7.1 Retorno de la inversión

Como se expone en el párrafo anterior, para algunos desarrolladores el saber cuánto pueden esperar de rendimiento después de realizar una inversión, resulta muy importante, sobre todo cuando son a largo plazo, pero si es el caso de un desarrollador que pretende obtener un rendimiento más inmediato, para determinar el lanzamiento de su siguiente proyecto, el cálculo del periodo estimado del retorno de la inversión payback es también muy importante.

Para ejemplificar, se realizará el ejercicio usando los datos del planteamiento del tema anterior, por lo que retomarás la figura que expresa el cálculo final para la obtención del VPN:

El cálculo del retorno consiste básicamente en la determinación del año a partir del cual el balance de los flujos se convierte en positivo, es decir, los ingresos de los primeros años servirán para amortizar el monto de la inversión hasta llegar a un punto en que la inversión este cubierta y los ingresos sean ganancia neta. A partir de ese momento y hasta la conclusión de la venta proyecto o de la vida útil del mismo, es que se empieza a contabilizar el rendimiento total.

Para el caso de ejemplo anterior, el balance entre el primer periodo y el periodo cero o de la inversión es negativo, es decir: -$49, 477,427.00 pesos, por lo que en el primer año no se recuperaría la inversión.

Siguiendo con el ejemplo, el balance entre el segundo periodo y el periodo cero o de la inversión sigue siendo negativo, es decir: -$9, 031,206.05 pesos; sin embargo, ya está muy cerca de balancearse con la inversión, por lo que se esperaría que en cualquier momento del segundo año la inversión esté recuperada.

Para el periodo tres, el balance al final del periodo ahora si es positivo, es decir: $9,439, 554.19 pesos, por lo que al final del tercer año ya estaría el desarrollador disfrutando de los primeras ganancias.

Ahora bien, para saber con mayor precisión el periodo de retorno, se aplica una regla de 3 simple o de proporción, de la cual resulta que el periodo de retorno es de: 2.49 años, equivalente aproximadamente a 29 meses y 26 días, y la tabla del cálculo quedaría de la siguiente forma:

Con esta información el desarrollador puede llevar a cabo el inicio de la planeación del siguiente proyecto después del segundo año posterior al arranque del desarrollo del ejemplo, debido a que en ese momento los fondos destinados a inversión se habrán recuperado. Durante la etapa de ejecución, los departamentos de construcción y finanzas tienen la trascendente labor de asegurar lo más posible los resultados y números esperados, cuando esto no llega a suceder, se ponen en riesgo futuros proyectos inclusive.

7.2. Rentabilidad, utilidad y plusvalía

Para abordar este tema, vale la pena empezar por definir ambos términos, los cuales se refieren a los ingresos que se pueden obtener por la operación relacionada con un bien inmueble. Sus definiciones difieren en el tipo de operación con la que se obtienen dichos ingresos, es decir:

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Las unidades inmobiliarias que comúnmente son construidas para fines de renta son departamentos, casas habitación, hoteles, naves industriales u oficinas. Por otro lado, los inmuebles que comúnmente se comercializan en operaciones de venta, son las casas habitación, residencias, terrenos, departamentos, y ocasionalmente naves industriales y oficinas. Estos últimos generalmente son más atractivos para ser arrendados debido a que la compra representaría muchas veces el desembolso de grandes montos de inversión para las empresas, las cuales, dependiendo del tamaño, prefieren tener menores montos de capital en riesgo. Para las empresas extranjeras la decisión no es muy diferente, ya que al tener incertidumbre sobre el resultado de aventurarse a abrir operaciones en otro país, optan por incluir las rentas como el presupuesto de gasto, en lugar de apostar grandes capitales en activos fijos.

Para realizar un ejercicio de comparación en la obtención de dichos beneficios tomaremos el ejemplo del ejercicio que has estado estudiando para calcular ambos rendimientos.

Basado en dicho ejercicio, es conveniente recordar que los últimos 15 departamentos se proyectan a vender entre los años 3 y 4, acomodando 10 en el tercer año y los 5 restantes en el cuarto o ultimo año estimado de ventas. Haz la suposición ahora que en el segundo año, ante la creciente demanda de departamentos en renta el desarrollador decide especular poniendo a la venta 5 de los departamentos que tiene todavía disponible. El desarrollador basado en la estadística que establece que los departamentos más demandados en la zona son buscados por ejecutivos medios, estudiantes y familias jóvenes, decide a especular con la renta de 2 departamentos del tipo 3, así como con 3 más del departamento tipo 4, de los que se muestra en la siguiente tabla, los metros cuadrados y el valor de preventa:

Por la zona en la que se encuentra el proyecto, las rentas oscilan entre los 12 y los 20 mil pesos por mes, por lo que la oferta inicial de renta por parte del desarrollador será de 13 mil pesos mensuales incluyendo el mantenimiento para los departamentos de 85 metros cuadrados y de 14 mil pesos para los departamentos de 98 metros cuadrados.

Para calcular el rendimiento por renta será necesario calcular el cociente entre el ingreso por renta anual y el valor de venta del mismo, es decir, para el caso del departamento tipo 3, el ingreso anual por renta corresponde al valor resultante de multiplicar 13 mil pesos de renta mensual por 12 meses del año, que equivale a 156 mil pesos. Por lo tanto, al dividirlo entre el valor de venta se obtiene el rendimiento anual: 8.34%, cuyo valor es muy superior a la tasa de interés de rendimiento actual en México, que oscila alrededor del 3% anual (Banco de México, 2015).

Para calcular el rendimiento por renta del departamento tipo 4, se realiza la misma operación necesaria para calcular el ingreso anual por renta: multiplicando 14 mil pesos de renta mensual por 12 meses del año, equivalente a 168 mil pesos. El resultado se divide entre el valor de venta para obtener el rendimiento anual: 7.8%, rendimiento cuyo valor sigue siendo muy atractivo con respecto a la tasa de interés de rendimiento actual en México.

Por otro lado, si este valor se compara con la utilidad que se espera obtener de la venta del inmueble, respecto al costo de construcción del mismo, el rendimiento o ganancia esperada nos puede arrojar un valor muy interesante para el análisis. De la misma forma se puede obtener otro valor que conviene analizar, considerando que el valor de preventa es generalmente menor respecto del valor que puede tener el departamento en el año 1, 2 o 3; en este último caso se dice que el inmueble adquirió plusvalía.    

Ahora bien, para calcular la utilidad directa obtenida por la venta del inmueble, será necesario en primera instancia obtener el monto de inversión y gastos totales aplicados al proyecto, es decir, el monto total que incluye no solamente la construcción y compra del terreno, sino también estudios, promoción de ventas, comisiones, pago de intereses y otros gastos indirectos.

Del ejemplo en estudio se obtiene la siguiente tabla de gastos directos, indirectos e inversiones en activos ejercidos durante el periodo de 4 años estimados de duración para el proyecto:

El monto de 144.3 millones de pesos es la cantidad de dinero que el desarrollador espera sacar de su bolsa para poder ejecutar el proyecto, desde la compra del terreno, hasta la entrega de cada uno de los departamentos. Dicho valor se comparara, en un cálculo simple, con el ingreso que espera obtener por la venta de cada uno de los departamentos, el cual se observa en la siguiente tabla.

Estos 191.9 millones de pesos representan el monto de ingreso total acumulado que se espera haber obtenido al finiquitar la venta del último departamento, el cual en relación directa con el total de los gastos e inversiones, representa un rendimiento total acumulado del 33%. Esto resulta de dividir el monto total de los ingresos, entre la suma de los gastos más las inversiones en activos fijos (para el caso en estudio, los activos fijos están referidos al terreno y al edificio).

Si se quiere obtener un rendimiento anualizado, debe dividirse el rendimiento total acumulado entre el número de años que se estima que dure el proyecto. Para el caso del ejercicio, este periodo es de 4 años por lo que al dividir dicho 33%, entre el número de años la utilidad anualizada esperada es del 8.25%.

Desde el punto de vista del desarrollador, tanto la rentabilidad como la utilidad son los valores que comúnmente pone sobre la mesa de las comparaciones, de tal forma que le permita elegir el mejor proyecto en el cual invertir. En este caso, el tipo de proyecto permite tener en cierto momento una mezcla de beneficios inversiones, ya que dentro del mismo puede obtener ganancias por ventas o rentas. Situación que algunos desarrolladores utilizan como estrategia para atraer pequeños inversionistas, quienes son motivados a comprar unidades inmobiliarias con la rentabilidad ya incluida, presumiendo una rentabilidad garantizada por cierto tiempo, a partir del periodo cero.

Concluyendo sobre el ejemplo, el desarrollador podría determinar que le conviene más para este proyecto continuar con el plan de ventas que se tenía desde el principio, puesto que el rendimiento anual es mayor por la utilidad de venta que por la rentabilidad del arrendamiento.

El porcentaje de la plusvalía, es un término que interesa al desarrollador, pero desde un punto de vista de valor agregado que puede ofrecer a sus clientes compradores.

Dicho termino es muy analizado por inversionistas pequeños o inclusive por las familias, quienes a pesar de tener como único fin de compra formar un patrimonio, les resulta particularmente atractivo imaginar que su casa o departamento con el tiempo tendrá un valor mayor. 

7.3 Riesgos de la inversión

Cuando se habla de proyectos de inversión inmobiliaria, puesto que la mayoría representan inversiones de largo plazo, es importante tener en cuenta los riesgos que se pueden presentar durante la ejecución y operación de los proyectos.

Como se pudo observar en el cálculo del VPN, el número por el cual se divide el flujo de efectivo, representa en cierta forma el riesgo que supone la inversión, esto hace obtener valores de ingreso más conservadores.

Dichos riesgos pueden estar determinados por diversos factores, algunos de ellos impactan directamente en el resultado financiero de los proyectos, como puede ser la inflación y el aumento en las tasas de interés; mientras que otros factores como la desaceleración económica, la baja en los precios del petróleo, los planes de desarrollo de infraestructura o el crecimiento económico afectan el desempeño de los proyectos de manera indirecta.

Si se trata de analizar riesgos en proyectos inmobiliarios, es importante considerar algunos indicadores. Si bien es cierto que según diversos analistas el sector inmobiliario vive actualmente un auge que presume la disminución del riesgo, es importante analizar algunos detalles que deben de tomarse en cuenta; el sector de edificación de vivienda, el industrial y el turístico actualmente mantienen, una dinámica bastante positiva, pero no todo es miel sobre hojuelas.

Por un lado, el aumento en los montos de crédito hipotecario ha impulsado el sector inmobiliario, sin embargo, el aumento en los precios de los insumos de la construcción hacen que se incremente el costo de la vivienda, formando un contrapeso importante y aumentando el riesgo (Serrano-Vázquez-Balbuena, 2015).

Un contraste similar se presenta en el sector turístico, donde algunos indicadores muestran que México, en el 2014, se mantuvo como uno de los 10 principales destinos en el mundo, consolidando las inversiones realizadas en dicho sector (Martínez, 2015).

No obstante, encontramos dentro del contexto nacional que el crecimiento y desarrollo de los diversos polos turísticos es disparejo, ya que mientras vemos un auge en el crecimiento y desarrollo de lugares como el puerto de Cancún, otros destinos como Huatulco presentan un crecimiento mucho más lento. Una reciente publicación de la revista Obras, comenta que pese a la inversión estatal y federal que asciende casi a los 3200 millones de pesos, la infraestructura hotelera no ha alcanzado la meta de oferta de cuartos establecida para el 2010 (Obras, 2015).

Esto supone una mayor incertidumbre o riesgo para los desarrolladores de hoteles y aunque muchos de ellos tienen ya terrenos en la zona, preferirían esperar a tener una mejor conectividad para facilitar la llegada de turistas a dicho puerto.

En general podemos decir que cualquier variable que pueda alterar los pronósticos financieros, terminan siendo determinantes para el éxito de los proyectos en curso y para la ejecución de futuros desarrollos.