Mi pregunta más grande

Alguna vez me pregunté: si tuviera el capital para realizar una inversión inmobiliaria, ¿en qué tipo de inmueble lo invertiría? Al principio pensé en un desarrollo habitacional, luego vinieron a mí otras preguntas, por ejemplo, ¿cuáles son los procedimientos para realizar este u otro tipo de proyectos inmobiliarios?, ¿cuáles son los riesgos y costos?, ¿qué asesoría necesito?, ¿existe alguna instancia legal que deba conocer?

Dando respuesta a esto, supongo que las posibilidades de éxito pueden ser mayores, sin embargo, cuando me pregunté ¿y dónde lo voy a construir? Surgieron muchas más dudas en mi mente. ¿Qué me puede garantizar que una casa, o cualquier otro inmueble, se pueda vender más rápido en un lugar o en otro? Y lo más importante, ¿cómo lo selecciono?

Ante todo esto, es necesario definir cuál es el capital a invertir, ya que no es lo mismo realizar una inversión en un desarrollo turístico o comercial que en un desarrollo industrial o habitacional. Hay que tomar en cuenta ciertas ideas y conceptos, tales como:

Basado en la situación anterior, piensa en lo siguiente:

En la elaboración de presupuestos de proyectos inmobiliarios, el segundo rubro que más impacta el costo de los proyectos es la adquisición del predio, el cual puede variar su costo dependiendo de la localización y de la plusvalía que ha adquirido a través del tiempo.

Para algunos proyectos es importante que los predios se encuentren en zonas de alta plusvalía, sin embargo, para otros, ubicar terrenos en zonas de poco desarrollo serían atractivos para detonar el desarrollo de las mismas.

En este tema conocerás los criterios que toman en cuenta los desarrolladores para la selección de los terrenos y cómo impactan la ubicación de los mismos en el valor de adquisición y, por ende, en el costo del proyecto.

2.1 Criterios de selección de predios

La selección de predios para edificar un proyecto de cualquier tipo constituye una labor de análisis a detalle de diversos factores, descritos a continuación:

Factores físicos

En este punto se analizan condiciones del terreno como lo pueden ser:

Geometría

Condiciones topográficas

Geológicas

Hidrológicas

Esto debido a que cualquier inconveniente en estas características puede impactar el costo del proyecto.

Factor de desarrollo de la zona

En este punto se analizan condiciones del terreno como:

Infraestructura de la zona

Accesibilidad

Densidad de población

Desarrollo de la zona

Estas características son las que determinan la plusvalía de los terrenos.

Ciertamente un nivel de desarrollo más bajo supone una menor plusvalía y por lo tanto un precio menor de los predios de dicha zona. En contraparte, en zonas en donde paulatinamente se van alcanzando mayores niveles de desarrollo; los terrenos van adquiriendo una mayor plusvalía.

Factor de desarrollo de la zona

En este punto se analizan los posibles terrenos desde el enfoque de operación del proyecto.

Volviendo al caso del punto anterior, terrenos en punta Maroma pueden encontrarse fuera de las zonas más pobladas o desarrolladas, por ello, tal vez pueda ser atractivo para desarrollar una nueva atracción que incluya habitaciones de hotel y actividades de turismo diversas que sean un detonante para la zona, sin embargo, terrenos en punta Cancún pueden dar la posibilidad de desarrollar proyectos comerciales, hoteleros o habitacionales, a partir de necesidades no cubiertas de la zona o bien a partir de tendencias de largo alcance, considerando que es un sector con un mayor grado de desarrollo.

Para ambas opciones supone un riesgo. En la primera opción, el riesgo puede radicar en no proveer los elementos suficientes para lograr un auge en la zona, o bien, requerir de mayores inversiones. En la segunda opción, la gran competencia que supone estar en una zona altamente desarrollada, implica llevar productos mucho más creativos e innovadores.

2.2 Cómo impacta la ubicación en el costo

El ejemplo del caso mostrado en la sección del punto anterior (factor de desarrollo de la zona), pareciera ser un caso extremo en donde se muestra con mucha claridad la diferencia en el costo de un terreno a otro, dependiendo de su ubicación, sin embargo, la realidad de hoy en día en el ámbito de los negocios inmobiliarios, es que las ubicaciones son valoradas en gran medida por las condiciones de su entorno.

Observa algunas características de las condiciones de las dos zonas del ejemplo:

Punta Cancún se encuentra en la punta norte de la ciudad de Cancún, a 15 minutos del centro y 20 minutos del aeropuerto. Es popular por su actividad nocturna, ya que aquí se encuentran los mejores bares, restaurantes y discotecas de la ciudad, además de grandes complejos de desarrollos turísticos. Por su ubicación supone un punto bastante atractivo para las diversas actividades que los turistas pueden llevar a cabo durante su estancia vacacional.

En contraparte, el terreno ubicado en la carretera federal se encuentra en medio de una zona de terrenos en breña, es decir, prácticamente inalterados, aunque tienen gran accesibilidad: colindan directamente con la carretera federal y cuentan con la infraestructura de servicios básicos como redes de agua, telefonía, gas y energía eléctrica. Estos terrenos se encuentran relativamente en medio del trayecto por carretera entre Cancún y Playa del Carmen, en un radio de 20 a 25 km de otros puntos de atracción de la Riviera Maya.

Como pueden observar, los entornos de ambas zonas son completamente distintos, ya que por un lado, el polo de desarrollo en la primera opción se encuentra en pleno auge y con una expectativa de crecimiento consolidada, mientras que en la otra opción el potencial de crecimiento se encuentra en el umbral de lo especulativo con un cierto nivel incertidumbre.

Bajo este análisis, se infiere entonces que la plusvalía de los predios en esta zona turística va creciendo conforme se van acercando a los puntos de interés o atracción más desarrollada, es decir, entre más cerca esté del mar, playas, zonas hoteleras, zonas comerciales, zonas habitacionales de mayor prestigio y de atractivos naturales diversos, los predios adquieren un valor mayor.

A partir de esto, se puede deducir que el costo de un proyecto inmobiliario impactaría de diferente manera de una localidad a otra. De forma más simple, un proyecto en la zona de punta Cancún tendrá un costo mayor en relación directa con la variación en el costo del terreno ubicado cerca de Punta Maroma; es decir, que la variación entre los costos finales de los proyectos, hace suponer que un proyecto ubicado en el terreno de menor costo puede representar entre un 2.85% y un 3% del valor de un proyecto ubicado en Punta Cancún, puesto que esos porcentajes representan la relación entre los valores de adquisición máximos y mínimos de dichos terrenos.

Sin embargo, la realidad no es tan simple. En estos análisis los desarrolladores muestran su habilidad para explotar el potencial máximo de sus inversiones, ya que los más exitosos realizan un balanceo adecuado de las variables que determinan el costo final de sus unidades inmobiliarias.

Analiza los siguientes criterios:

1. Terrenos de bajo costo

Generalmente suelen tener grandes dimensiones debido a que se encuentran en zonas poco desarrolladas, por lo que estos pueden ser atractivos para los desarrolladores y aprovechar en mayor medida su espacio, desarrollando complejos de mayor envergadura. Por otro lado, tienen la posibilidad de diluir el costo en mayor número de unidades inmobiliarias o de giros variados, de tal forma que les permite salir al mercado con valores muy competitivos reduciendo su riesgo. En estos casos se apuesta a la obtención del mayor rendimiento debido a un mayor volumen de oferta.

2. Terrenos ubicados estratégicamente

En cambio en terrenos ubicados estratégicamente dentro de zonas altamente desarrolladas y con una infraestructura de gran nivel, aunque pueden ser mucho más caros, generalmente no son de grandes dimensiones, puesto que la ocupación en estas zonas suele ser mucho mayor y la oferta de predios se reduce. Bajo esta primicia, la inversión inicial puede quedar más balanceada con respecto a la del caso anterior, aunque existe la restricción de ofertar un menor número de unidades, los desarrolladores apuestan su rendimiento en vender a un precio mucho mayor, puesto que el cliente ya lo paga de antemano en dicha zona.

3. Coeficiente de ocupación, absorción y utilización

Otro criterio a analizar son los coeficientes de ocupación, absorción y utilización del predio vigente en los planes de desarrollo de los municipios (CAS, COS, CUS), ya que de estos dependerá el espacio sin construir que debe dejarse dentro de los proyectos para cumplir con los reglamentos de construcción y por lo cual este concepto termina determinando la habilidad de los arquitectos y desarrolladores para optimizar sus proyectos y obtener la mayor área de construcción posible. Bajo este análisis o criterio, los diseñadores conjugan la geometría y topografía del terreno para conseguir los proyectos más óptimos, lo cual al final permite ofrecer precios más competitivos.

La habilidad de conjugar estos criterios con los análisis de las necesidades del mercado y la demanda actual de productos inmobiliarios de las diversas zonas económicas del país, generan los grandes proyectos, que con su éxito van marcando la vanguardia en los desarrollos futuros y en la dinámica de las poblaciones.  

2.3 Criterios de Plusvalía

Para abordar este tema bien vale la pena recordar la definición de este concepto:

La plusvalía es el valor que adquiere por sí solo, sin modificación alguna, ya sea por mejora o ampliación, el inmueble o el terreno; con el paso del tiempo.

Dicho concepto resulta ser piedra angular para determinar la decisión de un potencial inversionista, el cual se decide a apostar por la obtención de un mayor rendimiento a través de inversiones inmobiliarias, puesto que bajo el peor de los escenarios, el inmueble conserva su valor.

Volviendo al caso de comparación de predios ubicados en diferentes puntos de la Riviera Maya, las diferentes condiciones de ambos hace posible una predicción de un comportamiento muy variado de la plusvalía con el paso del tiempo.

Por un lado, para la zona con menos desarrollo, si dicha región presenta las condiciones y el impulso adecuado, proyectos bien planeados pueden generar incrementos en su plusvalía y pensando en que pueda llegar a convertirse en un boom de la región, es viable estimar un porcentaje mayor de incremento en la plusvalía que en otras zonas más desarrolladas.

Por otro lado, para el terreno de punta Cancún, dado que está ubicado en una zona plenamente desarrollada, se puede pronosticar que la plusvalía no crecerá en el mismo porcentaje en comparación al otro desarrollo en la misma escala de tiempo.

Aunque esto depende mucho de si el sector ha alcanzado el clímax en su auge de crecimiento o no, zonas con un desarrollo previo consolidado en los últimos 10 o 15 años de igual manera otorgan plusvalía a sus propietarios, aunque de manera más paulatina.

Este comparativo resulta ser bastante gráfico del comportamiento de valores en regiones en proceso de desarrollo en comparación con regiones o zonas plenamente consolidadas en su desarrollo. Aunque la diferencia de valores sigue siendo bastante amplia entre una zona y otra, el proyecto en el área con menor desarrollo llegó a alcanzar un crecimiento promedio de 100% anual en comparación con el crecimiento promedio alcanzado del sector ya desarrollado, el cual fue del orden del 10% anual, que para fines de análisis de rendimientos sigue siendo un buen porcentaje.

Es importante aclarar que este ejemplo se elaboró con la finalidad de aclarar el análisis del crecimiento de la plusvalía, sin embargo, no deja de ser bastante cercano a la realidad de lo que sucede en el medio inmobiliario puesto que está sujeto a principios básicos de oferta y demanda de los mercados.

Como puedes, ver la selección del terreno a desarrollar es una de las decisiones que más tiempo puede tomarles a los desarrolladores, puesto que la ubicación resulta ser clave en la ecuación del éxito de cualquier desarrollo inmobiliario, una vez seleccionado, se convierte en la constante de la misma, y representa el mayor riesgo de los proyectos. Se pueden cambiar los acabados, agregar áreas verdes, ampliar el estacionamiento, pero el terreno no se puede cambiar.

El análisis de la ubicación, en los estudios de mercado puede llevar a la determinación de cancelar el proyecto, o bien, cambiar de manera sustancial la concepción del mismo.

La ubicación es factor trascendental para la Plusvalía de los Proyectos, ya que el entorno y su desarrollo futuro puede provocar un mayor crecimiento en el valor de los mismos, y para muchos de los clientes potenciales, ya sea por inversión o por la formación de patrimonio, el que aumente el valor de su propiedad lo más posible, es un factor importante para cada uno de ellos.

Asegúrate de comprender:

1. Los criterios de selección de predios.
2. Los conceptos de plusvalía.
3. Cómo identificar con claridad el impacto del predio en el costo inicial del Proyecto, y en el costo futuro del mismo.

Investiga costo de inmuebles similares en sus características y compara el costo del mismo ubicado en diferentes zonas de la ciudad.

Chamoun, Y. (2002). Administración Profesional de Proyectos. Estados Unidos: McGraw-Hill.