por la ley, lo que significa que son imprescriptibles todas aquellas cuestiones y bienes fuera del comercio; razón por la cual; por ejemplo, los bienes de la nación, son “imprescriptibles.
Para que exista prescripción positiva es necesario que ocurran dos cuestiones:
En cuanto al tema de posesión del bien, el artículo 1151 del Código Civil Federal, a la letra indica lo siguiente:
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Una manera sencilla de explicar esto, implica que quien posea, sea en concepto de dueño y no que detente una posesión derivada. Es decir, que aunque no le hubieran otorgado el derecho de manera correcta, (porque por ejemplo, en inmuebles es necesario que la operación se haga en escritura pública), se denote que esa persona trató de adquirir como dueño.
Por otra parte, que sea pacífica, indica que la posesión no se hubiera tomado por uso de la fuerzay no se detente de dicha manera.
En cuanto al tema de la posesión continua, se implica que dicha posesión no se hubiera interrumpido por temporadas, sino que desde que inició, no se hubiera perdido dicha posesión.
Que sea pública, significa que en cuanto a este último requisito, la publicidad implica únicamente, que la persona se detente como “dueño”, ante terceras personas; sin que conste nada en contrario.
En cuanto al término de la prescripción, la ley implica distintos términos, mismos que a continuación se determinan:
Artículo 1152 (CCF).- Los bienes inmuebles se prescriben:
- En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente.
- En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión.
- En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario, pacífica, continua y pública.
- Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si se demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquél.
Sin embargo, es importante resaltar que tanto la posesión adquirida por violencia o por un delito, también surten efectos; de acuerdo a lo siguiente:
Artículo 1154.- Cuando la posesión se adquiere por medio de violencia, aunque ésta cese y la posesión continúe pacíficamente, el plazo para la prescripción será de diez años para los inmuebles y de cinco para los muebles, contados desde que cese la violencia.
Artículo 1155.- La posesión adquirida por medio de un delito, se tendrá en cuenta para la prescripción, a partir de la fecha en que haya quedado extinguida la pena o prescrita la acción penal, considerándose la posesión como de mala fe.
Posteriormente, se tendría que seguir un juicio en el que se demostrará ante un juez, los elementos de la prescripción, en los cuales, se tendría que otorgar por dicho juzgador el título de propiedad del inmueble.
La usucapión sobre bienes que no cuenten con un dueño inscrito en el registro público de la propiedad, se llama inmatriculación.
A esta figura son aplicables las disposiciones de la prescripción adquisitiva.
Artículo 3019 (CCF).- Para inscribir o anotar cualquier título deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgó o de la que vaya a resultar perjudicada por la inscripción, a no ser que se trate de una inscripción de inmatriculación.
Artículo 3048. (CCF)- En el caso de información posesoria, a que se refiere el inciso b) de la fracción I del artículo 3046, el que tenga una posesión de buena fe apta para prescribir, de bienes inmuebles no inscritos en el Registro Público de la Propiedad en favor de persona alguna, aún antes de que transcurra el tiempo necesario para prescribir, puede registrar su posesión mediante resolución judicial que dicte el Juez competente.
Cabe mencionar que en varias entidades federativas, este procedimiento se lleva ante los juzgados locales en materia civil, bajo el nombre de información ad perpetuam, en el cual lo único que hay que demostrar es que se ha estado en posesión de un inmueble, por el término para prescribir, y que por tratarse de un bien vacante, el promovente tiene el derecho a obtener el título de propiedad.
- Los fideicomisos como medio para administrar bienes inmuebles
Independientemente del amplio uso que se le da a los fideicomisos, para la administración de bienes en materia inmobiliaria en general, en el presente tema nos centraremos en el aspecto de que un fideicomiso puede ser utilizado por un particular extranjero, para la utilización de bienes que se encuentran registrados en la zona restringida.
Así, la opción que otorga la Ley de Inversión Extranjera, para que extranjeros puedan obtener derechos sobre bienes en la zona restringida; es utilizando un fideicomiso.
Según lo prohíbe el artículo 27 constitucional, los extranjeros no tienen derecho a adquirir el dominio directo de bienes en la Zona Restringida, misma que es definida en el artículo 2° de la mencionada ley de la siguiente forma:
VI.- Zona restringida: la faja del territorio nacional de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta a lo largo de las playas, a que hace referencia la fracción I del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
Así, la Ley de Inversión Extranjera determinó la manera en cómo, por ejemplo, un extranjero puede mantener derechos sobre un departamento ubicado en Mazatlán, Sinaloa, que utiliza para protegerse de los climas helados de Canadá, durante el invierno.
La Ley de Inversión Extranjera determina que la opción de estas personas físicas para evitar obtener el dominio directo de un bien en dicha zona restringida, es a través de un fideicomiso, previo el cumplimiento de las formalidades correspondientes:
ARTÍCULO 11 (LIE).- Se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que instituciones de crédito adquieran como fiduciarias, derechos sobre bienes inmuebles ubicados dentro de la zona restringida, cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos, y los fideicomisarios sean:
- Sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros en el caso previsto en la fracción II del artículo 10 de esta ley.
- Personas físicas o morales extranjeras.
Se previó por el legislador, que para no adquirir derechos de propiedad en la zona restringida, los extranjeros pueden resultar fideicomisarios (beneficiarios de un fideicomiso), de fideicomisos que administren bienes en las zonas restringidas, quienes al final de cuentas adquieren el bien que les ha sido afectado para su administración, para su uso posterior.
