Una obligación ineludible

En la vida se puede decir que hay dos hechos ineludibles, uno de ellos es la muerte y el otro es la obligación de pagar impuestos. En el caso de los proyectos inmobiliarios, las transacciones suponen cálculos relativamente complejos para determinar la cantidad a pagar. Para compradores y vendedores, resulta de vital importancia considerar los gastos por impuestos y otros gastos administrativos como comisiones y gastos notariales.

En mi experiencia, me ha tocado presenciar hechos como la cancelación de operaciones, incluso al momento de la firma o, en el mejor de los casos, la postergación de la firma debido a no contemplar o hacer un mal cálculo de gastos, honorarios o impuestos.

Durante este tema se abordarán los conceptos básicos a considerar por cada una de las partes involucradas en operaciones inmobiliarias, de manera que estas partidas de gastos sean contempladas desde la planeación de los proyectos.

Asimismo, se analizará la importancia de tener un buen departamento legal que apoye a los desarrolladores en la estimación de dichos gastos y en la mejor aplicación de las leyes para que éstas no entorpezcan el avance de los proyectos.

En el negocio inmobiliario, cuando se habla de gastos y costos, es importante considerar los impuestos que establece la Secretaria de Hacienda para los diferentes tipos de operaciones inmobiliarias.

Basado en la última Reforma Hacendaria del 2014, cualquier actividad que pueda generar un ingreso tanto a personas físicas o morales, así como para extranjeros que tengan operaciones en México, deberán pagar impuestos sobre el importe de las ganancias generadas.

En el caso de los negocios inmobiliarios, los ingresos por rentas o ventas de inmuebles deberán causar impuestos. Incluso, para el caso del comprador, existe también un impuesto que la Secretaria de Hacienda llama ISAI, el cual corresponde aproximadamente al 2% del valor de la transacción. Más adelante podrás ver un ejemplo del cálculo de este impuesto.

5.1 Impuestos por la venta de casas o departamentos - Personas físicas

Cuando desees poner a la venta tu casa debes considerar que esta nueva Ley Hacendaria (2014) establece que deberás pagar el impuesto sobre la renta (ISR) para casas o departamentos con un valor superior a 700,000 UDIS (unidades de inversión) que equivalen aproximadamente a 3,500, 000.00 pesos.

El cálculo de dichos impuestos se realiza sobre la base de las ganancias, las cuales se calculan a partir de la diferencia entre el valor de compra original del inmueble y el valor de venta actual del inmueble, es decir, si adquiriste tu casa por un valor de 3.5 millones de pesos hace 5 años y en la actualidad logras venderla en 4 millones de pesos, se deberán calcular los impuestos sobre ganancias equivalentes a 500 mil pesos.

Haz clic en cada apartado para conocer su información.

Para efecto de cálculo de impuestos por la compra de bodegas, oficinas, locales comerciales y otros inmuebles del tipo, estos deberán venir gravados con IVA, el cual es retenido por el notario en el momento de la operación.

Todas las consideraciones anteriores para el cálculo de ISR, es aplicable también para las ganancias generadas por la venta de terrenos.

Según lo establecido por esta nueva ley fiscal, la cual tiene la función de auditar y registrar cuantiosas operaciones inmobiliarias, los propietarios deberán presentar declaración a través de los medios establecidos por la Secretaria de Hacienda, sobre cualquier operación, dentro del siguiente mes posterior a la fecha de realización de la transacción. Si pasados más de 3 meses posteriores a la fecha de la transacción no se hubieran presentado declaración alguna, el contribuyente puede ser acreedor a una multa o inclusive a una condena en prisión.

Para ejemplificar el cálculo analiza el siguiente ejercicio:

Paso 1

Suponiendo que no se cuenta con el valor real de la construcción, se hace el estimado del mismo, asignando un 80% del valor de adquisición y un 20% del valor de adquisición se asignará para determinar el costo del terreno. De tal forma que los valores serán los siguientes:

Paso 2.

Determinar el porcentaje de depreciación considerando la edad de la casa y considerando un 3% anual. Para el caso del ejemplo, la casa tiene una edad de 10 años, y por tanto, la depreciación acumulada es de:

Paso 3.

Determinar el monto que se ha depreciado la construcción y el remanente. Por tanto, dichos valores serán los siguientes:

Paso 4.

Determinar el factor de ajuste de precio según la ley (Tabla 1), con base en la edad de la propiedad. El factor a usar será:

Paso 5.

Determinar el costo ajustado de la construcción que resulta de multiplicar el factor de ajuste por el remanente:

Paso 6.

Determinar el costo remanente del terreno. Para el caso de los terrenos se considera que la depreciación es cero. Por tanto el remanente en este caso sería de:

Paso 7.

Determinar el costo ajustado del terreno, el cual resulta de multiplicar el factor de ajuste por valor remanente del terreno, que para este caso será de:

Paso 8.

Determinar el costo ajustado de la propiedad, el cual resulta del costo ajustado del terreno más el costo ajustado de la construcción, que para este caso será de:

Paso 9.

Determinar la utilidad acumulada. La cual resulta de la diferencia entre el valor actual de venta y el costo ajustado del inmueble, que para este caso será de:

Paso 10.

Determinar la utilidad anual, la cual resulta de dividir la utilidad total acumulada entre el número de años de tenencia de la propiedad, y hasta un máximo de 20 años, que para este caso será de:

Paso 11.

Determinar la tarifa de ISR, según el rango de utilidad que proceda con base en la Tabla 2. Para este caso cae en el segundo rango de utilidad que va de $5,952.85 pesos a $50,524.92 pesos. Para dicho rango, se establece como cuota fija la cantidad de $114.29 pesos y con respecto a la diferencia con respecto al límite inferior para este caso el excedente será de $25,847.15 pesos y para efecto de cálculo del impuesto, según la tabla 2 se aplicará el porcentaje correspondiente al:

Paso 12.

La tarifa de ISR final resultará de la suma de la cuota fija más el 10.88% del excedente calculado de $25,847.15 pesos, dando un total de:

Tabla 2. Fuente (DOF, 2015)

Para llegar al valor final del impuesto a pagar por el contribuyente, tendría que restarse el monto de las deducciones comprobables presentadas según lo establecido por la actual Ley de ISR 2015.

5.2 Impuestos por la venta de Casas o Departamentos - Personas Morales-Desarrolladores

Con respecto a los impuestos por ingresos producto de la enajenación de bienes inmuebles realizado por desarrolladores, estos deberán presentar declaraciones como cualquier persona moral con actividades empresariales relacionadas a la extracción, conservación o transformación de materia prima en diversos productos como lo hacen en la industria y en el comercio, puesto que están clasificados dentro de este mismo grupo los desarrolladores inmobiliarios, y por lo tanto, deben de cumplir las mismas obligaciones.

Dichas obligaciones comprende la presentación de declaraciones para el cálculo de impuestos por concepto de ISR, IVA y el ISAI, cuyas determinaciones están en función de los ingresos acumulados durante el ejercicio fiscal. Para fines de la determinación y cálculo de los ingresos acumulados, la Ley del Impuesto Sobre la Renta determina que se consideran como ingresos recibidos cuando suceden cualquiera de las siguientes 3 situaciones:

Dichas condiciones representan, para el caso de los desarrolladores, una situación complicada para el manejo de los flujos de efectivo de los proyectos, ya que la mayoría de las veces firman contratos, arreglando que solicitarán a la firma del mismo, el pago por un anticipo para iniciar la construcción y el resto del pago se realizará en parcialidades en función del progreso de la obra. Dado que con esta situación se cumple el supuesto de recibir un pago parcial, la ley contempla que para el cálculo de los ingresos del ejercicio en curso, se contemplará el total de la contraprestación pactada por la venta de cada uno de sus unidades inmobiliarias.

Esta situación se complica aún más debido a que muchas veces los desarrolladores han vendido gran parte de sus desarrollos en la etapa de preventa, incluso cuando la construcción a veces no ha empezado. Esto supone que para la declaración anual acumularán gran cantidad de ingresos, cuando en la realidad no ha sido así, debido a que los ingresos llegan realmente hasta el momento de la firma de escrituras cuando la mayoría de sus ventas son concretadas mediante créditos hipotecarios o de instituciones de crédito públicas.

Dado que para poder escriturar se requiere haber terminado la construcción del inmueble, en este punto del proyecto el porcentaje de ejecución del presupuesto comúnmente se encuentra en alrededor de un 85% a 90%, sin embargo, los ingresos apenas empezarán a llegar a la caja y, considerando que el fisco pudiera haber requerido reportar ingresos desde la firma de los contratos de compra-venta o desde la recepción de los anticipos, el déficit entre ingresos y egresos pudiera ser bastante grande.

Aun así, los desarrolladores tienen opciones para poder minimizar el impacto en el gasto que supone la aplicación de dicha ley. Algunos de ellos, mediante la colaboración de los departamentos de contabilidad y del área legal, establecen los anticipos que otorgan los clientes en el momento de la firma de los contratos de compra-venta, como si fuera una garantía para la operación, lo cual les da la posibilidad de manifestarlo como un pasivo y no propiamente como ingreso.

Otra opción es solicitar el cambio a la regla de cálculo de ingresos para que sea aplicado con respecto al monto de las parcialidades recibidas y no considerando el monto total de la operación de compra-venta. Dicha opción puede tomarse cuando los desarrolladores comprueben que el contrato se está firmando con el público en general, lo cual se cumple la mayoría de las veces, y cuando se compruebe que más del 35% del monto del contrato se ha diferido para liquidarse más allá del sexto mes del plazo, o bien, que se compruebe que el plazo para la ejecución total de la compra, desde la firma hasta la entrega del inmueble y por consiguiente la liquidación total del mismo, sea mayor a 12 meses.
Cabe mencionar que según la actual Ley de ISR, esta opción puede tomarse una vez cada 5 años.

Existen otras opciones que pueden tomar los desarrolladores para poder cambiar la regla del cálculo de ingresos o bien minimizar el impacto de la aplicación de la regla, por ejemplo, con la nueva Ley del ISR aprobada en el 2014, la adquisición del terreno puede ser deducible durante el ejercicio en el que ejecuto la operación, bajo ciertas condiciones. Para ir más a fondo será importante tener el despacho legal y contable de la empresa del desarrollador lo más actualizado posible.

5.3 Impuesto por la adquisición de inmuebles

Cuando se trata de considerar los gastos incurridos por el comprador en el momento de realizar una operación inmobiliaria, es necesario tomar en cuenta lo siguiente:

Para los inversionistas en desarrollos inmobiliarios, es importante considerar estos gastos dentro del presupuesto de indirectos durante la etapa de compra o adquisición del terreno donde se ubicará el desarrollo.

Para ejemplificar el cálculo analiza el siguiente ejercicio:

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5.4. Impuesto por la renta de inmuebles y por alquiler para hospedaje

Por disposición legal, cualquier persona física o moral que decida rentar o prestar en alquiler un inmueble y que perciba una contraprestación por dichos servicios, estará obligada a presentar declaraciones y pagos por concepto de IVA (16%), el cual será desglosado en el comprobante que debe otorgar al inquilino en cada cobro que se realice al mismo por este concepto.

Asimismo, podrá presentar comprobantes deducibles, que pueden ser relacionados con el mantenimiento, mejoras y arreglos realizados al inmueble, así también como por concepto de comisiones pagadas a terceros por servicios de promoción de los servicios. De tal forma que quienes decidan poner en marcha esta actividad deberán registrarse en el padrón de contribuyentes según el régimen que establezca la Ley Tributaria.

Con una dinámica similar, los prestadores de servicios de hospedaje como hoteles, moteles, paraderos, quintas, entre otros, deberán declarar el pago de impuestos por los ingresos recibidos por esta actividad, el cual equivale según la ley actual a un 2%.

En este tema pudiste revisar cuáles son las disposiciones legales actuales en materia de impuestos a las operaciones inmobiliarias. Mediante la explicación de ejercicios matemáticos breves, lograste identificar cuáles son las consideraciones que tiene en cuenta la Secretaria de Hacienda para realizar estos cálculos.

Los impuestos son factores importantes a considerar para la elaboración de presupuestos, pues si éstos no son tomados en cuenta pueden causar grandes problemas en las finanzas del proyecto. Cuando no se tienen contemplados los impuestos, pueden afectar el flujo de efectivo de los proyectos, ya que para calcularlos la ley considera el ingreso total de las operaciones, incluso cuando muchas veces éstas se liquidan en parcialidades.

Es por eso que los departamentos de contabilidad y legales deben estar al día en la actualización que reciben estas leyes, de manera que entiendan las opciones que tienen tanto compradores como vendedores para evitar situaciones como la anteriormente descrita. Dichas leyes contemplan, por ejemplo, que los desarrolladores puedan obtener créditos, para cubrir gastos imprevistos debidos al pago de impuestos, y de esta forma poder concluir los proyectos.

Asegúrate de comprender:

• Importancia de conocer las leyes fiscales.
• Importancia de considerar impuestos y gastos notariales en los presupuestos.
• Consideraciones para los contribuyentes.

• Secretaría de Hacienda y Crédito Público. (2015). Reforma Hacienda Avances a Febrero del 2015. Recuperado de http://www.gob.mx/shcp/reformas/reforma-hacendaria-avances-9953
• Instituto Mexicano de Contadores Públicos. (2013- 2015). Ley del impuesto sobre la renta. Recuperado de http://www.ccpm.org.mx/avisos/aviso6_ley_isr_2014.pdf