11.1 Concepto y finalidad
Al hablar de valuación inmobiliaria nos tenemos que referir a las técnicas y procedimientos necesarios para determinar el valor de un inmueble o bien raíz.
Desde el punto de vista técnico los análisis parten de la valoración de las características físicas del inmueble, como pueden ser el tipo de materiales utilizados para su construcción, la valoración del terreno o predio que aloja la construcción, la edad del inmueble, el nivel de mantenimiento realizado a lo largo de su vida útil, además de la valoración por sus dimensiones. Sin embargo, ningún perito valuador podrá calcular un valor acertado o muy aproximado de un inmueble, si no tiene la sensibilidad de las condiciones actuales del mercado, el cual determina sus condiciones basados en una simple Ley de oferta y demanda.
La determinación del valor de un bien inmueble se puede destinar a distintos fines, entre ellos la compraventa, el alquiler, la actualización del valor de activos, para fines de seguro, garantías hipotecarias, indemnizaciones, repartición de bienes, renovaciones o revisiones de alquiler, entre otros.
En México actualmente podemos clasificar diferentes tipos de avaluó según la finalidad para la cual sea calculado, así por ejemplo tenemos los siguientes tipos como los más comunes:
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Avalúo físico directo
Bajo este concepto el valuador se refiere básicamente al valor del inmueble por su composición física, las características de los materiales utilizados y su equipamiento. Este avalúo se desarrolla bajo el concepto del valor de reposición, es decir, cuánto costaría volver a construir el inmueble, trasladando el costo de los materiales utilizados al valor de hoy demeritándolo según la vida consumida hasta el momento de la ejecución del avalúo, sin dejar de considerar el nivel de mantenimiento ejecutado hasta ese momento.
Avalúo por capitalización de rentas
Este tipo de avalúo está referido al valor de renta que se pudiera obtener por el inmueble evaluado. A partir de este avalúo se obtiene un porcentaje de capitalización el cual está basado en el tipo de propiedad, la edad de la misma, condiciones de mantenimiento, inflación, depreciación, plusvalía entre otros.
Avalúos comerciales
Estos avalúos representan un análisis más complejo, ya que conjuntan los valores determinados por un avalúo físico y un avalúo de capitalización de rentas, con los valores que puede arrojar un análisis de mercado; para determinar entonces su valor comercial. Dicho valor de mercado está determinado por la Ley de oferta y demanda, en donde intervienen circunstancias como disponibilidad de inmuebles, demanda de los clientes, inflación, tasas de interés crediticio, capacidad adquisitiva, deseabilidad, crecimiento poblacional, entre otros.
En la actualidad, para cualquier operación en donde la forma de pago sea mediante algún crédito hipotecario, o a través de alguna institución como el Infonavit, Fovisste o una combinación de las mismas, será el avalúo del inmueble un requisito imprescindible.
De manera general es conveniente determinar los valores comerciales de los inmuebles, porque difícilmente se venderá un inmueble a valor físico directo, generalmente los inmuebles se venden con base en lo que los clientes están dispuestos a pagar.
11.2 Principios económicos a considerar
La metodología desarrollada en la actualidad para la determinación del valor de un inmueble, basada en la normativa nacional e internacional establece para los valuadores ciertos principios económicos relacionados con los movimientos del mercado y con situaciones y circunstancias que ejercen influencia sobre la variabilidad de los precios de los inmuebles en el mercado.
Caminaremos a través de los más importantes para poder generar conocimientos generales de la metodología utilizada y también para obtener sensibilidad de los factores que afectan principalmente el mercado inmobiliario actual.
Establece que un cliente comprador potencial pudiera estar dispuesto a pagar el valor anticipado equivalente a los rendimientos o ingresos futuros que pudiera generar el inmueble en cuestión.
Para esto el valuador deberá conocer el estado presente y pasado de los beneficios generados por la propiedad, de tal forma que pueda proyectar dichos beneficios hacia el futuro. Deberá considerar la condición actual del entorno así como los valores de propiedades similares alrededor del inmueble sujeto de valuación.
Establece que un cliente potencial no pagaría más por el bien raíz sujeto de su interés que el precio que se oferta o se ha pagado recientemente por un inmueble semejante en su composición y características.
Se plantea este principio cuando aparece la circunstancia de tener un inmueble alterno similar e igualmente deseable. En estos casos la alternativa con la mayor probabilidad de adquisición marca la tendencia de valor en el mercado para el resto de las propiedades en similares condiciones.
Establece que el valor de mercado se puede llegar a estandarizar y mantenerse a través del tiempo en zonas de crecimiento económico continuo, donde las personas obtienen ingresos igualmente estandarizados derivados de una actividad económica homogénea, tal como sucede en las poblaciones urbanas. Sin embargo, este principio se toma en cuenta previa comprobación de que el inmueble se encuentra en una zona de precios estandarizados u homogéneos.
Los valuadores en este principio consideran los usos que sean factibles físicamente, que sean viables desde el punto de vista legal y económico, para determinar el valor del inmueble basado en aquel que le pueda agregar mayor valor a la propiedad.
El concepto de este principio se define por los diversos factores económicos en los cuales se desarrolla una operación de adquisición de un inmueble. Considera el valor actual del dinero, el crecimiento poblacional, disponibilidad de bienes, dinámica de generación de ingresos y el nivel de los mismos, entre otros. El valor en este caso de análisis está determinado por la interacción de la dinámica bajo la cual está definida la oferta y demanda de los inmuebles.
Como es bien sabido la Ley de la oferta determina que cuando más alto sea el precio de un producto, se ofertará un mayor volumen del mismo, y por el contrario la Ley de demanda determina que cuando mayor oferta de producto hay en el mercado, dicho producto tiende a la baja de su precio. En tanto esta dinámica se equilibra, la variabilidad de los precios es notable, sin embargo, una vez que ambas tendencias se encuentran en un mismo punto, en ese momento según dichas leyes queda establecido el valor de mercado, en este caso el valor del inmueble.
Según este principio el valor de una propiedad nunca es constante y es válido sólo en el momento de la valuación. Estima que la vigencia de la valuación es relativamente corta dependiendo de la movilidad de los factores internos y externos que tiene la propiedad. Los factores externos pueden ser aquellas circunstancias que influyen en el precio, como son las condiciones económicas, sociales o políticas. Respecto de las internas podemos hablar de depreciación, mantenimiento de la propiedad, valores agregados, usos de suelo autorizados, entre otras. Este principio se basa en el constante movimiento del mercado.
Este principio está relacionado con el principio de homogeneidad del mercado, ya que establece que un inmueble puede aumentar o disminuir su valor en relación con los inmuebles semejantes que se encuentran alrededor. Así, un edificio de valor menor al ser rodeado por edificios similares pero de valor mayor, terminaría por generar una progresión en su precio de mercado. Caso contrario sucede cuando un edificio de mayor valor se sitúa junto a otros semejantes de menor valor, terminando por crearle dicha condición: una regresión en el valor del mismo.
Podríamos hacer una lista mayor de principios a considerar y que influencian el valor de mercado de los inmuebles, sin embargo, hemos tomado los principales para detonar la dinámica de estos análisis de valor. Con mayor detalle se podrán analizar otros principios en la elaboración de las prácticas que acompañan al curso.
11.3 Enfoque de la valuación
Como parte de la metodología de valuación actualmente aprobada tanto por instituciones nacionales e internacionales, y dentro del marco regulatorio nacional, es aceptable para los organismos valuadores utilizar los 3 enfoques conocidos:
La utilización de cada uno de estos enfoques, la pertinente ponderación de algunos de ellos o de los tres en la determinación del valor comercial de un inmueble, estará definido principalmente por el propósito y finalidad para la cual fue solicitado el servicio de valuación:
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Cada uno de estos enfoques requiere de la sensibilidad y experiencia de parte del valuador para utilizar datos y factores financieros confiables, para la obtención de información de otras propiedades igualmente confiables y comprobables, y para aplicar las ponderaciones de manera adecuada y obtener de esta forma un valor acertado de la propiedad.
11.4 Proceso evaluatorio
Para determinar el valor de un inmueble se deberá seguir con el proceso evaluatorio el cual se desarrolla en las siguientes etapas:
- Recepción de documentos generales y solicitud. Corresponde a la entrega de documentos importantes por parte del promovente, como pueden ser planos, escrituras, licencia de uso de suelo, comprobante de ubicación, comprobantes de gastos de operación y de servicios, así como el listado de bienes integrados a la propiedad como equipamiento. Junto con estos documentos se debe de entregar además la solicitud por el servicio.
- Identificación de la propiedad a evaluar. Consiste en el análisis de la documentación para determinar la forma en que se llevará a cabo el proceso valuatorio y determinar la información del mercado que será necesaria recabar.
- Inspección de la propiedad a evaluar. La inspección consiste en la visita al inmueble para recabar información de las características propias de la propiedad, así como de las de su entorno tanto físico, como jurídico y administrativo. Esta parte del proceso es muy importante, ya que el valuador recopilará información de manera independiente, de tal forma que le permita elaborar el dictamen de valor de manera objetiva.
- Recopilación de la información. En este punto el valuador se enfoca básicamente en el análisis, investigación y toma de datos del mercado en el cual se sitúa el inmueble en cuestión. Cuando la toma de datos de referencia son los más cercanos posible tanto en tiempo como en el espacio físico, más comparable se vuelve el valor establecido para la adquisición.
- Determinación del procedimiento a seguir. Consiste básicamente en definir el procedimiento técnico a utilizar basado en los enfoques más adecuados (establecidos en el apartado anterior) a analizar para determinar el valor del inmueble.
- Calculo de indicadores de valor. Para determinar el valor conclusivo del dictamen, se deberán aplicar los 3 enfoques vistos en el capítulo anterior, para posteriormente realizar una ponderación con los valores obtenidos en cada uno de los enfoques analizados.
- Ponderación para la obtención del valor final. Se obtiene a partir del análisis, interpretación, valoración y ponderación de cada uno de los valores arrojados por los estudios basados en los enfoques y principios económicos de la valuación.
- Elaboración del trabajo y dictamen. El dictamen final debe ser redactado de forma concisa y clara, considerando que va dirigido a servidores públicos, o personas que no son expertas en la materia de tal forma que cualquier persona que lo lea pueda entender de manera clara la justificación y las razones de la determinación del valor. Así mismo, debe reflejar todas las condiciones y circunstancias tanto externas como internas de la propiedad.
