Otra cuestión comúnmente encontrada, en materia de inmobiliaria, es el de la transgresión de los derechos de propiedad, por terceras personas, con o sin título alguno. En esta sección, ahondaremos en ese análisis, a efecto de determinar sobre la validez de dicha cuestión.
8.1 El juicio para solicitar la nulidad de una escritura pública
El primer caso, corresponde a aquellos sucesos, en los que un tercero aparece con una escritura pública pretendiendo demostrar la titularidad de un bien inmueble.
Aquí, puede que hubieran sucedido diversas cuestiones que llevaron al otorgamiento de una escritura:
Que la compraventa fuera realizada vendiendo alguien sin derecho alguno o con un derecho menor, o suplantando la personalidad.
Que la escritura fue obtenida mediante la utilización de un poder que ya no es válido.
Que la escritura fue obtenida siguiendo un juicio de prescripción adquisitiva, sin seguir las formalidades del procedimiento o notificando a una persona que no era el dueño.
En todos los anteriores casos, la ley protege a quien tenga el verdadero derecho, dándole una única oportunidad de poder reclamar la nulidad de esa escritura pública.
Dicho juicio, de naturaleza ordinaria, servirá para pretender la nulidad de todo lo que no se hubiera hecho conforme a derecho.
Cabe mencionar, que dicho juicio deberá, por reglas generales del procedimiento, seguirse en el lugar en dónde se encuentran los inmuebles afectados.
El juicio se basa en las disposiciones del Código Civil, respecto a la nulidad de actos jurídicos. Cabe mencionar, que como en todos los casos, se deberá revisar la legislación local, para resolver un asunto. Sin embargo, a continuación analizaremos las disposiciones del Código Civil Federal (2013).
Artículo 2225 (Código Civil Federal). La ilicitud en el objeto, en el fin o en la condición del acto produce su nulidad, ya absoluta, ya relativa, según lo disponga la ley.
Cabe mencionar, sin entrar a detalles, que en todos los casos arriba mencionados (i. Que la compraventa fuera realizada, vendiendo alguien sin derecho alguno o con un derecho menor, o suplantando la personalidad; ii. Que la escritura fue obtenida mediante la utilización de un poder que ya no es válido; etc.), la nulidad será absoluta, y no es susceptible de convalidación, y se puede reclamar por cualquier persona. Esto lo confirma el siguiente artículo.
Artículo 2226. La nulidad absoluta por regla general no impide que el acto produzca provisionalmente sus efectos, los cuales serán destruidos retroactivamente cuando se pronuncie por el juez la nulidad. De ella puede prevalerse todo interesado y no desaparece por la confirmación o la prescripción.
Así mismo, es importante señalar, que para que esa nulidad absoluta pueda surtir sus efectos y destruir el acto original, esto debe de ser declarado por un juez de lo civil, quien después de oír a las partes, decidirá sobre el particular.
Cabe mencionar, que por lo general, como no existen en las legislaciones locales, para el tratamiento de estos asuntos, esto se tratará bajo un juicio ordinario civil.
8.2 Del juicio civil y de los procedimientos penales para reclamar o proteger la posesión de un inmueble
Otra cuestión común, es que terceros, sin derecho alguno, intentan o se posesionan de inmuebles en perjuicio del propietario del mismo.
Aquí podemos mencionar, desde aquellas personas a quienes comúnmente se les conoce como paracaidistas, hasta aquellos criminales, que con el objeto de apropiarse de un bien, despojan a su dueño de la posesión del mismo, todos serán tratados de la misma manera, ya que la ley protege a los propietarios y poseedores de pleno derecho.
Es importante mencionar, que es menester el actuar en contra de actos que atenten despojar de la posesión de un bien inmueble, ya que, de lo contrario se está autorizando a los terceros, a que realicen actos de posesión en su beneficio y que en su oportunidad puedan reclamar dicha posesión como causal, por ejemplo, para la prescripción adquisitiva.
Sobre la posesión de un bien, el Código Civil Federal, a la letra indica:
Artículo 790. Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder de hecho, salvo lo dispuesto en el artículo 793. Posee un derecho el que goza de él.
Artículo 791. Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa, concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder en calidad de usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los dos son poseedores de la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión originaria; el otro, una posesión derivada.
De lo anterior, podemos ver que lo correcto es indicar que el poseedor originario es el dueño del bien y el poseedor derivado es el que tiene la posesión en virtud de un contrato distinto al de compraventa, por ejemplo, el de arrendamiento, comodato, usufructo, entre otros.
Sobre quién puede reclamar la devolución de su posesión, el mismo ordenamiento indica:
Artículo 792. En caso de despojo, el que tiene la posesión originaria goza del derecho de pedir que sea restituido el que tenía la posesión derivada, y si éste no puede o no quiere recobrarla, el poseedor originario puede pedir que se le dé la posesión a él mismo.
Según lo asentado, cabe resaltar que las acciones para reclamar la posesión de un bien inmueble pueden ser ejercitadas tanto por los propietarios, como los poseedores de pleno derecho (arrendatarios, usufructuarios, comodatarios) que se vean afectados en su posesión.
Sobre la protección de los derechos de un poseedor, podemos el Código Civil Federal indica:
Artículo 803.
Todo poseedor debe ser mantenido o restituido en la posesión contra aquellos que no tengan mejor derecho para poseer.
Es mejor la posesión que se funda en título y cuando se trate de inmuebles, la que está inscrita. A falta de título o siendo iguales los títulos, la más antigua.
Si las posesiones fueren dudosas, la cosa se pondrá en depósito hasta que se resuelva a quién pertenece la posesión.
La manera de recuperar la posesión perdida de un inmueble, es tramitando en la vía judicial un interdicto para recuperar la posesión, si esta fue perdida o un interdicto para retener la posesión, si está todavía se tiene, pero es molestada.
Sobre el término para recuperar esa posesión, el Código Civil Federal indica:
Artículo 804. Para que el poseedor tenga derecho al interdicto de recuperar la posesión, se necesita que no haya pasado un año desde que se verificó el despojo.
En atención a que el Código Federal de Procedimientos Civiles, no los prevé en su legislación, utilizaremos para este caso, el Código Procesal Civil de Coahuila, como ejemplo, que a la letra indica:
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Interdicto de retener la posesión
Al perturbado en la posesión originaria o derivada de un bien inmueble, compete el interdicto de retener la posesión, contra el perturbador, el que mandó tal perturbación, o contra el que a sabiendas y directamente se aproveche de ella, así como contra sus sucesores universales y particulares.
El objeto de este interdicto es poner término a la perturbación; indemnizar al poseedor, que el demandado garantice no volver a perturbar y que sea conminado con multa o arresto para el caso de reincidencia.
La procedencia de este interdicto requiere que la perturbación consista en actos preparatorios tendientes directamente a la usurpación violenta o a impedir el ejercicio del derecho, que se reclame dentro de un año y que el poseedor no haya obtenido la posesión de su contrario por fuerza, clandestinamente o a ruegos.
Al mandar emplazar al demandado podrá el juzgador ordenar las medidas urgentes, para que se mantengan las cosas en el estado en que se encontraban al presentarse la demanda, si es que antes no se hubieren adoptado la providencia cautelar a que se refiere el artículo 379, observando en lo conducente lo que este precepto dispone.
Por su parte el interdicto para recobrar la posesión es determinado de la siguiente manera:
Artículo 683.
Interdicto de recuperar la posesión
El que es despojado de la posesión originaria o derivada de un bien inmueble, deberá ser ante todo restituido y le compete el interdicto de recuperar contra el despojante, contra el que ha mandado el despojo, contra el que a sabiendas y directamente se aprovecha del despojo, así como contra el sucesor a título universal o particular del despojante.
Tiene por objeto reponer al despojado en la posesión, indemnizarlo de los daños y perjuicios, obtener del demandado que garantice su abstención futura y a la vez conminarlo con multa o arresto para el caso de reincidencia.
En el auto admisorio de la demanda, el juzgador podrá decretar las medidas necesarias que juzgue adecuadas para asegurar la restitución del inmueble objeto del despojo en caso de que la sentencia sea favorable.
8.3 Cuestiones penales relacionadas con la transgresión a la posesión de los inmuebles
Para la protección de sus derechos y con la intención de ser más contundente en la acción que se tome por parte de los particulares, además de las acciones civiles que puedan seguirse en contra de particulares, también se podrán iniciar acciones en la vía penal.
Así, los Códigos Penales de las entidades federativas, contienen disposiciones relativas a los delitos que cometen quienes despojan de sus inmuebles a otros, aplicando sanciones que en ocasiones pueden ser graves.
En el Código Penal Federal, se considera al delito de despojo de la siguiente manera:
Capítulo V. Despojo de cosas inmuebles o de aguas
Artículo 395 (Código Penal Federal).
Se aplicará la pena de tres meses a cinco años de prisión y multa de cincuenta a quinientos pesos:
- Al que dé propia autoridad y haciendo violencia o furtivamente o empleando amenaza o engaño, ocupe un inmueble ajeno o haga uso de él o de un derecho real que no le pertenezca.
- Al que dé propia autoridad y haciendo uso de los medios indicados en la fracción anterior, ocupe un inmueble de su propiedad, en los casos en que la ley no lo permite por hallarse en poder de otra persona o ejerza actos de dominio que lesionen derechos legítimos del ocupante.
- Al que en los términos de las fracciones anteriores, cometa despojo de aguas.
La pena será aplicable, aun cuando el derecho a la posesión de la cosa usurpada sea dudosa o esté en disputa. Cuando el despojo se realice por grupo o grupos, que en conjunto sean mayores de cinco personas, además de la pena señalada en este artículo, se aplicará a los autores intelectuales y a quienes dirijan la invasión, de uno a seis años de prisión.
A quienes se dediquen en forma reiterada a promover el despojo de inmuebles urbanos en el Distrito Federal, se les aplicará una sanción de dos a nueve años de prisión. Se considera que se dedican a promover el despojo de inmuebles urbanos en forma reiterada, quienes hayan sido anteriormente condenados por esta forma de participación en el despojo, o bien, se les hubiere decretado en más de dos ocasiones auto de formal prisión por este mismo delito, salvo cuando en el proceso correspondiente se hubiese resuelto el desvanecimiento de datos, el sobreseimiento o la absolución del inculpado.
Artículo 396. A las penas que señala el artículo anterior, se acumulará la que corresponda por la violencia o la amenaza.
Cabe resaltar, que en todos los casos, comete despojo el que haya privado de la posesión a otro, aun cuando se trate de bienes propios.
Por ejemplo: Cuando un inquilino no paga la renta, y el dueño del local, abre el inmueble y saca las cosas del inquilino. En ese caso, le corresponderá el delito correspondiente, aún y cuando sea dueño.
Además, es importante resaltar que cuando el delito se cometa en grupos o con violencia, la penalidad siempre aumentará.
Por último, es importante destacar que la ley también protege a quien adquiere un inmueble de buena fe, siempre y cuando surta sus efectos la inscripción de dicha operación ante el Registro Público. A esto se le llama, buena fe registral.
La premisa de ello, es que se deben de tener por existentes y válidos los derechos que se encuentren inscritos en el Registro Público de la propiedad.
El artículo 3009 del Código Civil Federal, a la letra indica:
Artículo 3009 (CCF). El Registro protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la causa de la nulidad resulte claramente del mismo registro. Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando la Ley.
De lo anterior, podemos observar que adicionalmente se asienta por el legislador que los contratos gratuitos no serán protegidos por esta disposición mencionada.
Así mismo, en el siguiente artículo se asienta:
Artículo 3010 (CCF). El derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la forma expresada por el asiento respectivo. Se presume también que el titular de una inscripción de dominio o de posesión, tiene la posesión del inmueble inscrito.
Por lo tanto, lo que se debe hacer, en el caso de detectar una operación fraudulenta, y se tiene gran importancia en el inmueble en sí, es apresurarse a solicitar ante el juez, como medida cautelar, que se ordene el que toda inscripción en el Registro Público sea realizada, salvo pena de perder el inmueble contra el tercero de buena fe, ya que lo único que quedaría es obtener la indemnización correspondiente de quien vendió sin derecho, si es que tiene bienes que puedan realizarse para efectos de indemnización.
