9.1 Mecanismos de financiamiento

En años anteriores el país experimento una importante salida de capital privado hacia el extranjero, debido a que las condiciones no se encontraban propicias para la inversión, por tanto algunos desarrolladores tenían que optar por vender sus proyectos en preventa, y otros no tuvieron el capital suficiente como para aprovechar oportunidades para realizar desarrollos.

Es importante garantizar un ambiente seguro para la inversión en el país, pues el capital privado, público, nacional o extranjero, es el detonador del crecimiento de las economías en todos sus niveles. En el caso del sector inmobiliario, la Asociación Mexicana de Capital Privado (Amexcap), informó que el 44% del capital obtenido en México entre los años 2000 y 2012, tuvo como destino el mercado inmobiliario (Real Estate Market, 2014).

En la actualidad en México se han podido establecer recientemente algunos instrumentos de inversión como los fideicomisos para la inversión en bienes raíces conocidos como FIBRAS o Certificados de Capital de desarrollo (CKD), los cuales trabajan mediante la Bolsa Mexicana de Valores y tienen como objetivo principal participar en grandes proyectos de inversión inmobiliaria, para cualquiera de sus ramos tanto el comercial, industrial, turístico o de vivienda, e inclusive en el de infraestructura.

Estos fideicomisos se establecen bajo el marco jurídico correspondiente y constituyen las principales fuentes de capital:

Los Certificados de Capital de Desarrollo abrieron la posibilidad de que las Afore y las aseguradoras participen en el negocio inmobiliario. Esto funciona mediante la emisión de títulos o valores fiduciarios, los cuales están destinados al financiamiento de proyectos inmobiliarios y, ofrecen un rendimiento variable dependiendo del comportamiento que tenga el desarrollo o bien inmueble.

Las FIBRAS por su parte han impulsado mayormente el mercado inmobiliario en los últimos años, algunas de ellas, como Fibra Uno, han inyectado al mercado alrededor de 32 mil millones de pesos hasta junio de 2014  de acuerdo con la revista Real Estate Market.

El mecanismo mediante el cual estos fideicomisos han trabajado principalmente es la adquisición de inmuebles que ya se encuentran en operación, lo cual ha permitido que los desarrolladores puedan materializar más rápido su utilidad y por tanto han ganado suficiente liquidez para trabajar en nuevos desarrollos.

Algunas de las principales FIBRAS que se encuentran en el mercado son:

En su nombre se pueden distinguir algunos como especializados en cierto tipo de desarrollos, como el caso de  Fibra Inn, y FibraHotel, que tienen su enfoque principal hacia inmuebles turísticos o bien el caso de Fibra Shop, enfocado principalmente en centros comerciales (Real Estate Market, 2014).

Además de estos dos mecanismos existen los administradores o captadores de los fondos de inversión, los cuales integran capitales de grandes empresas en todo el mundo, dirigiendo estos fondos para proyectos en México, dichos administradores buscan a los desarrolladores para fondear sus proyectos y poder participar de las oportunidades del mercado.

Este tipo de empresas ofrecen asesoría legal, análisis de factibilidad y oportunidades, administración de activos, administración de capitales, además de asesoría financiera para poder establecer nuevos fideicomisos en el país o bien, establecer alianzas entre desarrolladores e inversionistas para poder llevar a cabo grandes proyectos.

Obviamente el interés de participación en este tipo de inversiones, está sustentado en ciertas cualidades del desarrollo actual del país y en esto tiene mucho que ver que las políticas económicas establecidas por el Gobierno Federal, sean las adecuadas para fomentar el desarrollo.

9.2 Banca para el desarrollo

Aun y con todos estos mecanismos de inversión disponibles, el ciclo para la culminación de estos proyectos no puede ser cerrado si no existen los mecanismos de gestión del lado del gobierno. Dichos mecanismos deberán gestionar, por un lado, el marco jurídico adecuado para formalizar las operaciones, con el objetivo de brindar la seguridad y garantías requeridas para dichas operaciones; por otro, tener el impulso del gobierno mediante su estrategia de inversión en infraestructura, estableciendo los mecanismos fiscales adecuados, impulsando la promoción de las diversas zonas de desarrollo, generando  la modernización en el marco normativo y promoviendo la agilidad en la tramitología. 

Un ejemplo de la gestión gubernamental en México se observa en la reforma financiera del 2014. Durante el 2014 la Banca de Desarrollo había tenido como principal objetivo el mantener buenos niveles de capitalización y se enfocaba en mantener una selección de clientes con base en su nivel de morosidad, siendo ésta una política conservadora. Sin embargo, a partir de dicha reforma financiera, se intenta impulsar con mayor fuerza las opciones de crédito para las inversiones en el país, modificando el marco jurídico para facilitar y poder hacer realidad la ejecución de este tipo de acciones, según lo expone la  Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SCHP) en una publicación de la sección de economía del diario El Financiero, del primero de marzo de 2015.

La ejecución adecuada de este tipo de acciones y el establecimiento de políticas encaminadas al desarrollo permite a los inversionistas nacionales o extranjeros tener una motivación para invertir en proyectos inmobiliarios en México.

Instituciones como Bancomext, NAFIN, Banobras, SHF y Banjercito, ofrecen opciones de crédito para las diversas actividades económicas, en el siguiente gráfico se puede ver el nivel de cartera crediticia que poseen, a septiembre de 2015, las instituciones antes mencionadas; lo cual con respecto al primer semestre de 2014, representa un crecimiento del 21.7 % , representa casi 120 mil millones de pesos más (Villegas-El Financiero, 2015).

Fuente: Daniel Villegas- El Financiero, 2015, con datos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

Las fuentes principales de recursos para los desarrollos inmobiliarios proceden principalmente de instituciones como Banobras, quien tiene fuertes inversiones en proyectos de infraestructura; Bancomext, que ofrece productos competitivos para desarrollos turísticos o bien la Sociedad Hipotecaria Federal, (SHF) quien otorga apoyos respaldando el pago oportuno de los desarrolladores hacia los acreedores de los intermediarios financieros como la banca comercial, para que de esta forma se facilite el otorgamiento de créditos puente a desarrolladores de vivienda, tanto vertical como horizontal.

Cada una de estas instituciones ofrece mecanismos distintos para el otorgamiento del crédito, ya sea de manera directa, participando de manera conjunta compartiendo el riesgo con inversionistas del capital privado, o bien, asesorando y orientando a los desarrolladores para la obtención de dichos recursos en cualquiera de sus modalidades.

Ejemplos de financiamiento a empresas y grupos de desarrolladores turísticos:

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Es muy común ver que algunos parques industriales requieren previamente a su comercialización, la edificación de calles, avenidas, extensión líneas y redes de servicios de todo tipo, inclusive extensión de carreteras de acceso, lo cual será necesario agregar a los costos de los proyectos en su correspondiente partida de urbanización.

Para los gobiernos estatales, municipales y federales, resulta muy conveniente apoyar  la inversión en infraestructura generada por nuevos desarrollos, ya que en muchas de estas ocasiones permite crecer la red de servicios para conectar comunidades, colonias, o ciudades entre sí, amortizando los costos de manera más conveniente para todos los usuarios de dichas redes.

Respecto de la Sociedad Hipotecaria Federal, (SHF), como se menciona en párrafos anteriores, aunque no otorga créditos puente directo a desarrolladores, si puede otorgar garantía de pago de parte de estos a las entidades crediticias comerciales, de tal forma que la SHF absorbería parte del financiamiento en un momento dado, que el desarrollador incurra en morosidad. La SHF se apoya generalmente en intermediarios financieros como SOFOLES, SOFOMES Hipotecarias y la Banca comercial, para hacer llegar los recursos a las empresas desarrolladoras. De tal forma que si las empresas adquieren un crédito puente para el desarrollo de viviendas, detrás del intermediario financiero estará la SHF, aunque las condiciones del crédito, plazos y tasas las fije el intermediario. La SHF puede apoyar también con créditos individuales para cada uno de los adquirientes interesados en la compra de las unidades del desarrollo.

Además de esto la SHF brinda asesoría en la integración de los documentos para cada una de las carpetas que se requieren para la aplicación al crédito.

Para una mejor explicación de la gestión de la SHF con los intermediarios financieros y los desarrolladores se presenta la siguiente gráfica, en donde se muestra cómo funciona la garantía de pago oportuno:

Obtenido de http://www.shf.gob.mx/guias/Desarrolladores/Documents/4.5.2.pdf Sólo para fines educativos.

En dicho gráfico se puede observar que:

1. El primer paso es integrar el expediente por parte del desarrollador para aplicar al crédito puente a través del intermediario financiero.
2. En el paso dos el intermediario financiero, evalúa mediante su comité técnico y da su autorización al proyecto y a partir de ahí procede a la inscripción del mismo ante la SHF.
3. Por su parte, en el paso 3 la SHF, valida, revisa y da de alta el proyecto, mientras tanto el intermediario financiero, se mantiene a la expectativa de la autorización del proyecto, consultando vía electrónica la liberación del mismo y solicita el crédito a su acreedor (Banco).
4. El Banco por su parte, en el paso 6 confirma la autorización del crédito ante la SHF y ésta confirma la autorización del crédito al banco.
5. Una vez realizado esto, el banco deposita los recursos. Aquí lo importante es hacer notar que la SHF en un momento dado podría respaldar algún pago retrasado por parte del desarrollador.

9.3 Costo del financiamiento

Para desarrolladores y constructores es importante tener el respaldo de un crédito para llevar a cabo en tiempo y forma los proyectos inmobiliarios, ya que desde la primera venta se adquiere compromiso de entrega en tiempo, forma y con la calidad prometida, para lo cual las finanzas sanas se convierten en un factor fundamental. Sin embargo, un crédito, sobre todo si es de largo plazo, supone la consideración del pago de los intereses como parte de los gastos indirectos del proyecto, además de las comisiones que por la gestión del mismo se generen.

Tomando el ejercicio de los capítulos anteriores, supón que se solicitará el crédito del 50% de la inversión en el proyecto de construcción, que se presupuestó en un total de $114,449,927.00 pesos, supón también que el crédito se contratará a un plazo de 12 meses y después de hacer varios análisis tanto de parte del desarrollador como de parte de las entidades de crédito se determinó que la mejor tasa de interés era del 10% anual.
Se considera también que se pagará un 3% del total del monto del crédito a otorgar correspondiente a comisiones por la gestión del mismo.

En primera instancia debe determinarse el monto de crédito a financiar, el cual para este caso resulta de multiplicar el monto de presupuesto ($114,449,927.00 pesos) por 50%, dando como resultado: $57,224,963.50 pesos.

Por comisiones se tendrá que pagar el 3%, que resulta de multiplicar el monto de crédito solicitado por 0.03, por lo que el desarrollador en el momento de empezar a recibir el crédito, dicha comisión se irá descontando en las ministraciones, cuyo monto total suma la cantidad de $1,716,748.90 pesos, por lo que esta cantidad deberá agregarse al gasto del proyecto.

Ahora bien, con base en estos datos se calculará el costo anual derivado del pago de los intereses, considerando un pago mensual de 2.5 millones de pesos de parte del desarrollador a partir del siguiente mes posterior a la recepción del anticipo. Se considerarán las ministraciones utilizadas para el ejercicio del tema 8.

El cálculo del saldo corresponde a la suma aritmética de la ministración acumulada hasta el periodo del cálculo menos las aportaciones hechas por el desarrollador antes del corte.
Sobre el saldo acumulado se realizará el cálculo para el pago de los intereses.

De esta forma, si el desarrollador abona al capital 2.5 millones de pesos en el primer mes, el saldo acumulado en el segundo mes resulta de la suma de la primer ministración por $17,167,489.05 pesos más la suma de la segunda ministración por  $9,786,291.18, de pesos menos los 2.5 millones de pesos abonados a capital para dar un valor de saldo por   $24,453,780.23 de pesos.

Sin embargo, el pago neto que habrá que desembolsar el desarrollador en el primer mes tendrá que considerar el pago de los intereses acumulados, los cuales resultan de la suma de los $143,062.41 pesos de intereses generados por la primer ministración, más los intereses generados por el nuevo saldo del mes $203,781.50  pesos; de tal forma que el pago neto total a realizar será por la cantidad de $2,846,843.91 pesos.

De la misma forma se realizará el cálculo de los siguientes meses hasta que en el mes 24 el crédito quedará liquidado, y para entonces el desarrollador habrá acumulado la cantidad de  $3,954,713.30 pesos de gasto adicional por concepto de pago de intereses por el crédito puente. Los cuales sumados a los $1,716,748.90 pesos de las comisiones, arrojará que el costo total del financiamiento para este ejercicio es de  $5,671,462.20 pesos.

Es por eso que en algunas ocasiones las instituciones de crédito establecen penalizaciones por el abono a capital, ya que esto les impide obtener menor rendimiento de su inversión por el cálculo de menores intereses.