Contexto
Seguramente has escuchado en distintas conversaciones y en las noticias, que la gente comienza a hablar del impuesto predial conforme va arrancando un año nuevo. Unos van y se forman para pagar, otros se quejan del monto que les toca pagarle “al Gobierno”.
En el caso del impuesto predial, el Gobierno es el municipio y ese preciso impuesto es uno de los más importantes con los que cuentan los ayuntamientos en cuanto a monto de recaudación.
A continuación revisarás las características más relevantes del impuesto predial, utilizando como herramientas analíticas los elementos sustanciales de cada contribución: el sujeto, el objeto, la tasa, la base y el pago.Explicación
Al ser el municipio la menor de las divisiones posibles en cuanto a administración política se refiere, este nivel de gobierno tiene a su cargo el otorgamiento de diversas funciones y servicios a sus ciudadanos. Estos servicios se mencionan puntualmente en el artículo 115 de la Constitución Política:
Así, para hacer frente a dichas obligaciones, además de las participaciones económicas que le otorgue la Federación, deberá de hacerse de los recursos que le corresponden, vía recaudación de impuestos (siendo el impuesto predial el más importante de todos, para efectos de esta entidad política).
Cabe mencionar que las disposiciones que contienen los elementos de estos impuestos son tratados de distinta manera en cada entidad federativa. Aquí se muestran tres ejemplos:
Dicho esto, a continuación iniciarás el estudio de este impuesto, al que te avocarás mediante el análisis de sus elementos más distintivos.
En cuanto a los sujetos de este impuesto, las leyes de los municipios de Monterrey, Guadalajara y el Distrito Federal los consideran de la siguiente manera:
DISTRITO FEDERAL |
JALISCO |
NUEVO LEÓN |
Artículo 148 del Código Financiero del Distrito Federal: Están obligadas al pago del impuesto predial establecido en este capítulo, las personas físicas y las morales que sean propietarias del suelo o del suelo y las construcciones adheridas a él, independientemente de los derechos que sobre las construcciones tenga un tercero. Los poseedores también estarán obligados al pago del impuesto predial por los inmuebles que posean, cuando no se conozca al propietario o el derecho de propiedad sea controvertible. |
Artículo 93 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco: Son sujetos de este impuesto:
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Artículo 21 bis-1 de la Ley de Hacienda de los Municipios de Nuevo León: Son sujetos de este impuesto:
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Como ha quedado señalado, en cada caso se maneja de distinta manera quiénes serán los sujetos de estas contribuciones. Sin embargo, se puede sintetizar que en cuanto a esta contribución son sujetos del impuesto aquellas personas que sean propietarias, poseedoras y, en algunos casos o de manera indirecta, los que se beneficien de los frutos de un predio.
Es aconsejable que, además de los propietarios, todas aquellas poseedoras de un bien, ya sea por arrendamiento o usufructo, verifiquen sobre el pago de este impuesto por parte de sus inquilinos u otorgantes de un usufructo, para que no se vean afectados por determinaciones de créditos fiscales en su contra, realizados por parte de las autoridades municipales.
En cuanto al objeto de este impuesto, las leyes correspondientes lo considera de la siguiente manera:
DISTRITO FEDERAL |
JALISCO |
NUEVO LEÓN |
Artículo148 del Código Financiero del Distrito Federal: Según se define en el artículo 148 del Código Financiero del Distrito Federal, la propiedad o la posesión de los bienes inmuebles. |
Artículo 92 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco: Es objeto del impuesto predial, según el caso, la propiedad, la copropiedad, el condominio, la posesión, el usufructo y el derecho de superficie de predios, así como de las construcciones edificadas sobre los mismos. |
Artículo 21 bis de la Ley de Hacienda de los Municipios de Nuevo León: Es objeto de este impuesto:
El objeto del impuesto predial incluye la propiedad o posesión de las construcciones permanentes, edificadas sobre los predios. |
Como has podido notar, el objeto de este impuesto siempre será la propiedad o la posesión de los bienes inmuebles; el segundo caso se aplica si el el inmueble objeto de posesión no tiene un propietario, o si el propietario no cuenta con la posesión por algún acto o hecho jurídico.
En cuanto a la base de este impuesto, las leyes correspondientes la consideran de la siguiente manera:
DISTRITO FEDERAL |
JALISCO |
NUEVO LEÓN |
Artículo 149 del Código Financiero del Distrito Federal: La base del impuesto predial será el valor catastral determinado por los contribuyentes conforme a lo siguiente: I. A través de la determinación del valor de mercado del inmueble, que comprenda las características e instalaciones particulares de éste, incluyendo las construcciones a él adheridas, elementos accesorios, obras complementarias o instalaciones especiales, aun cuando un tercero tenga derecho sobre ellas, mediante la práctica de avalúo realizado por persona autorizada. La base del impuesto predial, determinada mediante el avalúo a que se refiere el párrafo anterior, será válida en términos del primer párrafo del artículo 154 de este Código, tomando como referencia la fecha de presentación del avalúo y hasta por los dos ejercicios fiscales siguientes, siempre que en cada uno de los años subsiguientes ésta se actualice aplicándole un incremento porcentual igual a aquél en que se incrementen para ese mismo año los valores unitarios a que se refiere el artículo 151 de este Código. Para determinar el valor catastral de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, se considerarán para cada local, departamento, casa o despacho del condominio, las especificaciones relativas a las áreas privativas como jaulas de tendido, cajones de estacionamiento, cuartos de servicio, bodegas y cualquier otro accesorio de carácter privativo; también se considerará la parte proporcional de las áreas comunes que les corresponde, como corredores, escaleras, patios, jardines, estacionamientos y demás instalaciones de carácter común, conforme al indiviso determinado en la escritura constitutiva del condominio o en la escritura individual de cada unidad condominal. Con el objeto de facilitar el cumplimiento de las obligaciones de los contribuyentes, a que se refiere el párrafo tercero de esta fracción, la autoridad podrá proporcionar en el formato oficial una propuesta de determinación del valor catastral y pago del impuesto correspondiente. En caso de que los contribuyentes acepten tales propuestas y que los datos contenidos en las mismas concuerden con la realidad, declararán como valor catastral del inmueble y como monto del impuesto a su cargo los determinados en el formato oficial, presentándolo en las oficinas autorizadas y, en caso contrario, podrán optar por realizar por su cuenta la aplicación de los valores unitarios indicados o la realización del avalúo a que se refiere el párrafo primero de esta fracción. La falta de recepción por parte de los contribuyentes de las propuestas señaladas, no relevará a los contribuyentes de la obligación de declarar y pagar el impuesto correspondiente, y en todo caso deberán acudir a las oficinas de la autoridad fiscal a presentar las declaraciones y pagos indicados, pudiendo solicitar que se les entregue la propuesta correspondiente; |
Artículo 94 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco: La determinación de la base del impuesto predial se sujetará a las siguientes disposiciones:
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Artículo 21 bis-2 de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Nuevo León: La base del Impuesto será el valor catastral de los predios que se determinará aplicando, para cada predio, las tablas de valores unitarios del suelo o en su caso de construcción, aprobadas por el Congreso del Estado a propuesta de los Ayuntamientos, conforme a lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Catastro del Estado. A falta de actualización de las tablas de valores unitarios de suelo y construcción éstas se ajustarán conforme a los porcentajes que autorice el Congreso del Estado. |
Es importante considerar que la base de este impuesto siempre será el valor de los terrenos y de las construcciones adheridas a los mismos; sin embargo, en cada caso se le da un tratamiento distinto. Algunas veces apegándose a la tabla de valores catastrales previamente aprobada por el Congreso del Estado o mediante determinación por avalúo practicado a solicitud de los contribuyentes, para hacer frente a estas cuestiones.
En cuanto a la tasa aplicable a este impuesto, las leyes correspondientes dictan lo siguiente:
Haz clic en cada estado para conocer su información.
Conforme lo determina el artículo 152:
El impuesto predial se calculará por períodos bimestrales, aplicando al valor catastral la tarifa referida:
La tarifa anterior tiene algunas reducciones conforme a lo siguiente:
Rango |
Cuota |
A | $32.00 |
B | 37.00 |
C | 45.00 |
D | 55.00 |
Años de antigüedad |
Factor depreciación |
A | 0.00 |
B | 0.00 |
C | 0.00 |
D | 0.00 |
E | 65.00 |
F | 45.00 |
G | 30.00 |
H | 20.00 |
I | 15.00 |
J | 10.00 |
K | 00.00 |
L | 00.00 |
M | 00.00 |
En el caso de Guadalajara, la tasa del impuesto predial no está en la Ley de Hacienda para los Municipios de Jalisco, sino en la Ley de Ingresos del mencionado municipio. Dicha disposición indica a la letra lo siguiente:
Artículo 21. Este impuesto se causará y pagará de conformidad con las disposiciones contenidas en el capítulo correspondiente de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco, y de acuerdo a lo que resulte de aplicar a la base fiscal, las tasas y tarifas a que se refiere esta sección y demás disposiciones establecidas en la presente Ley; debiendo aplicar en los supuestos que correspondan, las siguientes tasas:
Tasa bimestral al millar |
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I. Predios rústicos: |
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Para predios cuyo valor real se determine en los términos de las Leyes de Hacienda y de Catastro Municipales del Estado de Jalisco, sobre el valor determinado, el: | 0.254 |
Si los predios a que se refiere esta fracción cuentan con dictamen que valide que se destinen a fines agropecuarios, o tengan un uso habitacional por parte de sus propietarios, se les aplicará una tarifa de factor de 0.5 sobre el monto del impuesto que les corresponda pagar. |
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II. Predios urbanos: |
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a) Predios edificados, cuyo valor real se determine en los términos de las Leyes de Hacienda Municipal y de Catastro Municipal del Estado de Jalisco, sobre el valor determinado, el: |
0.254 |
b) Predios no edificados que se localicen dentro de la zona urbana de la ciudad, cuyo valor real se determine en los términos de las Leyes de Hacienda Municipal y de Catastro Municipal del Estado de Jalisco, sobre el valor determinado, el: |
En el caso de Monterrey, Nuevo León, la tasa del impuesto predial se maneja bajo los siguientes supuestos. En este caso se asienta lo relativo a los demás municipios del estado, para ver algunas cuestiones inconstitucionales:
Artículo 21 bis-8. El Impuesto Predial se determinará y pagará, aplicando a la base del Impuesto una tasa del 2 al millar anual.
En el caso de predios baldíos se pagará el Impuesto Predial adicionando 2 al millar a la tasa prevista en el primer párrafo de este artículo.
Si el inmueble se encuentra fuera de los municipios de Apodaca, General Escobedo, Guadalupe, Monterrey, San Nicolás de los Garza, San Pedro Garza García y Santa Catarina, o si su superficie no excede de 200 metros cuadrados y su propietario o poseedor no tienen otro inmueble en el Estado, la tasa adicional prevista en este párrafo será de 1 al millar.
Por último, existen otras tasas sobre inmuebles con fines distintos a los comerciales o habitacionales:
ARTICULO 21 bis-9. El Impuesto Predial se pagará a una tarifa única especial de 2 cuotas anuales, cuando se trate de los siguientes casos:
IMPORTANTE: Respecto a las sobretasas o tasas adicionales que se determinan en algunos casos, como el de Guadalajara o Monterrey, para predios sin construcciones es importante resaltar que no existe justificación alguna para cobrar dicha sobretasa, cuestión que ha sido combatida en muchas ocasiones como inconstitucional, por violar principios de proporcionalidad y equidad.
Las leyes correspondientes establecen la época de pago de este impuesto de la siguiente manera:
DISTRITO FEDERAL |
JALISCO |
NUEVO LEÓN |
Artículo 153 del Código Financiero del Distrito Federal: El pago del impuesto predial deberá hacerse en forma bimestral, durante los meses de febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre, mediante declaración ante las oficinas autorizadas. Cuando los contribuyentes cumplan con la obligación de pagar el impuesto predial en forma anticipada, tendrán derecho a una reducción, en los términos siguientes:
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Artículo 103 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco: El pago de este impuesto deberá efectuarse dentro de los primeros quince días del primer mes de cada bimestre, en la oficina recaudadora que le corresponda al contribuyente, por la ubicación del predio, o en la recaudadora autorizada por la tesorería municipal, o en cualquier institución bancaria autorizada para tal efecto. Podrán hacerse pagos anticipados, sin perjuicio del cobro de diferencias por cambio de la base gravable. |
Artículo 21 bis-12 de la Ley de Ingresos para los Municipios del Estado de Nuevo León: El impuesto se causará anualmente y su pago deberá hacerse por bimestres adelantados, que se cubrirán a más tardar el día 1° de los meses de febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre. El impuesto podrá pagarse por anualidad anticipada a más tardar el día 1° del mes de marzo, sin recargos. En el caso de que se pague a más tardar el 1° del mes de febrero, gozará de una reducción del 15% de dicha anualidad y si lo cubre a más tardar el día 1° del mes de marzo, gozará de una reducción del 10% de la misma. (REFORMADO, P.O. 30 DE DICIEMBRE DE 2004) |
En resumen, en todos los casos el pago obligatorio es bimestral, pero con la opción del pago por año o semestre, con el correspondiente descuento.
Cierre
En este tema aprendiste cómo analizar el impuesto predial, uno de los más conocidos en la comunidad y por ende el más importante para todos los municipios del país en términos de recaudación. Gracias a este impuesto, según reportes, se mantiene funcionando el municipio, cumpliendo sus mandatos claramente estipulados en el artículo115 constitucional.
También aprendiste la manera tan diferente en que algunos municipios del país manejan este impuesto, con respecto a las cinco variables necesarias al analizar una ley: sujeto, objeto, base, tasa y época de pago. En caso de que actualmente no vivas en el Distrito Federal, ni en Guadalajara o Monterrey, ¿cómo funciona este impuesto en tu municipio? ¿Has pagado el predial? ¿Qué tan diferente es comparado con estos tres?Revisa a continuación el Checkpoint:
Asegúrate de comprender:
Referencias