Explicación

El análisis de costo de cualquier proyecto constituye una tarea medular que debe desarrollarse con el mayor profesionalismo y conocimiento. Para el caso de los desarrollos inmobiliarios, el mayor costo proviene de la construcción, mientras que otro rubro que impacta en gran proporción el costo del proyecto es la adquisición del terreno o predio donde se va a construir.

Basado en esto, es necesario obtener terrenos a un buen precio. Siendo que los costos, propios de la construcción de diversos desarrollos, constituyen alrededor del 60-70%, es importante tener una muy buena aproximación de los valores que se estiman para evaluar adecuadamente el arranque de los proyectos.

Los desarrolladores suelen asignar estas tareas a especialistas del ramo, ya sea constructores o consultores de administración de proyectos de construcción, así como a sus asesores inmobiliarios para detectar predios bien ubicados y con precios de mercado altamente competitivos. En algunos otros casos, los desarrolladores integran dentro de su staff a personal con experiencia, capacidad y conocimiento suficientes para llevar a cabo estas tareas.

La finalidad de este capítulo es que examines los diversos factores y criterios que se toman en cuenta para determinar el costo de los proyectos como su valor de construcción, su valor de adquisición de terrenos y su valor de uso.

Como se mencionó anteriormente, la adquisición del terreno y la construcción propia del desarrollo representan el costo principal de los proyectos inmobiliarios, los cuales en conjunto pueden representar hasta el 90% o más del costo total del proyecto, superando por mucho los siguientes conceptos:

Rubros de impuestos

Gastos administrativos

Gastos de comercialización

Gastos de representación

Esto se debe en gran medida al valor unitario y también a la cantidad de cada uno de los insumos que implica llevar a cabo cada una de estas partidas.

Los principales insumos a los que se refiere este apartado corresponde, por el lado de la construcción, a las grandes cantidades de acero y concreto que se consumen durante su construcción, así como también al aluminio, cristal, piezas cerámicas, maderas, mármoles, granitos, canteras, pinturas y acabados en general que se utilizan para vestir a los inmuebles, sin dejar de lado muebles de baño, puertas, instalaciones electromecánicas y sistemas de control que también se instalan dentro de estos desarrollos.

En contraparte, respecto a la tierra donde estos desarrollos se ubican, el costo proviene por un lado del valor que tenga cada metro cuadrado utilizado para su ejecución, y por otro, de la cantidad de metros cuadrados que se requieran para cumplir satisfactoriamente con los estándares arquitectónicos y de utilización legales del proyecto, tales como:

Áreas verdes

Áreas de absorción

Áreas peatonales

Áreas de estacionamiento

Áreas de servicio

Áreas de esparcimiento

Áreas habitables

Las calidades y estándares pueden variar de un edificio a otro, que aunque pueda tener el mismo uso, su valor puede variar dependiendo de su calidad constructiva, de los materiales utilizados, o bien de la optimización que tiene de sus espacios y de la ubicación que tenga uno y otro.

Basado en el mismo análisis, no puede valer lo mismo un edificio de departamentos con las mismas unidades, con el mismo sistema constructivo y en un terreno de similares dimensiones pero ubicados en diferentes zonas de la ciudad. Para hacer más entendible el caso, analiza este ejemplo ubicado en el área metropolitana de la ciudad de Monterrey, Ciudad de México o Guadalajara, en donde ciertamente el mismo proyecto no costará lo mismo si se construye en la zona de mayor auge económico que en municipios colindantes con el área metropolitana. Hay que considerar que los estándares de ocupación de los planes de desarrollo urbano de estas ciudades y sus municipios pueden variar de uno a otro.

Otro factor que determina la variabilidad en los costos es la mano de obra y los procedimientos constructivos, entre más calificada sea la mano de obra, ésta supone un mayor costo de instalación.

Mientras que los altos estándares de calidad suponen procedimientos constructivos con mayor detalle, generalmente implican mayor tiempo de ejecución, mayor consumo de accesorios, mayor cantidad de personal y de mano de obra más calificada, e incluso certificada, lo cual resulta en construcciones de mayor calidad pero también de mayor costo.

La cantidad de factores a considerar es bastante amplia, sin embargo, hoy en día, arquitectos y desarrolladores se han dado a la tarea de combinar diferentes características de manera creativa, de tal forma que puedan obtener proyectos accesibles para diferentes nichos de mercado y al mismo tiempo brindar productos vanguardistas y de alta calidad.

Una de las funciones de las oficinas de desarrollo urbano, es administrar la ordenanza de las estructuras urbanas, de tal forma que los ciudadanos puedan tener una convivencia armónica. Dicha función es desarrollada por ingenieros y arquitectos urbanistas quienes tienen como función asignar zonas dependiendo el uso de suelo de los predios contenidos en cada una de ellas.

Por ejemplo, se tienen zonas con predios autorizados para uso:

Habitacional

Industrial

Comercial

Esto sin duda, determina una variabilidad en los costos de cada metro cuadrado de dichos predios, por ejemplo, en los estados y municipios:

Lerma en el Estado de México.
San Nicolás y Santa Catarina en Nuevo León.
Guadalajara, Tlaquepaque y El Salto en Jalisco.
El Puerto de Veracruz.
La Bella Airosa en Puebla.
Juárez en Chihuahua.
Torreón y Saltillo en Coahuila.
León, Silao e Irapuato en Guanajuato.
Tepeji en Hidalgo.
Ciudad del Carmen en Campeche.

Actualmente se combinan predios de uso comercial, industrial y residencial en una misma área, los costos por metro cuadrado para un terreno habitacional puede variar entre $1500 y $2000 pesos, mientras que, un terreno para uso comercial puede oscilar su precio por metro cuadrado entre los $6000 y $7000 pesos, considerando que la variación máxima puede radicar en relación con la cercanía que tenga con las avenidas y corredores industriales y comerciales principales del municipio.

Se puede asumir que el valor por su uso está también directamente relacionado con la rentabilidad que puedas obtener del mismo, suena lógico pensar que el valor de renta en esta zona es mucho más alto para un lote comercial cuando se genera una adecuada conjunción de características del edificio con su ubicación.

Otro factor que determina el valor por su uso, es el nivel de ingreso de los habitantes de la zona. En este punto, los agentes inmobiliarios realizan un estudio socioeconómico determinando la población preponderante de la zona y, dependiendo de esta condición, los desarrolladores determinan cuál será el mayor potencial de ganancia y cuál sería la mejor opción de desarrollo (comercial, industrial, turística o habitacional).

Actualmente, invertir en la construcción de un desarrollo habitacional podría generar mayores rendimientos en zonas donde sus habitantes pertenezcan a una clase socioeconómica alta.

Ejemplo

Si se analiza un terreno ubicado en la zona costera de la bahía de Acapulco, este puede tener un valor mucho más alto por cada metro cuadrado, en comparación con el costo que puede tener un lote ubicado en la parte industrial de la ciudad, cuyos terrenos son básicamente utilizados para casas habitación y algunos otros para uso comercial o industrial.

Comercial o Industrial

Acapulco

Como se puede observar, en cada punto que se analiza, se van agregando variables y criterios a considerar, por lo que para los desarrolladores es importante evaluar de manera adecuada cada uno de ellos y colocarlos en un justo balance de acuerdo con el mercado potencial al que esté dirigido el producto.

De la misma forma en que los proyectos determinan su valor dependiendo del uso, finalidad o tipo de construcción para la que fueron construidos, el costo de los proyectos se impacta de manera considerable, gracias al equipamiento que se incluye como parte de la funcionalidad del edificio.

El equipamiento en general no determina su funcionamiento, pero si lo puede hacer más confortable para el usuario, agregándole valor y atractivo.

Analiza algunos ejemplos de equipamiento para diversos desarrollos:

Haz clic en cada concepto para conocer más detalle.

Desarrollos habitacionales verticales

Desarrollos habitacionales horizontales

Desarrollos turísticos

Desarrollos comerciales

Desarrollos industriales

La cantidad y la calidad del equipamiento están directamente ligadas al mercado objetivo para el cual está hecho el proyecto. De los estudios de mercado surgen las necesidades principales que tienen sus clientes potenciales, así como las características e instalaciones que les gustaría tener al alcance al momento de habitar el inmueble. A partir de ahí se define cuáles son los valores agregados que tendrá el inmueble, que a su vez se convertirán en su cualidad distintiva con respecto a otros desarrollos del mismo tipo.

Existen algunos otros factores que agregan valor por su funcionalidad, como pueden ser:

Las firmas
Despachos de arquitectura e ingeniera encargados de su diseño.

Revisa el siguiente video de sobre una de las grandes edificaciones ecológicas, innovadoras y sustentables de la Ciudad de México, el Garden Santa Fe (Díaz, 2014):

Un edificio del Futuro en la Ciudad de México, Garden Santa Fe

Así como el Garden Santa Fe, existen diversos proyectos desarrollados por arquitectos o ingenieros de gran nivel, sin embargo, es importante determinar el público meta, ya que de eso dependerá también la inversión. No es lo mismo construir casas habitaciones que un desarrollo comercial en la zona de Santa Fe, la cual tiene gran renombre a nivel nacional.

Otros factores a considerar que impactan directamente en el costo adicional de los proyectos son:

El factor ecológico

El factor sustentable de los proyectos

Aunque se ha avanzado mucho en materia de ahorro de energía y reciclaje, todavía sigue siendo un plus que los edificios tengan zonas ecológicas, ya sea por poseer energías alternativas, sistemas de tratamiento de agua, iluminación con led, materiales de construcción reciclados, entre otros. Un ejemplo de esto es el caso del Garden Santa Fe, el cual es relativamente nuevo e innovador.

Dado que agregar este tipo de sistemas en los edificios supone inversiones iniciales mayores, muchos desarrolladores optan sólo por agregarlo en proyectos muy específicos y para nichos de mercado muy delimitados.

1.1 Características de mayor impacto en el costo