3.1 Renta o alquiler de inmuebless
El arrendamiento de un inmueble está definido por la operación de préstamo temporal del inmueble por parte del propietario, a quien para fines legales de la operación se le nombra arrendador, a un tercero particular o empresa que utilizará dicho inmueble de acuerdo con el uso de suelo para el que fue aprobado durante su construcción y a que para fines legales de la operación se le nombra arrendatario.
Cabe mencionar que el uso para el cual es arrendado el inmueble debe ser el mismo para que el que fue construido, es decir, una casa habitación no se puede acondicionar como taller mecánico, o bien una bodega destinada para almacén no puede ser utilizada para manufactura de partes. En su defecto deberá tramitarse un cambio de uso de suelo ante la autoridad correspondiente. De la misma forma sucede con locales comerciales y oficinas, estos deben arrendarse para los fines que de acuerdo con el permiso de construcción, estos fueron autorizados.
A partir del momento en que inicia el periodo de arrendamiento, el arrendatario es responsable por el buen uso del inmueble, sin variar o agregar usos para el cual fue contratado y también para vigilar el mantenimiento del inmueble y su equipamiento durante todo el periodo de arrendamiento; así como el pago puntual de los servicios contratados incluidos como parte de la infraestructura del inmueble. Debe además por su parte respetar la ocupación límite, es decir, no exceder el volumen de operación o el número de inquilinos, para no poner en riesgo el funcionamiento adecuado de los servicios.
Por su parte, el arrendador es responsable de entregar el inmueble en condiciones de ser habitado y bajo el estándar acordado previo a la firma del contrato de arrendamiento, así mismo será responsable de restituir cualquier elemento o equipamiento que por falla extraordinaria, presentada por causa ajena al uso normal del inmueble, ésta se presente y por tanto quede fuera de servicio, impidiendo las operaciones normales para el cual fue arrendado.
Aspectos legales
El proceso legal de arrendamiento de un inmueble empieza en el momento de generarse la aceptación de una oferta formal, o bien al firmar una carta de intención de renta, o bien la firma de precontrato de arrendamiento, dichos documentos respaldan la seriedad de la operación y permiten por una parte, detener la promoción inmobiliaria del inmueble, y por otro lado reunir todos los requisitos necesarios para proceder a la firma del contrato.
La estructura de los contratos de arrendamiento varían dependiendo el tipo de inmueble a arrendar, los hay desde los más sencillos como son los contratos para casas habitación o departamentos, como algunos otros más complejos como los necesarios para arrendar algún inmueble de tipo industrial o comercial en donde se agregan muchas más consideraciones. De manera general podemos definir que los contratos deben de contener la siguiente información; declaraciones de identidad y domicilio de las partes compradora, vendedora y testigos, domicilios fiscales, razón por la que se ejecuta el contrato, es decir si es venta, renta o algún otro tipo de convenio, montos y formas de pago, penalizaciones, obligaciones y derechos de las partes, plazos de ejecución de cada una de las etapas de la operación, sobre todo en caso que el inmueble este en proceso de construcción. Para el caso de arrendamientos además de lo anterior, se pueden incluir garantías y fianzas, responsabilidades con el inmueble de parte del propietario, las cuales generalmente tienen que ver con el mantenimiento, y de parte del arrendatario, las cuales generalmente tienen que ver con el uso del inmueble, además de definiciones o motivos a considerar para la renovación o cancelación de los contratos. En cualquiera que sea el objeto de la firma de un contrato es importante que se establezca a que tribunales y leyes se sujetaran las partes para resolver una controversia.
Para el caso de inmuebles como naves industriales, locales comerciales, bodegas y otros de gran magnitud, podrían agregarse además de los anteriores, en el alcance de los contratos, clausulas referentes a:
- Para respaldar todo lo anterior es necesario que las partes agreguen como anexos del contrato la siguiente documentación:
- Para el caso de una operación de renta de casa habitación o departamento.
- Identificaciones vigentes.
- Comprobantes de ingresos y/o estados de cuenta bancarios.
- Comprobante de domicilio.
- Acta constitutiva.
- Poder legal del representante.
- Registro Federal de Contribuyentes.
- Depósito de garantía el cual puede ser con efectivo o cheque según el monto de la operación, y que generalmente equivale a un mes de renta.
- Documento autorizado por el arrendatario para proceder a la investigación en el buró arrendador.
- Listados de equipamiento.
- Para el caso de una operación de renta de bodegas, naves industriales, inmuebles de gran valor o locales comerciales;
- Identificaciones vigentes
- Comprobantes de ingresos o estados de cuenta bancarios.
- Comprobantes de domicilio.
- Actas constitutivas.
- Poder legal de los representantes.
- Registro Federal de Contribuyentes.
- Planos y fotografías de la propiedad antes y después de la entrega.
- Documentos de alcance de entregas.
- Listados de equipamiento.
- Listados de especificaciones de la propiedad.
Impuestos por operaciones de arrendamiento
En materia de contribuciones fiscales, las personas físicas o morales que tengan inmuebles arrendados a terceras personas se obligan a presentar declaraciones y el pago de contribuciones por ingresos obtenidos de arrendamientos de bienes inmuebles para casa habitación o locales comerciales (bodegas, despachos, consultorios o cualquier otro inmueble con uso distinto al de casa habitación).
Basado en los lineamientos de SAT, estos son los generales a considerar para el pago de impuestos por arrendamientos:
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Recomendaciones
Los expertos en arrendamiento de inmuebles hacen algunas recomendaciones para asegurar la tranquilidad de los propietarios al momento de rentar un inmueble. Al momento de arrendar una vivienda es prácticamente imposible saber a quién le ofrece su inmueble. Al principio todos los inquilinos parecen perfectos, pero existen casos en que aquello que parecía un excelente negocio se convierte en una pesadilla cuando el arrendatario deja de pagar la renta o incluso provoca un incendio accidental que daña seriamente la casa. Sin embargo, para poder dormir tranquilo, usted puede incluir en el contrato una cláusula en la que solicite que el inquilino adquiera los servicios de una afianzadora y un seguro de responsabilidad civil arrendatario que respondan por él en caso de que incumpla con sus obligaciones.
Es común que cuando se arrienda un inmueble el propietario solicite dos mensualidades adelantadas como depósito en garantía, pero existen compañías que ofrecen un servicio de fianzas que lo protegen con solidez institucional y el respaldo de un contrato, Tener una póliza de fianza de arrendamiento le garantiza recibir el pago de la renta a través de una institución sólida en caso de que se suscite un incumplimiento por parte del inquilino a partir del cuarto mes.
Una póliza de fianza le brinda protección desde que se emite y garantiza el pago de la renta por un periodo de hasta 12 meses. En caso de que al término del contrato el inquilino no desee abandonar la vivienda, este producto le brinda estabilidad económica al enfrentar un proceso legal contra él.
Uno de los complementos del servicio de afianzadora es el seguro de responsabilidad civil arrendatario, que es un producto específico que lo ampara contra los daños materiales que pueda causar el inquilino a su propiedad.
Es importante además conocer la Ley de Extinción de Dominio; la cual establece que si usted rentó un inmueble y el inquilino hace mal uso del lugar, el Estado podría sustraerle su bien (aunque usted no se haya enterado del mal uso), aplicando lo que se conoce como Ley de Extinción de Dominio, que consiste en la pérdida del derecho de una propiedad cuando ésta se vincula a un delito. Los delitos por los cuales procede la extinción de dominio son los de delincuencia organizada, delitos contra la salud, secuestro y trata de personas, sin que usted goce de alguna compensación por parte de las autoridades.
Para que su propiedad esté segura, los especialistas de El Economista, Cruz (2013) recomiendan seguir una serie de pasos que le evitarán muchos dolores de cabeza:
- En todo arrendamiento se recomienda tener un contrato de por medio, contar con las identificaciones y documentos suficientes de las personas con quien se hizo el trato para acreditar su identidad, así como referencias personales.
- Establecer una cláusula en el contrato que mencione que el inmueble no se utilizará para actividades ilícitas. Esto demostrará el compromiso por parte del dueño con las autoridades.
- Pedir la asesoría de un especialista en arrendamiento, de preferencia un abogado que tenga experiencia en arrendamiento inmobiliario y en extinción de dominio.
Recomendaciones
Para fijar el precio en el que se lanzará al mercado el arrendamiento es necesario hacer cálculos basados en el precio de la propiedad. Si el propietario no lo sabe o no le es posible estimarlo, puede acudir a un valuador o a un asesor inmobiliario.
Los expertos recomiendan buscar acomodar la renta en un valor mínimo del 6% anual del valor de la propiedad, lo cual es mayor que el actual rendimiento en instituciones bancarias. Así, para un inmueble con un valor de $1 000 000 de pesos el monto de la renta mínimo puede andar en los $5 000 pesos mensuales.
Como el valor de renta esta también muy ligado a las condiciones del mercado, ubicación del inmueble y a la deseabilidad de los posibles inquilinos, hay inmuebles que pueden llegar a dar un rendimiento desde el 8% hasta el 12% anual, o inclusive mayor.
Los inversionistas que buscan comprar inmuebles arrendados suelen buscar tasas de rendimiento mínimas entre el 8% y el 10%. La ventaja que ofrece invertir en un bien raíz es que el propietario conserva la posesión del mismo y al mismo tiempo obtiene plusvalía.
3.2 Compra y venta de inmuebles
Cuando se trata de ir formando el patrimonio de las familias y empresas, la adquisición de inmuebles se convierte en uno de los principales objetivos. Para el caso de las familias, la pertenencia de una casa asegura gran parte de las necesidades básicas de sus miembros y termina convirtiéndose en muchos casos en la plataforma de crecimiento hacia nuevos horizontes.
En el caso de las empresas el poder invertir en activos fijos como un terreno, bodega, naves industriales o locales comerciales, supone el establecimiento y plataforma de crecimiento de largo plazo para la empresa y le agrega un gran valor a la empresa.
La venta de una propiedad puede estar precedida por diferentes motivos; ya sea obtener liquidez para cubrir deudas o adquirir otros inmuebles de mayor valor, para inversiones, o simplemente para resolver una situación financiera imprevista. Por esto es importante que se genere una estrategia recomendada por expertos promotores de tal forma que le permita acelerar la operación y concluirla con los dividendos esperados.
Ahora bien, para efectuar operaciones de compra venta con éxito, es importante considerar factores legales y las recomendaciones que veremos en los siguientes textos.
Aspectos legales
Como en el caso proceso legal de arrendamiento de un inmueble, para la compra de un inmueble el proceso también empieza en el momento de generarse la aceptación de una oferta formal, o bien al firmar una carta de intención de compra, o bien la firma de precontrato de compra, dichos documentos respaldan la seriedad de la operación y permiten por una parte, detener la promoción inmobiliaria del inmueble, y por otro lado reunir todos los requisitos necesarios para proceder a la firma de las escrituras.
Para llegar a la firma de escrituras, se deberán integrar los expedientes con los siguientes documentos:
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Por parte del propietario
Deberá haber comprobado que tiene en regla sus escrituras o títulos de propiedad, las cuales deberán presentar los sellos notariales, las inscripciones en el registro público de la propiedad y el comercio, las inscripciones en el departamento catastral del estado, los regímenes en condominio, para cuando estos apliquen como en el caso de los departamentos; debidamente inscritos en el registro público de la propiedad y el comercio y el departamento catastral del estado, así como mostrar evidencia de tener los pagos al corriente del impuesto predial y de los principales servicios como son agua, energía eléctrica y gas. De la misma forma deberá presentar documentos con validez oficial, que acrediten su identidad como pueden ser la credencial de elector, pasaporte, o cartilla de servicio militar.
Por parte del comprador
Dependiendo de la forma de pago se requerirán ciertos documentos, si el pago es de contado, deberá realizarse por medio de cheque o transferencia bancaria electrónica y al momento de la firma de la escritura solo será necesario comprobar la identidad del comprador, la cual debe coincidir con los datos del titular de la cuenta de la cual se dispondrán los fondos. Por otro lado, si el pago se realiza por medio de un crédito, la documentación a integrar dependerá de la institución de crédito que otorgara el financiamiento. Más adelante abordaremos un tema con mayor detalle respecto de los créditos y financiamientos.
Impuestos por operaciones de compra-venta de inmuebles
Uno de los gastos que debes contemplar al momento de comprar un inmueble es el ISAI, es decir, el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles. Este gravamen corresponde a aquellas operaciones en las que el comprador o legatario adquiere los derechos y obligaciones sobre un bien, por ello también aplica en casos de donación, transmisión por herencia, aportación, entre otros.
El pago es responsabilidad del comprador, se realiza ante notario público y al momento de firmar la escrituración de la propiedad. El valor del ISAI es aproximadamente del 2% sobre el valor de la vivienda, según avalúo, aunque el porcentaje varía en cada estado del país.
El ISAI se aplica en función del valor del bien raíz en cada entidad, mientras en Yucatán se paga una tasa del 0.02%, en el Distrito Federal esta cifra es progresiva y puede ir del 3.1% al 4.5%, la más alta del país. Dentro de los factores que afectan el establecimiento de los porcentajes se encuentran el PIB, la infraestructura pública, el turismo, la población y el empleo de cada estado. Su incremento o descenso depende de la propuesta de cada municipio así como de la respectiva aprobación del poder legislativo local.
En la siguiente tabla te presentamos las tasas aplicables en México para que tengas en cuenta lo que debes pagar.
Imagen obtenida de http://tinyurl.com/pj79kpo Solo para fines educativos.
Recomendaciones
Los expertos inmobiliarios hacen algunas recomendaciones para llevar a cabo una operación de compraventa de un inmueble de manera exitosa, desde el punto de vista tanto del comprador como del vendedor.
Desde el punto de vista del vendedor o propietario, de una casa por ejemplo, los principales consejos están enfocados en hacer atractiva la propiedad y por supuesto en poner en orden la documentación necesaria para llevar a cabo sin contratiempos la operación en el momento en que esta negocie. Veamos con más detalle:
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Tener una idea clara y muy aproximada del valor del inmueble
Para esto puede asesorarse con un agente inmobiliario o inclusive contratar los servicios de un valuador profesional. Esto es importante para lanzar la promoción al mercado un inmueble que realmente pueda competir con otras ofertas similares en el mercado. Un valor de mercado bien analizado puede acelerar la operación.
Investigar en que gastos se incurren
Cuando se realiza una operación es importante considerar que será necesario cubrir honorarios y comisiones de especialistas y prestadores de servicios involucrados en la operación, como lo son el notario, el valuador, el agente inmobiliario, corredores financieros, tramitadores, además de los impuestos que tienen que reportarse al SAT. Mantener siempre al corriente los pagos de impuestos y servicios es importante además de tener toda la documentación en regla.
Dar la mejor imagen del inmueble
Piensa que muchos potenciales clientes visitaran tu casa o inmueble y será necesario dar la mejor imagen posible. Revisar los siguientes puntos de estructura y estética ayudaran a dar una mejor presencia; resane de grietas, pintura de muros, funcionamiento de chapas, iluminación, aire acondicionado y baños, reparación de pisos, reparación de juntas de piso, pintura de fachadas y barandales, limpieza general, mantenimiento de cocina, puertas interiores y jardines. Otro factor importante es corregir problemas de humedad, goteras, moho en baños y azulejos. Si el inmueble está habitado se recomienda montar una buena decoración, y mantener limpio cada espacio todo el tiempo, de tal forma que el inmueble esté disponible para ser visitado todo el tiempo. Algunos asesores recomiendan aromatizar los diferentes espacios y tener el mínimo de mobiliario para potencializar la amplitud de espacios.
Invierte en promoción
Sera necesario generar un álbum fotográfico panorámico y a detalle para promocionar en internet, medios impresos, realizando una descripción detallada de las características del inmueble y resaltando los valores agregados de equipamiento y los principales atributos del inmueble. Contrata a un asesor inmobiliario para intensificar y expandir más allá la promoción. Elabora un escrito breve en donde describas porque amabas el lugar, piensa en cuales fueron tus mejores experiencias dentro de él y enfatiza que lo pones en venta, no porque no te guste si no porque es una causa completamente ajena a su funcionalidad y confort.
Desde el punto de vista del comprador, los principales consejos están enfocados en mantener las finanzas sanas cuando se contrata un crédito para adquirir un inmueble. Una mala planeación por ejemplo en la compra de la casa de tus sueños, puede convertirse en la peor pesadilla. Hacer un análisis detallado de la economía familiar es muy importante para poder estar preparado en el momento de ejecutar la operación y para el tiempo en que se estarán liquidando los créditos, si fuera el caso en que se liquida por medio de un crédito bancario.
Para conocer un poco más sobre estas recomendaciones, te invitamos a leer a Gonzalo Palafox, director de crédito hipotecario de BBVA Bancomer:
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Así, será importante realizar una lista de gastos fijos y gastos variables, para determinar que mensualidad por el concepto de una hipoteca se puede estar pagando. Se recomienda que el pago de hipoteca por compra de vivienda no exceda el 30% del monto de los ingresos familiares brutos.
Por otro lado, será importante que los compradores analicen los gastos iniciales en los que hay que incurrir como lo es el enganche, que generalmente es el 10%, además de gastos notariales, gastos administrativos por comisiones de aprobación de créditos, mudanzas y reparaciones o mantenimientos que pueda requerir el nuevo inmueble, los cuales pueden requerir otro 5% a 10% del valor del inmueble adquirido.
Si es el caso en que se contempla la adquisición de un inmueble más grande, más equipado y mejor ubicado, es importante considerar los nuevos gastos recurrentes como lo son el pago de servicios, los cuales pueden significar gastos mayores en relación con los que se tenían en el inmueble anterior. No olvides que estos gastos se sumaran al gasto mensual por hipoteca, por lo que se debe analizar si los ingresos actuales serán suficientes. Contempla además que una casa nueva puede suponer que vas a ocupar muebles nuevos, lo cual puede implicar un gasto de inicio de alrededor de un 10 a 15% del valor de la casa o inmueble.
Es importante gozar de un buen historial crediticio ya que esto puede suponer un crédito con menor tasa de interés o un monto de crédito mayor en caso de tener un historial limpio; o bien mayor tasa de interés o un monto de crédito menor en caso de tener un historial malo.
Fijando el monto de la operación
Para fijar el precio en el que se lanzará al mercado es necesario acudir a un valuador o a un asesor inmobiliario.
Es importante considerar que aun teniendo un buen avalúo del inmueble, realizado por un profesional el valor de mercado termina la mayoría de las veces determinando el monto final de la operación. Una buena idea puede salir de la opinión de valor que puede darte un asesor inmobiliario, quien se dará la tarea de comparar bienes similares, recientemente vendidos dentro de la misma zona del mueble en cuestión.
3.3 Concepto Built to suit o traje a la medida
Cuando se trata de operaciones de inmuebles industriales y comerciales, hoy en día es muy común hablar del concepto Built to suit. Este concepto, como su nombre en inglés lo indica, significa construir a la medida de los requerimientos del cliente, el cual para fines legales se convierte en un arrendatario. Enlistemos ahora sus principales características:
- El cliente recibe exactamente el inmueble que necesita, ya que el arrendador construye el inmueble bajo las especificaciones y requerimientos del cliente.
- Los desarrolladores están generalmente apalancados por las FIBRAS o fideicomisos para inversión en bienes inmuebles, los cuales financian este tipo de proyectos, a partir de la firma de contratos de arrendamiento de largo plazo.
- Este tipo de arrendamientos permite reducir las inversiones de capital a los arrendatarios, por lo que facilita establecerse en nuevos centros urbanos en diferentes países de una manera menos onerosa.
- Estos inmuebles generalmente son nuevos y cumplen estándares internacionales en términos constructivos y arquitectónicos, ya que están pensados generalmente para empresas trasnacionales extranjeras.
- Los plazos de arrendamiento se pactan generalmente por un mínimo de 10 años, de tal forma que le permita al inversionista recuperar la inversión y al final de los cuales el arrendatario tiene la opción de comprar el inmueble a valor presente.
- El arrendador es responsable por el mantenimiento del inmueble y garantías durante todo el periodo de renta.
- Lo ubicación de estos inmuebles generalmente queda dentro de parques industriales o fraccionamientos de diversos tipos de tal forma que se garantice una infraestructura de servicios adecuada.
- En materia de impuestos el manejo es simplificado, ya que se contribuye de manera similar al de cualquier arrendatario de inmueble de cualquier tipo, la factura de arrendamiento es deducible para el arrendatario y es obligación del arrendador declararla como tal.
Actualmente en la zona norte del país con el auge que se vive actualmente en la industria automotriz, el concepto Built to suit, se ha consolidado como la principal estrategia para el arrendamiento de naves industriales.
De acuerdo con la Revista Obras (2015) en Monterrey, por ejemplo en el corredor Guadalupe, el total de los 98,000 m2 que están actualmente en construcción, se están realizando a la medida de los clientes. De manera general en ciudades como Monterrey y Saltillo, el 62% de los espacios construidos, están negociados bajo este concepto.
Aspectos legales
El proceso legal de arrendamiento de un inmueble sujeto a un convenio Built to suit, de la misma forma que en cualquier arrendamiento, empieza en el momento de generarse la aceptación de una oferta formal, o bien al firmar una carta de intención de renta, o bien la firma de precontrato de arrendamiento. Dichos documentos respaldan la seriedad de la operación y permiten, por un lado, detener la promoción inmobiliaria del inmueble, y por otro lado reunir todos los requisitos necesarios para proceder a la firma del contrato.
Existen actualmente empresas que ofrecen el servicio de Shelter, el cual permite a compañías extranjeras establecerse en México, dándoles soporte en materia administrativa de nóminas, impuestos, convenios con unidades gubernamentales, normatividad, sindicatos e inclusive en servicios de correduría inmobiliaria, haciendo contacto con los principales desarrolladores del país para generar propuestas de este tipo.
La documentación requerida para este tipo de contratos, es muy similar al de contratos de arrendamiento mencionados en el primer capítulo de este tema, agregando además el respaldo de una empresa como fiador u obligado solidario, quien será el responsable de hacer valer los derechos del arrendador en caso de incumplimiento del arrendatario.
