5.1 Contexto nacional
En los últimos años los gobiernos federales se han dado a la tarea de enfocar sus esfuerzos en tener una participación más activa en la dinámica de la economía mundial, luchando constantemente con otros países en similares condiciones, por atraer inversiones de diversos tipos para que estas puedan impulsar el desarrollo de las diversas regiones del país.
Dicha tarea debe ser impulsada en primera instancia por la capacidad que tenga cada región de proporcionar las condiciones mínimas necesarias para poder alojar dichas inversiones. Así, por ejemplo, podemos ver que para alojar una nueva planta ensambladora de autos, es necesario contar en la región con mano de obra calificada, profesionales con experiencia en el ramo automotriz, proveedores confiables de bienes, materiales y servicios, una posición estratégica para la Logística de transportación de bienes manufacturados y de materia prima, contar con infraestructura de servicios suficiente para suministrar sin problema a las nuevas plantas, contar con vialidades adecuadas para el transporte de personal, materiales y manufactura, que existan en la zona universidades que promuevan la investigación orientada al desarrollo de la región, entre las principales.
En el caso de los desarrollos turísticos, para atraer inversiones es condicionante, primero, que existan atractivos naturales, culturales o históricos que puedan atraer visitantes a la zona. Dichos lugares deben estar acondicionados con todas las facilidades necesarias para que los visitantes puedan disfrutar su estancia, por ejemplo, hoteles, restaurantes, lugares de esparcimiento, bares, centros culturales y de exposición, entre otros. Otro factor importante es la conectividad aérea, terrestre y marítima que facilite la llegada y salida de turistas, debe contarse con infraestructura de aeropuertos, centrales de autobuses y puertos que permitan el arribo de las principales empresas de transportación.
Por su parte, los gobiernos cumplen su función al impulsar y proyectar dichas regiones a nivel internacional, mediante los programas de promoción que llevan a cabo a través de las embajadas en diversos países o en visitas de estado programadas con fines de fomento de intercambio comercial. Algunos gobiernos estatales establecen políticas orientadas a crear un ambiente favorable para la generación de las inversiones, brindando seguridad en todos los sentidos, estableciendo incentivos fiscales para operaciones inmobiliarias, realizando inversiones en infraestructura, educación, cultura y capacitando cada vez mejor a sus estructuras de gobierno y a la población en general.
En este contexto se mueven actualmente los negocios inmobiliarios y se generan oportunidades atractivas para todos los sectores productivos del país. Sin embargo dichas oportunidades son aprovechadas principalmente por los más capacitados, sus conocimientos les permite crecer en sus ámbitos laborales y de negocios, y les permite además generar ideas creativas que les permita distinguirse del resto, potenciando exponencialmente su crecimiento.
5.2 Impulso a zonas habitacionales, comerciales e industriales
Vamos a analizar estos 3 tipos de desarrollo en un mismo capítulo porque existe una conexión muy estrecha entre ellos. Los desarrollos habitacionales muchas veces son impulsados por el alto crecimiento de las zonas industriales en ciertas regiones del país, debido a que dichas zonas deben proveer vivienda a sus trabajadores y quienes a su vez requerirán acceder a bienes y servicios los cuales detonaran la creación de centros comerciales. En algunas otras ocasiones el ciclo se desarrolla de manera inversa, pero en cualquiera de los casos, podemos decir que bajo una dinámica como cualquiera de estas, que se mantenga de manera constante durante varios años, ha generado el nacimiento de nuevas ciudades, como ha sucedido en el pasado y como sigue sucediendo ahora.
En materia habitacional, el Gobierno recientemente público en el diario oficial de la federación el pasado 26 de Marzo, un decreto en el cual establecía la condonación del IVA, para servicios parciales de construcción, el cual es un beneficio que puede ser aplicable para la construcción de vivienda social hasta vivienda residencial. Los estimados de la Secretaria de Hacienda, suponen que los prestadores de servicio, contratistas y proveedores no incluirán el IVA para el caso de proyectos de vivienda, de tal forma que este beneficio pueda ser trasladado por las desarrolladoras a los clientes finales. Con este decreto la Secretaria de Hacienda estima que el aumento de los precios se reduciría del 1 al 3%. Actualmente se estima que el costo de la vivienda se ha incrementado en un 12.82% entre el 2012 y el 2014, según datos de la Sociedad Hipotecaria Federal. Basado en estos datos la preocupación del gobierno es que los costos de vivienda sean accesibles para los sectores más bajos de la población sobre todo, que este mercado además sea atractivo para que los desarrolladores se animen a invertir en ellos, ya que son el sector de la población que genera la mayor demanda.
Por otro lado, México actualmente vive un boom industrial, en sus diversas ramas, este impulso por ejemplo lo ha llevado a convertirse en el 4to. exportador de vehículos a nivel mundial, podemos ver actualmente como grandes armadoras del mundo establecen grandes plantas armadoras en diversas ciudades del país como lo son Audi en Puebla, KIA Motors en Nuevo León, BMW en San Luis Potosí, Nissan y Mercedes Benz en Aguascalientes, y Toyota en Guanajuato. En el área aeroespacial, en los últimos años México ha captado inversiones para la construcción de plantas de ensamble en ciudades como Chihuahua y Querétaro, sin considerar la tradición que mantiene el país desde que se firmó el Tratado de Libre Comercio en atraer inversiones en plantas ensambladoras de componentes electrónicos, electrodomésticos y equipos diversos.
Este tipo de inversiones generan un gran movimiento en la economía, ya que se ejecutan grandes inversiones por la construcción de naves industriales para las plantas matriz y para sus proveedores, impulsan el crecimiento de constructoras, proveedores de materiales y servicios, además de que generan indirectamente negocios inmobiliarios en la zona, por la renta y compra de bienes inmuebles para uso habitacional y para uso comercial.
Los corredores industriales existentes en cada una de las regiones del país, también incrementan su dinámica cuando una nueva empresa establece sus operaciones en la zona; debido a que los proveedores de esta, muchas veces se establecen en la misma región, de tal forma que desde el punto de vista logístico, estos puedan mantener sus negocios de manera rentable. La llegada de estos proveedores supone el requerimiento de espacios, oficinas, bodegas, estacionamientos de tal forma que incrementan la absorción de espacios industriales disponibles y las operaciones inmobiliarias se ven incrementadas.
Como se ha mencionado anteriormente, las grandes captaciones de capital extranjero por inversión industrial actualmente se han concentrado en la región centro, en la región del bajío, en la región norte principalmente en Chihuahua y en la región noreste, distribuida en las ciudades principales de Tamaulipas, Coahuila y Nuevo León.
Por su parte, el sector comercial se ha mantenido también muy dinámico, en las principales ciudades del país se ha podido notar que los centros comerciales están cada vez más cerca y se puede notar también como la distancia entre ellos es cada vez menor. Tan solo en el 2014 se abrieron al menos 23 centros comerciales en diversas ciudades del país, para este 2015 la proyección es que se puedan concluir alrededor de 38 centros comerciales, algunos de ellos de gran magnitud como el de Esfera Center en Monterrey el cual tiene una amplitud de 10,000 m2.
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Esta dinámica ha llevado a convertir a México en el líder en el mercado de centros comerciales de Latinoamérica, sumando actualmente 584 centros comerciales contra 511 registrados en el último mes del 2014 en Brasil, su más cercano perseguidor.
Esta dinámica ha sido favorecida por la amplia oferta de espacios rentables que tiene México para la inversión de este tipo de inmuebles, los grandes espacios de terreno permiten diseñar centros comerciales de manera óptima y efectiva.
Según publicación de Milenio (2015), realizada por Carlos Tomassini:
“En el marco de la ReCON Latin America, se confirmó que el crecimiento en este sector continuará en los próximos años, pues se espera que para 2025 existan 760 centros comerciales, lo que representaría un crecimiento del 30% durante la década”.
La mayor parte de los centros comerciales está ubicada actualmente en las 3 principales ciudades del país, por lo que con los planes actuales del Gobierno Federal para promover el desarrollo equitativo de las 3 principales regiones económicas del país, existe entonces una gran oportunidad de explotar este mercado en regiones que actualmente no gozan de este tipo de desarrollos.
Al igual que los desarrollos industriales, cuando un centro comercial se abre, se detona la dinámica inmobiliaria de la zona, ya que muchas veces se desarrollan centros habitacionales alrededor del mismo, cuando la zona lo permite. Este tipo de inversiones genera también que la plusvalía de los predios e inmuebles aledaños se incremente, generando negocios inmobiliarios atractivos para todo el sector.
Algunos centros comerciales son establecidos en los diversos polos de crecimiento de las ciudades llevando bienes y servicios a zonas que no cuentan con ello, permitiendo que los desplazamientos de sus habitantes sean cada vez más cortos.
5.2 Impulso a zonas turísticas
Actualmente, la práctica del turismo ha incrementado y evolucionado, “modificando patrones de viajes que han permitido el surgimiento de nuevos destinos alrededor del mundo” (Ochoa, Conde y Maldonado, 2012).
Por esta razón, primero es necesario identificar qué segmento de mercado puede tener acceso al destino, con qué frecuencia, cuál es su gasto promedio y, diseñar entonces un producto que tenga mejores posibilidades de éxito.
“El número de productos en el mercado es muy alto por lo que también resulta necesario enfocarse en las áreas de acción para la promoción del destino. Para esto es indispensable la participación de dos principales actores: el sector público y el sector privado” (Ochoa, Conde y Maldonado, 2012).
Por su parte, el sector público necesita garantizar que su destino ofrece los tipos de experiencia de viaje más apropiado para el visitante, teniendo siempre en mente cualquier limitación impuesta por los recursos del destino (Goeldner, 2011). De la misma manera, la participación del sector privado juega un papel importante en el alcance del éxito y necesita involucrarse con las tareas del sector público a través de las asociaciones del sector.
De esta manera, los sectores público y privado de cada nación necesitan realizar, de manera conjunta, un plan de desarrollo que permita la toma de decisiones adecuada para el alcance de las metas que se formulen y que dé así, les permita competir en sus regiones, naciones y a nivel mundial.
Para esto, deberá de seleccionarse una metodología para el desarrollo del plan estratégico del destino, donde uno de los aspectos a considerar es la evaluación de la situación actual del mismo. En este sentido, la valoración del producto es indispensable como punto de partida al permitir el conocimiento del estado actual de los componentes del destino y la identificación de aspectos clave y de cuidado para su desarrollo.
Cuando la gestión del Gobierno actual inicio su gestión estableció 5 metas principales en torno a las cuales se define el plan nacional de desarrollo. Este punto llamado México Próspero el cual está determinado a motivar el crecimiento económico de todas las regiones del país, y el incremento de la productividad en las regiones más pujantes actualmente, estableciendo un clima favorable para generar dicho crecimiento, con un clima de seguridad en todos los sentidos, incrementando la inversión en infraestructura y creando mecanismos que permitan a pequeñas, medianas y grandes empresas, el acceso a insumos estratégicos y a flujos de capital que les permita sostener dicho crecimiento.
Dentro de este plan de desarrollo, uno de los objetivos principales es el impulsar el crecimiento del sector turístico, para aprovechar el potencial turístico del país, provocando de esta forma u una mayor derrama económica en el país. La industria turística actualmente constituye una de las fuentes de ingreso de divisas más importantes del país, por lo que cada nueva administración federal, enfoca grandes esfuerzos en mantener el liderazgo del país en Latinoamérica, en materia de atracción de turistas extranjeros.
Algunas de las acciones principales de esta estrategia de impulso a la industria turística, tomadas del Plan Nacional de Desarrollo, publicado por la Presidencia de la Republica, serían las siguientes:
Considerando estos esquemas podemos asumir que actualmente se tendrá una gran oportunidad de invertir en negocios inmobiliarios turísticos. Dicha industria había sido muy afectada en los últimos años por los problemas de inseguridad que actualmente vive el país, sin embargo en los últimos anos, esta industria ha mostrado signos de recuperación.
Actualmente el Gobierno impulsa una oferta turística diversa, con programas como:
- Pueblos Mágicos
- Visita México
Y la gestión de destinos de playa, centros arqueológicos, pueblos y ciudades coloniales, intenta ampliar su mercado turístico para generar una gran atracción de visitantes.
Uno de los negocios inmobiliarios más pujantes actualmente en el mercado inmobiliario turístico, es la venta de tiempos compartidos. Un esquema en el que se compran los derechos por una cierta cantidad de años, para poder disfrutar en cualquier época del año, durante una cierta cantidad de días, la estancia en diversos desarrollos turísticos, generalmente ubicados en las principales playas de México. Este tipo de esquema compite mucho con el alquiler tradicional de cuartos de hotel y actualmente se ha convertido en un mercado con gran crecimiento.
Según la publicación de la revista Obras, por Montserrat Zavala (2015) afirma que:
“México es el segundo destino mundial con mayores ventas en tiempos compartidos, después de Estados Unidos, la industria invertirá en 2015 en el país más de 400 mdd en nueva infraestructura. La Asociación Mexicana de Desarrolladores Turísticos (Amdetur), trabaja en una campaña para mejorar su imagen ante los ojos del consumidor”.
Esta inversión permitirá la construcción de 2,800 cuartos nuevos de los cuales 1,800 estarán en Cancún. Durante el 2014 al menos 5 desarrollos turísticos se gestaron con el componente de tiempo compartido y se estima que en el 2015 la cifra sea similar. Este esquema de turismo se considera una apuesta que da solidez al mercado inmobiliario turístico a largo plazo ya que por ejemplo en el 2013, los resultados arrojan que ingresaron 3,100 mdd anuales por acuerdos de ventas de 182,000 semanas generadas durante ese año.
No obstante, existe actualmente en México una gran oportunidad de explotar este esquema, en destinos como Mazatlán, Manzanillo, Ixtapa, Acapulco y Huatulco, ya que actualmente esta unidad de negocio ha sido mayormente promovida en destinos como Cancún, Los Cabos y Puerto Vallarta, en donde también hay una gran oportunidad de reforzarlo.
Considerando este mercado, como uno de los más fuertes y pujantes en el país, es importante considerarlo como una gran área de oportunidad para la promotoria de negocios inmobiliarios para la venta directa de cuartos de hotel y para la venta y renta de espacios que proveen bienes y servicios de manera indirecta a la industria turística.
5.4 Impulso a la infraestructura
Analizando los puntos anteriores, se puede vislumbrar un futuro prometedor para la siguiente década en materia económica en el país, sin embargo para mantener esta dinámica, será necesario que el gobierno fortalezca e incremente el impulso para el desarrollo de una mejor infraestructura de tal forma que permita incrementar la productividad de las empresas que actualmente se encuentran alojadas en el país, y que al mismo tiempo promueva la llegada de otras de gran magnitud.
La inversión en infraestructura no solo es conveniente para el crecimiento de empresas de manufactura o la atracción de inversiones, sino que también mantiene en movimiento la economía del país, es decir aportan también a la generación de empleos, a la generación de oportunidades para pequeñas y medianas empresas y también para mejorar la calidad de vida de sus habitantes.
Para darnos una idea de la gran área de oportunidad que tiene el gobierno en materia de infraestructura, actualmente, con la llegada de grandes armadoras de automóviles y con el crecimiento de las inversiones de las que actualmente se sitúan en México, serán necesarias mejoras en la infraestructura de transporte terrestre, tanto en vías ferroviarias como en carreteras y libramientos. Se tiene identificado que por la falta de esta infraestructura en México actualmente se invierte el 12% del costo de la manufactura, en Logística, contrario a lo que sucede en Estados Unidos en donde el porcentaje se encuentra entre el 6% y 7%.
Algunas de estas inversiones tienen que realizarse para conectarse más rápido entre ciudades, incrementar la capacidad de carga y descarga de los principales puertos del país, conectar vías férreas con las espuelas de ferrocarril de las empresas e invertir en la ampliación de la red actual para que más empresas tengan acceso a este servicio, además de la inversión requerida para la modernización de las actuales terminales ferroviarias, como lo pretende hacer Kansas City Southern de México, quienes este ano pretenden invertir 148 mdd en la modernización de varias terminales intermodales.
El sector carretero también requiere de grandes inversiones, actualmente las mejores carreteras son de paga, y te conectan de manera parcial, es decir, no te permiten cruzar longitudinal y transversalmente el país, por lo que el gobierno debe de enfocar esfuerzos para lograr mejorar estos traslados que permitan por un lado una eficiente conexión entre las ciudades y al mismo tiempo mejorar la Logística de transporte de las empresas.
Otra situación que se debe de atender con gran prioridad es la seguridad y el mantenimiento de la actual red carretera. Existen actualmente muchos tramos en los que la seguridad para los automóviles y para los usuarios no está garantizada, para los primeros por las malas condiciones del pavimento, y para los segundos por las constantes acciones de secuestro que realiza el crimen organizado en lugares que no se encuentran propiamente protegidos.
Otros sectores en donde el gobierno debe de enfocar sus esfuerzos es en garantizar el suministro de energía eléctrica, gas natural, telefonía y redes, entre otros servicios, pero el gran reto es conseguirlo de manera equilibrada, es decir que mantenga siempre en consideración el hecho de no impactar de manera significante los entornos ecológicos del país.
