Cuando se habla de negocios inmobiliarios, es imprescindible tener en consideración la rentabilidad y los riesgos que pueda suponer cualquier transacción. Aun y cuando cualquiera de las partes pueda no estar envuelto en el negocio de los bienes raíces, ya sea como una actividad profesional o como giro empresarial, el vértigo que provocan los riesgos y las oportunidades que pueden abrirse después de una operación ocupan un análisis a conciencia sobre cuáles pueden ser los escenarios posibles a considerar evaluando los puntos positivos y negativos.
Las situaciones pueden ser muy variadas y considerando que la mayoría de las ocasiones las operaciones implican grandes cantidades de dinero, cada una de las partes toma todas las precauciones y realiza todos los análisis posibles antes de poder tomar la decisión de firmar cualquier contrato.
Este capítulo tiene como finalidad explorar los diversos factores que se analizan para cada una de las partes respecto a los resultados que se puedan obtener a partir de una operación inmobiliaria. Con base en esto, se analizarán conceptos como rentabilidad, plusvalía, y riesgo, principales términos que manejan los desarrolladores diariamente.
15.1 Rentabilidad
La rentabilidad es una medida de la relación entre los rendimientos que se pueden obtener, ya sea mensual o anualmente, al poner en funcionamiento un inmueble, con relación al capital que se invirtió para su compra o construcción.
Para cualquiera que sea el uso de un inmueble, ya sea para alojar una empresa de manufactura, para almacenaje, para dar servicios de hospedaje, para servicios de entretenimiento, para servicios comerciales, para oficina, o para vivienda familiar, el comprador o inversionista de un inmueble espera obtener un porcentaje de rendimiento mayor al que pueda obtener a partir del ahorro en una entidad bancaria.
Analizaremos qué factores se llegan a considerar para la rentabilidad de un inmueble para vivienda, partiendo de que la participación de la vivienda es uno de los más altos en el mercado inmobiliario.
Para un inversionista en pequeño, es decir, quien se atreve a invertir todo o parte de sus ahorros en la construcción o en la compra de una casa para posteriormente ofrecerla en renta, el análisis puede resultar muy simple. Podemos suponer que un buen negocio seria obtener un rendimiento de por lo menos un 6% anual, en el mejor de los casos un rendimiento del 8 al 10%, y que un análisis matemático simple resultaría ser una herramienta eficaz para poder navegar con éxito en el mercado inmobiliario, sin embargo, lo interesante de este negocio proviene del análisis que hay detrás de los números.
Es de suponer por razones obvias, que el rendimiento no se comporta igual en cualquier zona de la ciudad, ya que además del costo, la rentabilidad está influenciada por factores externos como el crecimiento poblacional, el establecimiento de nuevos desarrollos, la migración de nuevos habitantes precedida por actividades económicas de diversa índole, la Ley de oferta y demanda, entre otras.
En la actualidad, en el municipio de Apodaca en Nuevo León, con la llegada de la empresa KIA en las cercanías del aeropuerto, la demanda excesiva de casas y locales comerciales ha llegado a incrementar la rentabilidad normal de la zona de un 6% hasta casi un 12%, o más en ciertos casos.
Por lo que estas dinámicas del mercado deben estar muy claras en la mente de un potencial inversionista al momento de elegir un inmueble para invertir en él. Por otro lado, quienes se decidan finalmente por invertir en un bien raíz, pueden recurrir a la asesoría de un valuador y solicitar la valuación de un inmueble previo a su compra con la finalidad de obtener su valor por capitalización de rentas.
Para el caso de un desarrollador de vivienda, por obvias razones, el análisis debe ser mucho más profundo. Aunque es innegable que el crecimiento de conjuntos habitacionales se ha mantenido en crecimiento en los últimos años, el futuro que depara a los desarrollos actualmente construidos puede ser tan variable dependiendo del tipo de inmueble, sus características y la ubicación.
Los análisis de mercado pueden tener distintas aristas al momento de elegir el mejor punto para invertir en un desarrollo, así por ejemplo, uno de los análisis puede partir del crecimiento poblacional el cual puede ayudar a entender y proyectar el déficit de vivienda a cubrir para los próximos 10 o 20 años. Otro análisis puede ser la proyección de crecimiento económico del país, a partir de la dinámica económica y política actual, el cual puede ayudar a determinar la capacidad adquisitiva de la población y el crecimiento del PIB para predecir la demanda por tipo y cantidad de viviendas. Un análisis económico les permitirá a los desarrolladores ubicarse en la etapa que estén viviendo las poblaciones dentro de un típico ciclo económico que se desarrolla generalmente en 4 etapas:
Haz clic en cada apartado para conocer su información
Bajo este análisis, pudiéramos obviar que el mejor momento para invertir en un inmueble considerando su rentabilidad y su demanda podría ser en la etapa de expansión de la economía de la zona en donde se pretenda invertir, o bien, en el momento que se la recuperación de la misma se genere de manera estable y continua.
De la misma forma que los desarrolladores de vivienda, quienes invierten en inmuebles de tipo industrial, comercial o turístico, además de buscar un rendimiento superior a partir del costo del inmueble, se deben analizar los factores económicos que soportan la dinámica de la demanda de inmuebles de este tipo.
Cada zona del país y de las ciudades genera potenciales de crecimiento de diferente tipo dependiendo de su infraestructura, de su población, de sus recursos naturales, de los niveles de capacitación de su población, entre otros. Por lo que considerando esto, los inversionistas podrían determinar en qué momento y en qué lugar es más conveniente invertir en un hotel, en lugar de hacerlo en un edificio de oficinas y viceversa.
Para el caso particular de los desarrollos turísticos es importante que además de esto se consideren los planes de impulso que tiene el Gobierno para promover un nuevo centro turístico, ya que esto puede proyectar información de la demanda de cuartos de hotel y de servicios requeridos para los siguientes años.
Considerando que en este mercado le demanda puede variar mucho de una época del año a otra, tener el respaldo del Gobierno respecto a la promoción interna y a nivel internacional, resulta fundamental.
15.2 Plusvalía
La plusvalía es una medida del incremento del valor que puede adquirir un inmueble, con el paso del tiempo.
En la mayor parte de los casos la inversión en un inmueble, supone por lo menos la permanencia de su valor, en caso que no llegase a incrementarse en muchos años. Sin embargo, generalmente con el tiempo, salvo en los casos en que ocurra un desastre natural, problemas de seguridad o bien una guerra, los inmuebles sufren una progresión de su valor.
Aunque generalmente los inmuebles incrementan su valor con el paso del tiempo, la plusvalía puede variar dependiendo de diversos factores y entre los principales están:
En este último punto es importante resaltar el impacto que puede tener un nuevo desarrollo en la zona para los inmuebles de su alrededor, así por ejemplo la llegada de un centro comercial puede suponer el incremento de valor de las propiedades alrededor, sin embargo la construcción de una gran vialidad o de una obra de gran magnitud como un tren metropolitano, puede por el contrario restar valor a los inmuebles de la zona, debido a que complicaran su accesibilidad y para el caso de los negocios particulares, además de acceso podrían perder visibilidad.
Por ejemplo, para el caso de un desarrollo turístico, en la actualidad podemos analizar la polaridad de la variación de la plusvalía, para un caso muy actual, imaginemos entonces la construcción de dos hoteles de la misma cadena con idénticas características, uno construido en Acapulco y el otro en Cancún.
¿Cual tendría una mayor plusvalía?, ¿cuál puede suponer una mayor rentabilidad?
Desde el punto de vista del contexto actual de ambas ciudades, todo hace suponer que la mayor rentabilidad se obtendría del hotel en Cancún, debido al auge de dicho centro turístico y a su belleza natural. Aunado a eso, actualmente un puerto de gran tradición, como lo es Acapulco, mantiene una lucha por obtener mejores niveles de seguridad, de tal forma que les permita volver a atraer turistas a la zona.
Éste es un caso tipo en donde el contexto actual de la zona influye la rentabilidad y los riesgos de la inversión en un desarrollo o inmueble turístico.
15.3 Riesgo
Como en todo negocio existen riesgos y para el caso de los del tipo inmobiliario no son la excepción, sin embargo, para este caso en particular, dichos riesgos son generalmente provocados por factores externos.
Dichos factores pueden ser de carácter económico, político, social o natural.
De manera resumida enlistaremos cuáles pueden ser los principales factores que afecten las inversiones realizadas en un inmueble o desarrollo dependiendo del tipo, las cuales resultan difíciles de predecir, por lo que aunque la mayoría de las veces los inmuebles no pierden valor, dichas circunstancias pueden generar el retraso en el retorno de las inversiones, originando una creciente disponibilidad de inmuebles que se mantienen sin ocupación durante periodos de tiempo relativamente largos.
Cada uno de estos factores supone un impacto considerable en la economía de las regiones en donde alguno de estos fenómenos se presenta y el valor de los inmuebles no queda exento.
Haz clic en cada apartado para conocer su información
Factores sociales:
- Revoluciones y golpes de Estado
- Inseguridad y vandalismo
- Poco o nulo crecimiento del salario
- Migración
Factores económicos (generalmente a nivel macro):
- Devaluaciones de la moneda.
- Contracciones y recesión de la economía nacional.
- Salida de capitales del país.
- Baja en los precios del petróleo.
- Incremento de la inflación.
- Poco o nulo crecimiento de la economía nacional.
Factores políticos
- Corrupción en la gestión del desarrollo
- Expropiación de tierra
- Explotación de recursos naturales
- Mala planeación urbana
- Falta de inversión en infraestructura
- Populismo
- Autorizaciones en zonas de riesgo
- Guerras
Haz clic en cada apartado para conocer su información
