15.1 Valor físico

El valor físico del inmueble está en función del costo propio de materiales y la mano de obra necesaria para su edificación, sumado al valor del terreno. Determinar el costo de construcción podría resultar el rubro más sencillo de determinar en un periodo de tiempo relativamente más amplio, puesto que se trata principalmente de costos directos. Los expertos en valuación suelen darle a este término la definición del valor de reposición del inmueble, es decir, lo que costaría reponer el costo directo de la edificación del mismo.

De acuerdo a lo que se ha visto en temas anteriores del curso, los rubros que entrarían en el valor físico serían los siguientes:

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15.2 Valor de mercado o de comercialización

El valor de mercado es un valor que se obtiene con referencia a la ubicación en donde se encuentra el desarrollo. Esto quiere decir que el valor del inmueble se fija con respecto de los costos que se pagan en la misma zona, por inmuebles de características y usos similares.

Esto es, en muchas ocasiones, lo que define el valor de comercialización del inmueble, ya que cada nuevo desarrollo debe ser competitivo de acuerdo con la oferta que pueden encontrar los clientes en una misma zona.

Aunque los precios pueden tener una cierta variación entre un desarrollo y otro, existe un rango máximo y mínimo alrededor de la media, que resultaría aceptable para la mayoría de los clientes y que no resultarán desalentados por el precio. Determinar este rango es clave para los desarrolladores y parte de un conocimiento profundo del potencial de sus clientes.

Muchos de ellos tienen grandes aspiraciones de tener una mejor calidad de vida a su alcance, el límite máximo lo determina la capacidad de sus bolsillos.

Encontrar el balance adecuado entre estos dos factores resulta clave para distinguirse de los demás desarrollos de la competencia.

Por su parte, los desarrolladores toman en consideración estos valores desde mucho antes de iniciar la construcción de un proyecto, para determinar si la propuesta es factible para la zona.

En este punto es importante diferenciar entre un proyecto caro y un proyecto de mayor especificación. Un proyecto caro está referido a un proyecto que en su estimación de valor fijo, el costo de alguna o todas las partidas del costo directo fueron consideradas con valores por encima de los costos actuales o bien cuando los valores de comercialización están por encima del precio que está dispuesto a pagar el mercado por un desarrollo de ese tipo.

En algunos casos puede ser una combinación de ambos, es decir valores fijos y de mercado altos. Sin embargo puede darse la situación que los valores estimados estén dentro de los rangos de mercado, sin embargo esto no necesariamente significa que sea un precio accesible para sus clientes potenciales. Puede ser en estos casos que el nivel de acabados sea demasiado alto.

Un ejemplo puntual es el precio de la estructura, puede no variar mucho en edificios desde tres hasta seis pisos, pero para edificios más altos, las soluciones estructurales requieren mayor cantidad de acero y concreto y por consiguiente los costos de construcción se elevan, en este sentido, se puede decir que en ciertas zonas de la ciudad, los multifamiliares o edificios de oficinas pueden ser de más niveles que en otras, por el costo que esto representaría.

La forma más común de poder llevar a cabo esta estimación del valor de mercado o de comercialización es haciendo una comparativa. Observa el siguiente gráfico:

En dicho grafico puedes ver un esquema de comparación de edificios de departamentos para una zona. Los criterios a tomar en cuenta para realizar el comparativo son los siguientes:

1. Todos los proyectos son del mismo tipo (multifamiliares de edificación vertical) y tienen el mismo giro o uso, en este caso habitacional.
2. Están ubicados en una misma zona comercial-poblacional.
3. Se comparan en esencia las características más determinantes en la decisión de los clientes, en este caso: costo por metro cuadrado, las amenidades incluidas, el número de torres, el número de departamentos y el número de niveles, además del alcance de entrega de las unidades que pueden estar en obra gris, obra blanca o con acabados de base.
4. Se especifica el año de construcción, dato que resulta importante considerar, ya que la comparativa resultará más representativa cuando los edificios han sido construidos en un periodo de tiempo relativamente corto. El caso del análisis está basado en proyectos construidos o en construcción, en un periodo de 10 años.

Imagina que te encuentras evaluando un proyecto similar en dicha zona, recibes esta información para hacer un análisis y poder estimar un valor de mercado adecuado. Observa con detalle la información y toma en cuenta los siguiente criterios, pues para los desarrolladores son muy importantes:

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En este punto es importante aclarar que la obra gris incluye sólo muros divisorios sin acabado y sin piso, la obra blanca incluye los muros divisorios con yeso y sin piso, y el caso de los acabados base incluye muros, yeso, piso, azulejos, pintura, puertas, muebles de baño y accesorios. Cocinas y closets se incluyen muchas veces como paquetes opcionales.

También resulta interesante analizar que los proyectos con mayor cantidad de unidades como pueden ser Anillo Periférico o Villa Montaña tienen precios muy competitivos, lo cual supone que por volúmenes altos de obra, podrían estar obteniendo mejores precios en materiales y mano de obra.

Por otro lado, el proyecto Villa Las Águilas, aunque tienen precios bajos en el comparativo, podrían también clasificarse como caro para la zona, ya que posee menos cualidades que Anillo Periférico o Villa Montaña, pero con precio muy similar.   

15.3 Valor de capitalización de renta

En los puntos anteriores hemos visto dos conceptos de valor que están directamente relacionados con el valor de venta de un inmueble o desarrollo y de alguna forma se presentan como complementarios entre sí, ya que el valor fijo representa un porcentaje o la totalidad del valor en que pueda ser comercializado el inmueble, pero nunca puede ser mayor el valor fijo que el valor de mercado. La diferencia que pueda existir entre ellos representa de alguna forma el margen de negociación y permite a ambas partes cerrar la operación en un monto conveniente para ambas partes.

Sin embargo, otro factor que puede dar valor agregado a una propiedad es la rentabilidad del mismo. Cuando se trata de dar definición a la rentabilidad de un inmueble el término utilizado es valor de capitalización de renta, y este valor se estima cuando el comprador está dispuesto a pagar el valor del inmueble en términos de la rentabilidad que pueda obtener del mismo en un plazo futuro definido.

Estimar valores futuros en los inmuebles como plusvalía o rentabilidad requiere de mucho conocimiento del mercado, de tener certidumbre del comportamiento de factores externos que pueden afectar el valor de las propiedades. En el caso de la rentabilidad se puede tener certidumbre mediante la comprobación de rentas garantizadas establecidas en contratos de largo plazo, como puede ser el caso de la adquisición de desarrollos o inmuebles como naves industriales que incluyan arrendatarios de prestigio con plazos de renta de 5 a 10 años. Otro caso similar puede presentarse en hoteles, con proyección de ocupación favorable para los siguientes años, por estar ubicados en lugares turísticos de gran atracción. En este caso el análisis del registro de ocupación de años anteriores puede ser una buena fuente de datos para establecer proyecciones futuras.

Este análisis de valor es muy utilizado por las Fibras (Fideicomiso para infraestructura y bienes raíces), que como se ha explicado en temas anteriores, son modelos de comercialización de inmuebles que han llegado a México, algunos de ellos respaldados por fondos de inversión extranjero, y que han adquirido inmuebles del giro industrial y hotelero que se encuentran ya en operación, obteniendo ciertos niveles de rentabilidad; modelo que está permitiendo a los desarrolladores capitalizarse para ampliar su oferta y su red de inmuebles.

En el caso de la estimación de la plusvalía, dado que se refiere a un término de valor ganado en el largo, mediano o corto plazo, se debe considerar un factor de riesgo, dado que depende de situaciones que se pueden presentar en el entorno en donde se encuentra dicho inmueble.

Algunos de estos factores que pueden afectar el valor de los inmuebles de manera positiva o negativa pueden ser los siguientes:

Todos estos factores permiten de alguna forma influenciar los movimientos de la población, incluyendo su nivel de actividad económica, sus oportunidades y el crecimiento de la demanda de productos o servicios; situaciones para las cuales siempre será necesario generar espacios disponibles y facilitar dichas actividades.

Es ahí donde emerge la oportunidad para nuevos desarrollos, aunque la clave es poder acceder a las fuentes informativas e indicadores confiables que permitan predecir el futuro positivo o negativo de dichas actividades.