Contexto
De acuerdo al artículo 115 de la Constitución Política del país, los municipios tienen derecho a cobrar todo lo relativo a la propiedad inmobiliaria. En este sentido, otro de los impuestos más importantes para el municipio en cuanto a su monto de recaudación es el impuesto sobre adquisición de inmuebles, o ISAI, como se denomina comúnmente en el ámbito tributario.
Este impuesto es además muy común, ya que su causación es siempre cobrada a la hora de adquirir un inmueble, por cualquier concepto; ya sea por medio de un contrato de compraventa, un proceso de donación, una herencia o cualquier otro. Conocer a fondo las características y elementos fundamentales de este evento te hará un mejor abogado fiscalista.
Explicación
Antes de comenzar con el análisis, cabe mencionar que en el caso de los municipios del estado de Jalisco, este impuesto es usualmente etiquetado como impuesto sobre transmisiones patrimoniales, aunque sus elementos son muy similares y tiene el mismo objeto que los impuestos identificados como adquisición de inmuebles. Dicho esto, a continuación verás los pormenores de este impuesto, analizándolo a través de sus elementos esenciales.
Los sujetos de este impuesto son considerados de la siguiente manera por las leyes correspondientes:
DISTRITO FEDERAL |
JALISCO |
NUEVO LEÓN |
Artículo 134 del Código Financiero del Distrito Federal: Están obligadas al pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, establecido en este capítulo, las personas físicas y las morales que adquieran inmuebles que consistan en el suelo, en las construcciones o en el suelo y las construcciones adheridas a él ubicados en el Distrito Federal, así como los derechos relacionados con los mismos a que este capítulo se refiere. Cuando los contribuyentes cumplan con la obligación de pagar el impuesto predial en forma anticipada, tendrán derecho a una reducción, en los términos siguientes:
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Artículo 113 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco: Es sujeto de este impuesto la persona física o jurídica que, como resultado de cualquiera de los actos jurídicos o contratos a que se refiere el artículo inmediato anterior, adquiera el dominio, derechos de propiedad, copropiedad o cualquier derecho real sobre uno o más bienes inmuebles. |
Artículo 28 bis de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Nuevo León: Están obligados al pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, las personas físicas o morales que adquieran inmuebles que consistan solo el suelo, o en el suelo con construcciones o instalaciones adheridas a él, ubicados en el territorio del Estado, así como los derechos relacionados con los mismos, a que este impuesto se refiere. El impuesto se calculará aplicando la tasa del 2% al valor gravable del inmueble. |
Según todas las leyes analizada,s el objeto de este impuesto es la adquisición de un bien inmueble, considerado todos los aspectos para obtener el inmueble, aún y cuando sean disfrazados con otros tipos de figuras jurídicas, de acuerdo a lo siguiente:
DISTRITO FEDERAL |
JALISCO |
NUEVO LEÓN |
Artículo 137 del Código Financiero del Distrito Federal: Para los efectos de este c
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Artículo 112 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco: Es objeto de este impuesto, el traslado del dominio, de la propiedad o de los derechos de copropiedad sobre bienes inmuebles, por cualquier hecho, acto o contrato, ya sea que comprendan el suelo, o el suelo y las construcciones adheridas a él, incluyendo los accesorios y las instalaciones especiales que pertenezcan al inmueble, siempre que se ubique en el territorio de los municipios que comprende el Estado, y que una misma operación no se grave dos veces. Para efectos de este artículo, se entiende que existe traslado de dominio o de derechos de propiedad o copropiedad de bienes inmuebles siempre que se realice:
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Artículo 28 bis 2 de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Nuevo León: Para efectos de este impuesto se entiende por adquisición, la que se derive de:
En las adquisiciones efectuadas a través de arrendamiento financiero, cuando el arrendatario ejerza su opción de compra, se considerarán como una sola adquisición las realizadas por la arrendadora y por el arrendatario financieros, siempre que se demuestre que fue cubierto el impuesto correspondiente a la adquisición efectuada por la arrendadora financiera. Consecuentemente, en estos casos no se generará el impuesto a cargo del arrendatario financiero. (DEROGADO ÚLTIMO PÁRRAFO, P.O.31 DE DICIEMBRE DE 1993) (REFORMADO, P.O. 13 DE ENERO DE 2007 |
La base de este impuesto es el valor del inmueble y así lo consideran las leyes correspondientes:
DISTRITO FEDERAL |
JALISCO |
NUEVO LEÓN |
Artículo 138 del Código Financiero del Distrito Federal: El valor del inmueble que se considerará para efectos del artículo 135 de este Código, será el que resulte más alto entre:
Tratándose de adquisiciones de inmuebles en proceso de construcción, los valores catastral y de avalúo, se determinarán de acuerdo a las características estructurales y arquitectónicas del proyecto respectivo. Artículo 139. Para determinar el valor del inmueble, se incluirán las construcciones que en su caso tenga, independientemente de los derechos que sobre éstos tengan terceras personas, salvo que se demuestre fehacientemente ante la autoridad fiscal y de manera previa al otorgamiento del instrumento público correspondiente, que dichas construcciones se realizaron con recursos propios del adquirente, o que las adquirió con anterioridad, habiendo cubierto el impuesto respectivo. Para los fines de este impuesto, se considerará que el usufructo y la nuda propiedad tienen cada uno de ellos, el 50% del valor del inmueble. |
Artículo 114 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco: En la determinación de la base del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, se aplicarán las siguientes disposiciones:
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Artículo 28 bis 3 de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Nuevo León: En la determinación de este impuesto se deberán seguir las reglas siguientes:
El Valor Catastral que se utilice para la determinación de este impuesto será el vigente al momento en que se pague el impuesto.
Cuando no exista valor de operación, el impuesto se calculará con base en el valor catastral. Para los fines del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, se considera que el usufructo, la nuda propiedad y el derecho real de superficie tienen un valor, cada uno de ellos del 50% del valor del inmueble. Cuando el valor de operación se pacte en moneda extranjera, el tipo de cambio se determinará al que se indique en el contrato privado o la escritura pública correspondiente, o en su defecto, de acuerdo al que rija el día de firma del contrato, en su caso el día de firma de la escritura, conforme al que se publicó por el Banco de México, en el Diario Oficial de la Federación. |
En cuanto a la tasa o tarifa de este impuesto, varía de caso en caso, aplicándose algunas veces cierto porcentaje y en otras una tarifa. Las leyes correspondientes a los municipios que has analizando la consideran de la siguiente manera:
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En el caso del Distrito Federal se aplica de conformidad con el artículo 135 del Código Financiero del Distrito Federal, la siguiente tarifa:
Conforme a la tarifa anterior, el valor catastral del inmueble se aplicará en la tabla anterior, siendo el monto a pagar el monto de la cuota fija y el resto de la diferencia del límite inferior, multiplicado por el factor correspondiente.
Es importante resaltar que, según el artículo 136, sólo los bienes que se adquieran para formar parte del dominio público del Distrito Federal y los que se adquieran para estar sujetos al régimen de dominio público de la Federación estarán exentos del impuesto que se refiere.
También estarán exentos los inmuebles adquiridos por representaciones diplomáticas de Estados extranjeros acreditados en el país, siempre y cuando exista reciprocidad del país solicitante y organismos internacionales, en términos de lo dispuesto por el artículo 133 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
Para el municipio de Guadalajara también se aplica una tarifa, contenida en la Ley de Ingresos del Municipio:
Artículo 26. Este impuesto se causará y pagará, de conformidad con lo previsto en el capítulo correspondiente de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco, aplicando la siguiente:
Límite inferior |
Límite superior |
Cuota fija |
Tasa marginal |
$0.01 |
$373,658.00 |
$0.00 |
2.50% |
$373,658.01 |
$622,763.00 |
$7,473.16 |
2.55% |
$622,763.01 |
$1’245,525.00 |
$12,579.81 |
2.60% |
$1’245,525.01 |
$1’868,290.00 |
$25,657.81 |
2.65% |
$1’868,290.01 |
$2’491,050.00 |
$39,047.26 |
2.70% |
$2’491,050.01 |
$3’113,815.00 |
$52,747.98 |
2.80% |
$3’113,815.01 |
$3’736,575.00 |
$67,071.58 |
2.90% |
$3’736,575.01 |
En adelante |
$82,017.82 |
3.00% |
Asimismo, según el artículo 117, quedan exentos del pago de este impuesto y en su caso de la responsabilidad solidaria:
En la Ley de Hacienda de los Municipios de Nuevo León se determina que se pagarán impuestos a razón del 2% sobre el valor del inmueble (siendo el más grande) entre el valor de operación y el valor catastral.
En la Ley mencionada se aplican las siguientes reducciones o exenciones:
Artículo 28 bis-1. En la adquisición de viviendas cuyo valor gravable no exceda de 25 cuotas elevadas al año y siempre que el adquirente sea persona física y no posea otro bien raíz en el Estado, cubrirá el impuesto aplicando la tasa del 2% al valor del inmueble, después de reducirlo en 15 cuotas elevadas al año. Para efectos de la no-propiedad de predios, bastará que el interesado manifieste bajo protesta de decir verdad que no es propietario o poseedor de otro bien inmueble en el estado, conservando el municipio sus facultades de comprobación.
El impuesto sobre adquisición de inmuebles se cubrirá a una tarifa única especial por cada inmueble equivalente a 7 cuotas, en los siguientes casos:
En cualquier tiempo en que la Tesorería Municipal advierta que los contribuyentes beneficiados en los términos de este artículo, no hayan cumplido con cualesquiera de los requisitos que sirvieron de base para gozar de la tarifa especial, previa audiencia al interesado en la que se le otorgue un plazo no menor de 15 días hábiles para proporcionar pruebas y expresar alegatos, podrá revocar y cancelar las franquicias otorgadas. En este caso se procederá al cobro íntegro de las contribuciones no cubiertas bajo el amparo de la presente disposición, más sus respectivos accesorios.
Para efectos de la no-propiedad de predios, bastará que el interesado manifieste bajo protesta de decir verdad que no es propietario o poseedor de otro bien inmueble en el Estado, conservando el Municipio sus facultades de comprobación, por lo que en caso de falsedad en la declaración manifestada, el interesado será acreedor a una sanción del 50% al 100% de la contribución omitida.En cuanto a la época de pago de este impuesto en los municipios referidos, por lo general se fija un término de entre 15 y 90 días hábiles siguientes a la celebración del acto por el que se adquirió el inmueble (dependiendo de la entidad a tratar). Es ampliamente conocido que los notarios públicos a través de los cuales se celebren las operaciones, deberán retener y enterar el impuesto correspondiente en nombre del contribuyente. Ahora verás lo que consideran las leyes locales:
DISTRITO FEDERAL |
JALISCO |
NUEVO LEÓN |
Artículo 142 del Código Financiero del Distrito Federal: El pago del impuesto deberá hacerse mediante declaración, a través de la forma oficial autorizada, que se presentará dentro de los 15 días siguientes a aquél en que se realicen cualquiera de los supuestos que a continuación se señalan:
Tratándose de adquisiciones que se deriven de los actos mencionados en el artículo 137 de este Código, que no se hagan constar en escritura pública, el enajenante tendrá el carácter de responsable solidario respecto del impuesto sobre adquisición de inmuebles que se genere a cargo del adquirente y éste omita su pago. En el caso de adquisiciones de inmuebles derivadas de actos consignados en documentos privados, el plazo para el ejercicio de las facultades de comprobación de las autoridades locales, así como el de prescripción, comenzarán a correr a partir de que dichas autoridades tengan conocimiento de la celebración de tales actos. ARTICULO 143.- En las adquisiciones que se hagan constar en escritura pública, los fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y mediante declaraciones lo enterarán en las oficinas autorizadas, dentro del plazo a que se refiere el artículo anterior. Si las adquisiciones se hacen constar en documentos privados, el cálculo y entero del impuesto deberá efectuarlo el adquirente bajo su responsabilidad. Los fedatarios no estarán obligados a enterar el impuesto cuando consignen en escritura pública operaciones por las que ya se hubiera pagado el impuesto y acompañen a su declaración copia de aquéllas con las que se efectuó dicho pago. |
Artículo 116 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco: El pago de este impuesto deberá efectuarse ante la tesorería municipal respectiva y, en su caso, ante las oficinas recaudadoras de la Secretaría de Finanzas del gobierno del Estado, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del documento en que se haga constar el hecho, acto o contrato correspondiente, o en la que se verifique el suceso o el supuesto Para los efectos del pago del impuesto en caso de escrituras, adjudicaciones o contratos que se celebren fuera del Estado, de bienes ubicados en el municipio, el adquirente, dentro del término establecido en el párrafo anterior, dará aviso por escrito, acompañando copia de la adquisición o contrato, a las autoridades fiscales competentes, en cuya jurisdicción se encuentren ubicados los inmuebles. Artículo 118.- Los notarios públicos o quienes hagan sus veces, las autoridades judiciales y los particulares, tratándose de documentos privados y otorgados fuera del Estado, así como los servidores públicos, en su caso, deberán dar aviso a la autoridad catastral municipal de los actos o contratos en que intervengan, cuando se transmita la propiedad o derechos sobre inmuebles, o se modifiquen los datos de éstos, aun cuando no resulten gravados por este impuesto. |
Artículo 28 bis-4 de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Nuevo León: El pago del impuesto deberá hacerse:
ARTICULO 28 bis-5.- Los Notarios, Jueces, Corredores y demás fedatarios, antes de autorizar en definitiva la escritura pública, acta fuera de protocolo, y en general cualquier documento o acto en donde conste la transmisión del dominio de un inmueble, deberán cerciorarse de que se encuentra cubierto el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles correspondiente a la operación que se realice. Las autoridades judiciales que dicten resoluciones en las que se transmita el dominio de un inmueble, una vez que hayan causado ejecutoria, darán aviso a la Tesorería Municipal correspondiente en un plazo no mayor de quince días hábiles. Los funcionarios adscritos a la Dirección del Registro Público de la Propiedad y del Comercio, no inscribirán documento público o privado alguno en donde conste la trasmisión del dominio de un inmueble, si no se demuestra el pago de este impuesto y se haya hecho constar en el documento a inscribir, los datos del recibo oficial o declaración de pago del impuesto correspondiente. |
Cierre
Cómo pudiste apreciar, lo que viste en este tema es importante para comprender una manera más en la que las funciones tributarias del municipio pueden presentar grandes diferencias a lo largo del país. Pudiste apreciar y aprender a distinguir, por ejemplo, las diferencias que existen entre los municipios de Monterrey, Guadalajara y el Distrito Federal.
Cada una de estas ciudades ejerce una influencia palpable en la región geográfica en la que se encuentran, pero aun así es importante conocer las características tributarias del municipio en el que resides; sobre todo aquellas relacionadas con el impuesto predial y el de adquisición de bienes. La gran pregunta siempre será ¿cómo es en tu municipio? ¿Mejor o peor? Reflexiona bien.Revisa a continuación el Checkpoint:
Asegúrate de comprender:
Referencias