En las operaciones de compraventa de inmuebles, existen por lo general otros contratos que se celebran entre las partes al mismo tiempo, a efecto de preparar la operación de compraventa o en su caso, para garantizar la materia de la misma operación de compraventa.
A continuación analizaremos los contratos más comunes, que son involucrados antes y a la par con los contratos de compraventa:
4.1 Contrato de promesa
El contrato de promesa de compraventa, es vigilado por el derecho civil, y precisamente en el Código Civil Federal se contienen las disposiciones del mismo. Sin embargo, es de resaltarse que en cada caso, el interesado, deberá de remitirse a la legislación local, a efecto de poder analizar las disposiciones que rigen tal contrato.
En el Código Civil Federal los contratos de promesa son analizados en los artículos 2243 a 2247, mismos que a continuación se indican:
- Definición del contrato de promesa
Según lo define el artículo 2243 del Código Civil Federal (2015):
Puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro.
Del análisis de dicho artículo, se puede pactar la obligación de celebrar cualquier contrato en un futuro y no exclusivamente el de compraventa. Sin embargo, para efectos del interés de este curso, nos enfocaremos en la compraventa.
Así mismo, es importante señalar, que según se indica en el artículo 2244. Dicha operación de compraventa puede ser unilateral o bilateral.
- Forma y contenido del contrato
Según lo indica el artículo 2246 del Código Civil Federal:
Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.
En cuanto a la forma del Contrato; el Código Civil Federal, no exige más que conste por escrito.
Sin embargo, para que el contrato de promesa sea válido, debería de tener el siguiente contenido:
- Debe definir los elementos característicos del contrato definitivo.
Esto se interpreta por el suscrito en el sentido de que se defina de manera correcta el contrato a celebrarse. Es decir, si se va a celebrar un contrato de compraventa respecto a cierto inmueble, asentarse así.
- Debe limitarse a cierto tiempo.
En cuanto a este último requisito, es importante señalar que es lógico que el contrato de promesa de compraventa debe de relacionarse con un tiempo límite, puesto que nadie puede tener indefinidamente con una obligación.
- Sugerencia a considerar
A nuestro juicio, en materia de compraventa de inmuebles existe de manera coloquial una obligación que casi siempre debe de ser observada en materia de contratos de promesa, que los mismos se celebren con la intervención de testigos y ante notario público.
Como es lo común, los contratos sobre inmuebles por lo general importan una cantidad considerable, que pone en juego una importante suma o inclusive a veces, una parte importante del patrimonio de una persona.
Si bien es cierto, la ley no exige más que el contrato, para su validez sea celebrado por escrito. En lo personal sugeriría, un par de cuestiones de gran trascendencia:
Que se incluyan por lo menos dos testigos en el contrato.
Que de ser posible, se celebre con la ratificación de las firmas ante Notario.
El primer requisito nos dará la certeza de que en caso de controversia, en un juicio se pueda llamar a dichos testigos, para que atestigüen sobre los hechos que conocen. Por lo que dichos testigos deben de ser verdaderos y realmente intervenir a la hora de la celebración del contrato.
En cuanto a la sugerencia de ratificar las firmas de los otorgantes ante notario, esto nos daría la certeza y seguridad de que a la contraparte que en un momento dado ya no le “convenga” terminar el contrato, sea obligada; y no pueda escapar por cuestiones comúnmente utilizadas por los malos abogados, como excepciones de “la firma fue falsificada”, aunque no lo hubiera sido.
Todo esto, nos ayudará a poder concluir voluntaria o forzosamente, nuestro contrato; si es que se cumplió con cada una de las obligaciones impuestas en el contrato de promesa, atento a lo que indica el artículo 2247 del Código Civil Federal, que a la letra indica:
Artículo 2247 (CCF).- Si el promitente rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el juez, salvo el caso de que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a la propiedad de tercero de buena fe, pues entonces la promesa quedará sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se hayan originado a la otra parte.
En caso de juicio, el juez otorgaría el contrato incumplido por la contraparte, con base en los documentos que se presenten y a lo demostrado en juicio, y que más que lo que se demuestra en instrumento público y con dos o más testigos.
Cabe señalar que si en perjuicio de la contraparte se vende el bien a un tercero de buena fe dicha operación no se podrá anular, sino que la parte que incumplió debería de pagar daños y perjuicios que se hubieran ocasionado. Todo esto, señalado por un juez.
4.2 Contrato de compraventa
La compraventa es probablemente el contrato más importante y usado en las transacciones de inmuebles. Dicho contrato es regulado principalmente en el Código Civil y de manera concurrente en otras disposiciones del derecho mercantil y fiscal, cuestiones que visitaremos más adelante en el presente curso.
A continuación analizaremos el contrato de compraventa en cuanto a sus disposiciones más importantes:
- Definición
El contrato de compraventa es definido por el Código Civil Federal, de la siguiente manera:
Artículo 2248.- Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.
Según lo anteriormente asentado, existe compraventa cuando hay acuerdo de voluntades, entre dos o más personas, en las cuales una se obliga a transferir la propiedad de un bien o derecho y la otra a “pagar un precio” por dichos bienes.
- Carácter Instantáneo de la compraventa
De acuerdo a la definición antes mencionada, es importante resaltar que el contrato de compraventa es un contrato instantáneo, en contraposición a un contrato de tracto sucesivo. Es decir, surte sus efectos de manera instantánea y después de eso, queda lleno su objeto.
Consecuentemente el siguiente artículo explica de manera exacta lo anteriormente asentado:
Artículo 2249.- Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho.
Por ello, es importante considerar que el contrato de compraventa, debe únicamente celebrarse cuando es estrictamente necesario y se ha planeado exactamente su cumplimiento.
Debe de tenerse mucho cuidado para que contratos de promesa de compraventa mal formulados, no sean considerados como contratos definitivos de compraventa.
- Obligaciones de las partes de este contrato
Como lo vimos anteriormente, existe compraventa si hay acuerdo entre la cosa y el precio. Consecuentemente, una vez celebrado el contrato se generarán las siguientes obligaciones para cada una de las partes:
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Según lo dispone el artículo 2283 del Código Civil Federal:
Artículo 2283.- El vendedor está obligado:
- A entregar al comprador la cosa vendida;
- A garantizar las calidades de la cosa;
- A prestar la evicción.
Tal vez la obligación más importante es la entrega del inmueble al comprador.
En cuanto a la entrega de la cosa, es importante señalar lo siguiente:
Artículo 2284.- La entrega puede ser real, jurídica o virtual.
La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega del título si se trata de un derecho.
Hay entrega jurídica cuando incluso sin estar entregada materialmente la cosa, la ley considera recibida por el comprador.
Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de depositario.
Según lo dispone el artículo 2293 del Código Civil Federal, la principal obligación es el pago:
Artículo 2293.- El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado y especialmente pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos.
Así mismo, cabe mencionar que por consecuencia, la falta de pago del precio da lugar a poder solicitar la rescisión del contrato de compraventa.
Sin embargo, hay que considerar que, como es común, se puede pactar el pago a plazos del precio del inmueble, pero para que pueda rescindirse válidamente el contrato, con efectos frente a terceros que hubieran adquirido el inmueble, entonces debe observarse lo siguiente:
Artículo 2310.- La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las reglas siguientes:
- Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público.
Más adelante, en el apartado de escrituración de inmuebles, veremos algunos otros aspectos y requerimientos de este contrato.
4.3 Contratos con reserva de dominio
Como una modalidad del contrato de compraventa, se puede establecer que dicho contrato, en este caso de un inmueble, se puede realizar con reserva de dominio, siempre y cuando el precio del bien haya sido completamente cubierto.
Esta opción es válida y muy socorrida, puesto que le da al vendedor el derecho a no perder el inmueble, por el sólo hecho de haber celebrado un contrato de compraventa que no fue cumplido.
Hay que recordar que el contrato de compraventa es instantáneo y desde que se acuerda la venta del bien determinado y el precio a pagar por ella, el bien ya es de una tercera persona.
Es importante resaltar que la compraventa con reserva de domino, no representa otro tipo de contratos, sino sólo una modalidad.
Al respecto, el artículo 2312 del Código Civil Federal la concibe:
Artículo 2312.- Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado.
Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I (inmuebles) y II del artículo 2310, el pacto de que se trata produce efectos contra tercero, si se inscribe en el Registro Público. Cuando los bienes son de la clase a que se refiere la fracción III del artículo que se acaba de citar, se aplicará lo dispuesto en esa fracción.
Sin embargo, hay que considerar que el vendedor, obviamente no podrá enajenar el bien, mientras no se venza el plazo para el pago:
Artículo 2313.- El vendedor a que se refiere el artículo anterior, mientras no se venza el plazo para pagar el precio, no podrá enajenar la cosa vendida con reserva de propiedad. Esta limitación de dominio se anotará en la parte correspondiente.
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4.4 Contratos de comisión en la compraventa de inmuebles
Es común que en las operaciones de compraventa se celebre un contrato “innominado” al que coloquialmente se le llama “contrato de corretaje”, en el cual una persona se encarga de dar promoción a un inmueble, con la intención de buscar un comprador al mismo, bajo una comisión.
Dicho contrato es innominado, ya que la ley no contiene regulación específica sobre dicho contrato y en su mayoría es equiparable al contrato de mandato, regulado por el Código Civil.
Lo anterior, se afirma en atención a que el contrato de comisión en Materia Mercantil, es definido de la siguiente manera:
Artículo 273 (Código de Comercio).- El mandato aplicado a actos concretos de comercio, se reputa comisión mercantil. Es comitente el que confiere comisión mercantil y comisionista el que la desempeña.
Ahora, tomando en cuenta que lo que se busca es ese contrato de comisión, pero aplicado para cuestiones civiles, es decir, entre particulares, es que se considera que el contrato de comisión en la compraventa de inmuebles cuando es aplicable a asuntos entre particulares y no catalogables como mercantiles, es civil, y por lo tanto regulado por los códigos civiles de cada entidad federativa.
Respecto a este contrato, sólo podemos mencionar que el objeto del contrato es la realización de actos a nombre de su mandante (el propietario del inmueble a venderse), a cambio del pago de una comisión, ya que el mandato no es gratuito a menos que se especifique lo contrario.
Al respecto, el artículo 2546 del Código Civil a la letra lo define:
Artículo 2546.- El mandato es un contrato por el que el mandatario se obliga a ejecutar por cuenta del mandante los actos jurídicos que éste le encarga.
Tomando en cuenta lo anterior, nos percatamos que el objeto del mandato sería buscar un comprador para el inmueble, y le serían aplicables, entre otros, las siguientes disposiciones de la ley:
Artículo 2548.- Pueden ser objeto del mandato todos los actos lícitos para los que la ley no exige la intervención personal del interesado.
Artículo 2549.- Solamente será gratuito el mandato cuando así se haya convenido expresamente.
