13.1 El potencial de los predios

Invertir en tierras es generalmente un negocio redituable, sin embargo la tierra por sí sola no te otorga el rendimiento más alto, por el contrario este es resultado del potencial de negocio que de la tenencia de la tierra se derive.

Un mismo espacio de terreno puede proporcionarte tierra fértil para la agricultura y ganadería, pero si se construye una carretera a un costado del mismo, tal vez sea más conveniente y genere mayores rendimientos al utilizarlo para otros fines.

Por ejemplo, podemos ver poblaciones enteras que emergen alrededor de grandes obras de infraestructura, relegando espacios para actividades del campo a predios ubicados en zonas más lejanas. Por tanto, el factor de ubicación es el hecho más preponderante en la determinación del valor de un predio, seguido en segunda instancia por el nivel de infraestructura que esté disponible para su operación.

De acuerdo a la revista Obras (2015), el crecimiento del mercado de las ventas por Internet está teniendo un crecimiento bastante fuerte, de tal forma que se estima que para el 2018, el mercado alcanzará los 20 millones de usuarios, cifras que representarán un mercado de aproximadamente 250 millones de pesos.

Bajo este panorama, empresas como Amazon y Walmart, se preparan para tomar participación en dicho mercado. Aunque para poder hacer esto, la clave es invertir en centros de distribución especializados. Dichos centros requieren de terrenos con grandes dimensiones, ya que el promedio de tamaño de dichos centros requiere en promedio 50 mil metros cuadrados para una operación eficiente.

Por otro lado, se requiere que dichos terrenos estén ubicados en puntos estratégicos de las grandes ciudades, debido a que la mayoría de los usuarios de este tipo de comercio en la actualidad se encuentra concentrada en las grandes ciudades. Todo esto, sin olvidar que se requieren de ubicaciones con fácil acceso e infraestructura, ya que este tipo de naves utilizan instalaciones especiales como robots, bandas y mezzanines.

Como puedes observar, el nicho de mercado está identificado, existe una oportunidad para los desarrolladores industriales, pues pueden construir y rentar naves para centros de distribución, considerando además que el crecimiento de este tipo de comercialización crezca de manera constante por lo menos en los siguientes cinco años y se extienda en el mediano plazo a poblaciones medianas.

Aquí, el reto radica en encontrar predios disponibles en zonas clave y en parques industriales de preferencia, cosa por ejemplo en el Distrito Federal por su tamaño resultaría complicado. Debido a eso, los potenciales terrenos para los primeros centros de distribución de este tipo se encuentran ubicados en la carretera a México-Toluca, de acuerdo con la revista Obras del 2015.

Recordemos que el potencial de un terreno para ser utilizado en edificación, radica en su ubicación y en la infraestructura de servicios que pueda tener, para el caso del centro de distribución es necesario contar con suficiente capacidad en subestaciones de energía eléctrica, redes de voz y datos, además de agua y drenaje, debido a las características del inmueble.

Algunas circunstancias pueden provocar que los terrenos de pronto sean atractivos para las inversiones, como puede ser la llegada de nuevas empresas. La inversión en infraestructura, como sucede actualmente con el proyecto del aeropuerto de la ciudad de México, en donde por lo menos los predios aledaños son ahora atractivos para la edificación de hoteles y centros comerciales.

13.2 La dinámica económica

Con economías cada día más globalizadas, las oportunidades se han multiplicado, y en el caso de países en desarrollo como el nuestro, la estrategia del gobierno debe estar enfocada en generar las condiciones propicias para que la dinámica de desarrollo se lleve a cabo de manera segura y que permita generar beneficios para todos los actores participantes; desde desarrolladores, inversionistas, gobierno y la población en general.

De manera general, se pueden identificar las condiciones propicias para la edificación de desarrollos inmobiliarios, las cuales presentan ciertas características:

Haz clic en cada apartado para conocer su información

Algunas consideraciones pueden ser tomadas en cuenta, sin embargo de manera general podemos considerar que estos son los principales indicadores que están en constante monitoreo por parte de desarrolladores o inversionistas, para tratar de identificar tendencias y oportunidades en el mercado inmobiliario.

México se encuentra entre los países de América Latina con la mayor cantidad de proyectos de infraestructura, según un informe publicado por la revista Obras, en octubre de 2015.

México tiene en planeación por lo menos 11 grandes proyectos de infraestructura entre los cuales destacan los siguientes:

Grandes proyectos de infraestructura

Todos estos proyectos están enfocados en fortalecer la creciente demanda de servicios de la población en general y de la industria de transformación y de manufactura, lo cual trae beneficios en cascada. Por un lado, genera consumo de materiales y genera empleos directos e indirectos para la construcción de dichas obras, fortalece las capacidades de las ciudades y poblaciones para poder atraer nuevas empresas de manufactura, las cuales a su vez generan empleos y aumentan las oportunidades para la población. Esto a su vez demandará más productos y servicios de todo tipo, generando una especie de círculo virtuoso en donde desarrolladores, industria, comercio, constructores y la población en general obtienen grandes beneficios.

13.3 Proyectos futuros

La dinámica inmobiliaria está determinada fuertemente por la proyección económica que se tenga de cada región o país para el corto y mediano plazo, lo cual dependiendo de la certidumbre que el panorama económico determine, se activan o detienen los grandes proyectos del país o la región, los cuales, a su vez se convierten en el detonante principal para el desarrollo de grandes zonas o regiones.

Como parte del análisis de proyección inmobiliaria en cualquier época del año, es necesario echar un vistazo a los principales indicadores que pueden ayudar a los inversionistas y desarrolladores a predecir el futuro de las inversiones y las tendencias del mercado en el mediano y corto plazo. Algunos de estos indicadores tienen que ver con lo siguiente:

Cuando se habla de grandes proyectos, este tipo de indicadores tienen que tomarse en cuenta para determinar la viabilidad de los mismos y los mejores tiempos para llevar a cabo su ejecución. Para ejemplificar, debemos citar algunos proyectos, en los que a partir de los mismos, se van generando otros de diferente tipo que pueden ser de igual o menor dimensión, pero que van cubriendo ciertas necesidades que surgen como resultado  de la operación de las grandes inversiones.

En el reciente número de la revista Obras de noviembre de 2015 se publica lo siguiente:

Tampico

En la ciudad de Tampico, debido al impulso petrolero, se espera la llegada de muchas empresas del sector energético al puerto, y con la idea de proveer productos, servicios y lugares de entretenimiento de mayor calidad. Actualmente se construye un Fashion Mall cuya inversión es de aproximadamente 2 mil millones de pesos y que espera una afluencia de 1.8 millones de personas. Ligado a este proyecto, existen otros que pretenden cubrir una creciente demanda de oficinas, comercios y espacios industriales por 128 mil metros cuadrados y de la misma forma se estima un crecimiento en la demanda de casas en renta, así como de terrenos disponibles para poder construir hoteles, cines, restaurantes y cafeterías.

En tal ejemplo, puedes identificar la oportunidad potencial para desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios, impulsado de fondo por la Reforma Energética del actual gobierno, que impulsará la llegada de compañías nacionales y extranjeras, que a su vez demandarán nuevos productos y servicios, y por supuesto espacios para entretenimiento y vivienda.

A lo largo del país

Otro ejemplo es el plan que tiene trazado el gobierno para producir 100 mil MW (megawatts) de energía eléctrica como parte del plan de crecimiento de la capacidad instalada del país para los próximos 15 años. Dicha inversión está principalmente enfocada en la generación de energía, aproximadamente el 77%; y para lo cual, además de nuevas plantas, se requerirá la extensión de los gasoductos, debido a que en las nuevas tecnologías de producción de energía, el gas es la materia prima principal.

Considerando esto y con una dinámica similar a la del ejemplo anterior se estima que empresas del sector lleguen al norte del país, aprovechando la capacidad instalada del gasoducto Los Ramones. Algunas de estas empresas asentarán sus oficinas en Monterrey, por lo cual, la ciudad se prepara para tener oferta de espacios disponibles para renta, ya sea para casa habitación, para oficinas y para comercios. Algunos otros estados como Tamaulipas y Veracruz pueden tomar oportunidades ofrecidas por este sector.     

Sector hotelero

En el sector hotelero las oportunidades también se están potencializando. En años recientes, la creación de fibras del giro hotelero, que son fideicomisos creados para la inversión en bienes inmuebles de tipo turístico han surgido nuevas oportunidades tanto para los antiguos dueños de hoteles, como para los propietarios de las fibras, quienes han podido, mediante estos mecanismos obtener recursos para la expansión de sus cadenas hoteleras, ya sea por la adquisición de hoteles existentes o bien por la construcción de hoteles nuevos.

Tan sólo en el 2014 las fibras hoteleras adquirieron 28 unidades, sumando un monto de alrededor de 3,500 millones de pesos, de acuerdo con Cinthya Bibian en la revista Obras de noviembre de 2015.

Dicha estrategia está basada en el pronóstico de crecimiento de la demanda del turismo de negocios en las principales ciudades de la República, y que según los analistas, dicho pronóstico está apuntalado por la ganancia operativa que se ha obtenido en los últimos años en el sector hotelero, la apreciación del dólar y la llegada de nuevas inversiones que estarán arribando al país para la construcción industrial, de centros comerciales y de oficinas; situación que supone un incremento en traslados de turistas de negocios, tanto nacionales como extranjeros.

Como puedes ver en este último ejemplo, los inversionistas han podido identificar oportunidades en el sector hotelero, a partir de indicadores como lo es la ganancia operativa, la necesidad de cubrir un crecimiento en la demanda futura de habitaciones, generada por la edificación de otro tipo de desarrollos y por una situación externa en la paridad cambiaria que fortalece el valor de dólar, situación que generalmente favorece el incremento en la llegada de turismo extranjero de diversos tipos.

En cada uno de estos ejemplos, puedes observar los criterios de análisis que llevan a cabo inversionistas y desarrolladores para poder, en primera instancia, identificar oportunidades y en segunda determinar el qué, cómo, cuándo y dónde llevar a cabo la edificación de su próximo proyecto inmobiliario.