6.1 Ingresos y egresos

Los ingresos, como su nombre lo indica, se refieren al dinero que entrará a la bolsa del proyecto a lo largo del tiempo y los egresos están son los gastos e inversiones que deberán hacerse para concluir y operar el proyecto hasta su conclusión.

El análisis de factibilidad consiste en ver el comportamiento de entradas y salidas de dinero a lo largo del proyecto, el cual requerirá que el balance final siempre presente números positivos.

Para proyectos inmobiliarios, los ingresos que se consideran provenientes de transacciones de venta y rentas de inmuebles, principalmente podrían venir por indemnizaciones, por cobro de danos y otros rubros que debido a que regularmente se presentan de manera imprevista no serán considerados dentro de los ejemplos que durante el tema abordarás.

Respecto de los egresos, se consideran para el análisis financiero los gastos por pagos de estimaciones de avance de la construcción del inmueble, gastos por pago de impuestos de transacciones, gastos de operación como cuotas de mantenimiento de edificio, pago de intereses por financiamiento, montos por inversiones planeadas y no planeadas, entre otros.

Dependiendo de la magnitud del proyecto, estos montos se van erogando de manera distinta según la etapa en la que se encuentre el proyecto, de tal forma que, por ejemplo, durante la etapa de construcción se estima que se generen la mayor parte de los gastos, los cuales provendrán del pago a los constructores. Algunos ingresos pueden registrarse durante esta etapa pues ciertos desarrollos se ponen en preventa durante la etapa de construcción.

De la misma forma, durante la etapa de construcción, el mayor volumen de gastos se da al inicio, ya que la mayoría de los grandes conceptos como son cimentaciones, estructura, elevadores, preliminares y terracerías, requieren de anticipos que van del orden del 30% a 40% del total de dichas partidas. El resto del presupuesto de construcción se va ejerciendo conforme se va ejecutando el proyecto.  

En la siguiente imagen puedes ver un presupuesto típico de construcción elaborado para el proyecto de un edificio de 77 departamentos, cuyos conceptos representarán la mayor parte de los egresos del proyecto.

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Tabla 1. Presupuesto típico de construcción.

Con base en lo mostrado en dicho presupuesto verás el ejercicio de cálculo de gastos o egresos para los primeros 3 meses de ejecución del proyecto, considerando la siguiente proyección de acuerdo con el programa maestro del proyecto:

Haz clic en cada apartado para conocer su información

Basado en estas proyecciones (las cuales deben estar sujetas al programa maestro del proyecto), el cálculo de gastos o egresos estimados al cierre del primer trimestre del proyecto quedaría de la siguiente forma:

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Tabla 2. Cálculos de gastos o egresos.

Como puedes observar, el gasto ejercido al primer trimestre del proyecto corresponde aproximadamente al 27.4% del presupuesto, las partidas concluidas aparecen ejercidas al 100%, en cambio las que aparecen ejercidas parcialmente, en el rubro de construcción;  suponen el gasto que representará el entregar el anticipo a los contratistas para iniciar la ejecución de dichas partidas.

Puedes ver también que aparecen otras partidas ejercidas parcialmente, en el rubro de Gastos de proyecto, como lo son la Gerencia de proyecto y los indirectos de construcción, los cuales corresponden a servicios de consultoría y calidad que se ejercen a lo largo de todo el proyecto y que generalmente se contratan con una forma de pago mensual por la prestación de dichos servicios, por lo que si consideramos que el proyecto tiene un plazo de ejecución de 1 año, el gasto estimado para estas partidas es el equivalente al pago de 3 mensualidades.

Existen otros gastos en que puede haber incurrido el desarrollador durante los primeros 3 meses, como pueden ser gastos de promoción y publicidad así como también la compra del terreno, sin embargo, no se muestran aquí, dado que se tomó el presupuesto exclusivamente de construcción para fines explicativos del tema.

6.2 Flujo de efectivo

Una de las herramientas más importantes para la administración efectiva y financiera de los proyectos es el cálculo del flujo de efectivo. Dicho documento o herramienta será también determinante para obtener los datos de entrada que se requieren para el cálculo del valor presente neto (VPN) y periodo de retorno, cuya función es determinar la factibilidad financiera del proyecto.

De hecho, parte de la ejecución de esta herramienta la hemos podido ver en el ejercicio realizado en el capítulo anterior, en donde se llevó a cabo una proyección del gasto de construcción estimado para el primer trimestre del proyecto. Sin embargo, la funcionalidad de esta planeación financiera radica en realizar la proyección a lo largo de toda la vida del proyecto, no sólo en la etapa de ejecución, sino también en la etapa de operación del mismo, es decir, hasta que el último departamento o unidad esté vendida, incluidas las unidades que se destinen para la renta temporal. Sin embargo, dado que para algunos proyectos inmobiliarios, la operación puede prolongarse durante mucho tiempo, se establecen periodos de tiempo para cálculos financieros:

Recuerda que es muy importante definir estos tiempos para futuras circunstancias, sólo ten muy presente lo que aquí se mencionó.

Por otro lado, dicha estimación de valores también debe incluir todas las partidas relacionadas con el proyecto, no solamente construcción, es decir, gastos de publicidad, comisiones, impuestos, entre otros, y de la misma forma en que se proyectan los gastos deben de proyectarse los ingresos.

En el caso de los proyectos inmobiliarios, el punto de partida para elaborar esta proyección financiera en el tiempo del proyecto consiste en empatar la estructura del presupuesto maestro o base del proyecto, con la estructura del programa maestro del mismo, de tal forma que cada partida presupuestada, pueda estar definida en una escala temporal de fácil medición.

En la siguiente imagen puedes apreciar un extracto de un diagrama típico de flujo de efectivo, en el cual se proyecta por mes el gasto estimado por ejercer en cada uno de ellos, para ciertas partidas del presupuesto de construcción.

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Tabla 3. Flujo de efectivo.

Para el caso de los egresos del proyecto, el cálculo de estos valores está en función de los acuerdos y formas de pago que se establezcan al momento de la contratación de los diversos servicios o de los plazos establecidos en cada contrato de obra.

Todos los plazos de pago se establecen en función de la duración que tenga la actividad, por ejemplo, si se contrata un servicio que deba ser ejecutado en 2 meses y cuyo plazo de pago se establezca en dos exhibiciones, la primera con un 50% del monto del contrato pagadero al momento de la firma del contrato y la segunda con el 50% restante al momento de la entrega del servicio, el flujo debe reflejar, en el tiempo establecido para dicha actividad, que el gasto correspondiente a esta partida estará dividido en 2 meses con un 50% del valor de la partida en cada uno.

Observa ahora el siguiente ejercicio:

Supongamos que se realiza el contrato de terracerías del ejemplo que vimos en el capítulo anterior, en el cual se establece que dicho trabajo será ejecutado en tres meses y se acuerda además que el plazo de pago será empezando con el 30% de anticipo en el momento de la firma del contrato y el 65% restante se estará pagando contra el avance de obra presentado cada me y el 5% final se pagara contra la aprobación de la inspección final de calidad que se realizara al momento de finiquitar el trabajo.

Bajo estas condiciones, ¿cuánto suponemos que se erogara en el primer mes?:

Considerando que el presupuesto de Terracerías (según figura 1) es por: $4,372,360.60 y que se contrata por la misma cantidad al constructor el anticipo del 30% equivale a: $1,311,708.20 pesos

Considerando además que el 65% restante se erogara en los siguientes tres meses pactados para la ejecución de la obra, podemos estimar que en el primer mes se ejecutará un avance del 33%, lo cual multiplicado por el 65% nos da que cada mes se ejecutara un 22% del monto de dicha partida lo cual equivale aproximadamente a: $961,919.33 pesos

Por lo tanto, la suma de estas dos cantidades es lo que se estima estará gastándose en el primer mes de la partida de terracerías: $2, 273,627.51 pesos

El segundo mes estará gastándose otro 22% equivalente a $961,919.33 pesos, el tercer mes estará gastándose un 21% equivalente a $918,195.73 pesos y en el cuarto mes el 5% final que fue condicionado a pasar la inspección de calidad por un monto de $218,618.03 pesos.

De tal forma que la imagen del flujo de gastos o egresos para la partida de terracerías quedaría como se muestra en la figura 4:

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Tabla 4. Flujo de efectivo.

Es necesario hacer un ejercicio similar para cada partida del presupuesto, de tal forma que se pueda integrar el flujo completo de egresos o gastos del proyecto.

Por otro lado, respecto a los ingresos, éste se basa en la proyección de ventas que se tenga para cada una de las unidades del proyecto. Para el caso del ejemplo que estamos analizando, observa la proyección que se tiene para ventas de departamentos en el primer año, es decir, en la etapa de preventa.

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Tabla 5. Proyección de ventas.

En la figura anterior puedes apreciar que la proyección de ventas en el primer año totaliza 37 unidades, por lo que para generar el flujo de ingresos del primer año, será necesario multiplicar el costo de cada unidad por el valor del departamento dependiendo el tipo que sea.

Para ver los precios y hacer la operación observa la siguiente tabla con los valores de preventa:

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Tabla 6. Tabla de valores por tipo de vivienda.

Basado en las tablas de las figuras 5 y 6, el flujo de ingresos esperado para los dos primeros meses después del arranque de la venta, asciende a montos de $9,680,000.00 y $6,996,000.00 respectivamente. De esta forma, el flujo de ingresos y egresos completo quedara después de hacer ambos ejercicios de proyección, como los que has visto en este capítulo, a lo largo de todo el periodo de vida útil del proyecto, o bien, del plazo definido por el desarrollador para el cálculo del VPN. 

6.3 Valor presente neto

Hablar del valor presente neto (VPN), es hablar de una herramienta de finanzas que comúnmente se utiliza en las empresas para evaluar la factibilidad de proyectos de largo plazo. La fórmula de cálculo establece que la sumatoria del balance final del flujo de efectivo anual, calculado en un cierto plazo de tiempo que comúnmente es 5 años, considerando ingresos y egresos y restando el monto invertido, debe ser positivo o mayor que cero para considerarlo como un proyecto financieramente factible. Esto supone que valores positivos de ingresos pueden llevar a tasas de retorno de inversión de 2 a 3 años, que para la mayoría de las empresas y desarrolladores, invertir en proyectos en donde a partir del segundo y tercer año empiezan a recibir las ganancias, resulta particularmente conveniente.

Para el caso de los desarrolladores el rendimiento es finito, ya que éste se concreta una vez que se ha vendido completamente el inmueble, y para el caso de los rendimientos obtenidos por rentas, estos buscan evaluarse en periodos de 10 años, el cual es un plazo comúnmente considerado para que la inversión completa se haya recuperado. 

La fórmula para el cálculo considera los valores estimados para el flujo de efectivo, el porcentaje determinado por los departamentos de finanzas de las empresas, para estimar un grado de riesgo en la estimación del ingreso, el cual generalmente es considerado el 10%.

La fórmula se muestra en la siguiente figura:

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Tabla 7. Fórmula para el cálculo del flujo de efectivo.

Basado en esta fórmula se realizará el cálculo del VPN para el proyecto que hemos tomado como ejemplo para la explicación de este tema.

Como primer paso debemos determinar el flujo de efectivo para todo el periodo en que se estime poder concluir la venta total del proyecto, por lo que para el caso del ejemplo estimaremos las siguientes consideraciones:

• La venta total se llevará a cabo en 4 años.
• Tendremos en cuenta que como parte de los egresos, después del primer año posterior al arranque del proyecto, el desarrollador deberá pagar la cuota de mantenimiento mensual de 2000 pesos por cada unidad no vendida y el 0.1% de su valor correspondiente al pago del impuesto predial.
• Como parte de sus gastos también pagará 3.5% de comisiones por cada unidad vendida.
• Se considerará otro 1% del valor del inmueble vendido para gastos administrativos, cuyos conceptos corresponden a gastos notariales como las comisiones por apertura de crédito, avalúos entre otros.
• Se considerará un gasto del 2% por pago de ISR por cada departamento vendido.
• Se considera la compra del terreno como parte de la inversión inicial.

De las consideraciones antes mencionadas, se obtiene la siguiente tabla con el cálculo del flujo de efectivo para los 4 años que se estima debe venderse el proyecto:

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Tabla 8. Cálculo del flujo de efectivo para 4 años.

De la tabla podemos ver que el valor de los ingresos se obtiene de la multiplicación de las unidades vendidas por sus valores de comercialización mostrados en la tabla de la figura 6. El valor de los egresos está calculado en función del porcentaje que representan por cada uno de los ingresos anuales proyectados.

Con base en este flujo de efectivo y con la fórmula de la tabla 7, se realizará el cálculo del Valor Presente Neto (VPN), considerando una tasa de interés del 10%, del cual resulta lo siguiente:

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Tabla 9. Ejemplo de utilización de la fórmula.

Aplicando los exponenciales la formula quedaría de la siguiente forma:

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Tabla 10. Ejemplo de utilización de la fórmula.

Realizando la operación de cocientes la formula se verá así ahora:

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Tabla 11. Ejemplo de utilización de la fórmula.

Realizando ahora la suma aritmética de los valores obtenidos en cada periodo o año, se observa que el valor final para el VPN, resulta ser: $20,880,726.62 pesos

Lo cual según lo que se ha expuesto a lo largo de este tema, siendo que el valor es finalmente positivo, el desarrollador puede concluir que bajo las estimaciones realizadas el proyecto de departamentos es financieramente factible.