12.1 Factor demográfico

Este factor analiza especialmente el crecimiento poblacional. Una zona o ciudad con una proyección de crecimiento poblacional sostenido y en cierta medida acelerado; en un período de años relativamente amplio, supone un crecimiento en la demanda de diversos servicios como pueden ser de tipo:

Muchos son los factores que propician condiciones adecuadas para generar un crecimiento sostenido de la población, tales como las mejores oportunidades de crecimiento económico que suponen algunas zonas o ciudades, debido a su oferta de empleo.

Otra razón puede ser la riqueza natural de la zona, que puede dar la posibilidad de explotar recursos naturales, o bien puede ser que reciba el impulso de los gobiernos para el desarrollo de infraestructura. Dichas condiciones son propicias para la generación y la creación de industria, redes de comercio y en general una dinámica económica que propicia la creación de empleos. Con el incremento en el poder adquisitivo de la población, nuevos servicios serán demandados y es ahí donde se presentan las oportunidades para los desarrollos inmobiliarios.

Revisa el siguiente ejemplo:

La dinámica de las ciudades y zonas urbanas implica normalmente el desplazamiento de los centros productivos hacia la periferia. Para este ejemplo consideraremos una situación recurrente en nuestro país: el crecimiento de la demanda inmobiliaria en un municipio aledaño al área metropolitana de una ciudad importante, tomando en cuenta una población menor a 30,000 habitantes.

En dicho municipio la población está dedicada principalmente a actividades agrícolas y ganaderas, bajo estas condiciones no parecería ser un lugar atractivo para inversiones en desarrollos inmobiliarios.

En los últimos años, la dinámica económica y poblacional del municipio ha cambiado de manera significativa gracias al establecimiento de dos grandes compañías: la primera es una siderúrgica nacional; la segunda es una manufacturera automotriz extranjera. Los primeros signos de cambio y crecimiento de la región se pueden apreciar a simple vista: en la cabecera municipal han surgido desarrollos habitacionales de vivienda media, nuevos restaurantes se han abierto en la zona, algunos de ellos de comida extranjera, y el incremento del flujo vehicular es notable. Además, el mejoramiento en la infraestructura vial y la edificación de diversas naves industriales hacen estimar que habrá cada vez mayor demanda de bienes y servicios; pero sobre todo, presupone la llegada de habitantes de otras partes del país y del mundo que demandarán espacios para satisfacer sus necesidades básicas de habitación, entretenimiento, hospedaje y otros productos y servicios.
Por su parte, los desarrolladores ya se encuentran atentos en la adquisición de predios en la zona de mayor afluencia habitacional y gestionan los cambios de uso de suelo correspondiente, dependiendo del tipo de desarrollo o inmueble que se desea construir. Como se mencionó anteriormente, la mayoría de los predios se utilizan para actividades agrícolas o ganaderas.

Haciendo un análisis superficial de la situación actual de dicho municipio, las oportunidades para el desarrollo inmobiliario en esta zona pueden estar enfocadas en los siguientes tipos:

Para este caso particular, considera que los hoteles más cercanos se encuentran junto al aeropuerto internacional, aproximadamente a 25 minutos de la ubicación de las empresas en este ejemplo. Estos hoteles dan servicio principalmente al cluster industrial de la localidad, por lo cual, obviamente serán necesarios nuevos hoteles que cubran el servicio que demandaran estas dos nuevas plantas.

Como conclusión, puede decirse que a partir del detonante de desarrollo que provocó la llegada de dos empresas de manufactura a la región se abrieron posibilidades para la construcción de por lo menos tres tipos de desarrollos, provocados por la mayor afluencia de habitantes. Como consecuencia, su apertura atraerá la llegada de otros tantos, generándose una dinámica de desarrollo constante de la zona para los próximos años.

12.2 Factor económico

Dentro de este análisis se incluye una perspectiva del poder adquisitivo de la población, la cual determinara el tipo y nivel de desarrollos que se irán estableciendo en una zona en particular. El producto interno bruto generado por la población predominante de una región determinará las características de cada desarrollo.

Con base en estas consideraciones se puede identificar que los análisis económicos de una región están muy ligados a estudios demográficos, de tal forma que datos como la cantidad de hombres y mujeres, su nivel de educación, su edad y sus condiciones de vivienda actual son factores que los desarrolladores consideran muy representativos para encontrar oportunidades potenciales de desarrollar proyectos inmobiliarios con un pronóstico de éxito bastante alto.

Analiza lo siguiente:

Continuando con el análisis del crecimiento reciente en el ejemplo anterior, al ser un municipio predominantemente agrícola, no se encontraría en la región el mayor porcentaje de personal capacitado para trabajar en dichas empresas, inclusive para operarios. Esto supone la migración hacia el municipio de personas de otras partes de estado, del país, o del extranjero; desde empleados sindicalizados hasta empleados de confianza.

Considera ahora los siguientes hechos: de acuerdo a la mezcla típica, el personal de este tipo de empresas tiene una mezcla aproximada de 15% de personal de confianza, con ingresos promedio de 35 mil pesos mensuales; 85% restante está compuesto de trabajadores operarios con salarios promedio de 6 a 8 mil pesos mensuales.

Asumiendo datos conservadores, una planta de esa naturaleza, en un área conurbada, puede crear aproximadamente 4,000 empleos al año. De éstos, 50% del personal puede conseguirse localmente, ya sea dentro del municipio o en la zona urbana aledaña. Por lógica, la mitad restante sería cubierta por personas foráneas, es decir, una demanda anual de vivienda de por lo menos 2000 unidades.

Ahora surgen las siguientes preguntas:

• ¿Qué tipo de desarrollo tiene un mayor potencial de ser exitoso?
• ¿En dónde debe de estar ubicado?

Basado en estos datos, con un cálculo directo puede estimarse que de las 2000 unidades domiciliarias potenciales, probablemente 300 pueden cubrir la demanda de vivienda de nivel medio alto (los de mayor sueldo); las otras 1700 viviendas pueden cubrir la demanda para los operarios, serían del tipo de interés social.

De manera conservadora se pueden tomar los siguientes escenarios posibles:

Haz clic en cada apartado para conocer su información

Dichos análisis se están modificando de manera continua, de tal forma que la oferta de bienes inmuebles se vaya adaptando a la dinámica de la demanda, la cual en algunos casos puede ser muy impredecible. Otra situación que es importante analizar en un caso como este, es que muy probablemente la demanda no pueda ser cubierta por un sólo desarrollador. Por el contrario, el panorama puede ser lo suficientemente alentador como para dar oportunidad a varios jugadores del ramo.

De manera general, se puede concluir que los números que juegan para el análisis económico de una zona es el nivel de ingreso de la población predominante, su capacidad de endeudamiento, la infraestructura existente en la zona, y el valor de mercado que esté dispuesto a pagar la población en dicha zona.

12.3 Factor social-cultural

Algunos aspectos sociales deben de considerarse para poder proyectar una propuesta que responda a las expectativas de los clientes. En general, los clientes esperan obtener más con menos, por lo que están poniendo a prueba constantemente la creatividad de los desarrolladores al momento de diseñar sus proyectos, jugando con cada una de las variables que determinan las características fundamentales de los desarrollos:

Uno de los factores sociales más importantes a analizar son las aspiraciones que tienen los clientes:

Algunas otras características importantes cuando estás buscando tu casa, o bien cuando estás seleccionando un hotel:

En fin, se puede hacer un listado bastante más amplio de todas y cada una de las expectativas que pretenden encontrar los clientes dentro de la oferta inmobiliaria existente.

Como te imaginarás, sería muy difícil cumplir con todas las expectativas de todos los clientes. Por lo que la labor del desarrollador es encontrar cuáles de todas ellas son las principales y a partir de ahí proporcionar un producto con un sello distintivo particular.

Algunas de las características de las viviendas de diferentes zonas de un sector en la mayoría de las ciudades son las siguientes:

1. La capacidad de la fuerza laboral.
2. Indicadores básicos de alfabetismo.
3. Datos para inferencias a nivel de vida: viviendas con computadora, refrigerador, lavadora y otros bienes.

Dichas características se toman en cuenta para inferir el nivel de vida de los pobladores de la zona.  

De estos datos podemos inferir que el estándar de diseño en las zonas seleccionadas por los desarrolladores puede ser muy homogéneo, se puede esperar que las características sean similares entre una y otra, acabados similares en pisos, en tipos de fachadas, en número de baños, en tamaño de cocinas, en número y tamaño de las recámaras y por supuesto en el tamaño de los terrenos. De la misma forma, podemos inferir que el precio puede ser relativamente similar, aunque los tamaños sean distintos dentro de un estándar de acabados y diseño similar, el costo por metro cuadrado no debe variar mucho, por lo menos no desde esta perspectiva de análisis.

Aunque estas suposiciones deben de confirmarse con detalle y con mayor profundidad en los estudios de mercado, una perspectiva preliminar nos arroja la conclusión que los habitantes de dicha zona, al tener ya un estándar o haber alcanzado un cierto nivel de vida, sus aspiraciones siguientes estarían orientadas a tener una ubicación más privilegiada en la ciudad donde viven. Brincar al siguiente sector ubicado en un mejor punto puede suponer sacrificar cierto estándar alcanzado, pensando en conservar costos similares. Sin embargo, cuando una familia decide escalar un nivel más es porque está soportado por una economía familiar más estable y con mayores ingresos.

Por lo tanto, el desarrollador tiene la oportunidad de ofrecer unidades habitacionales con una mejor ubicación, en donde la plusvalía es mayor y en donde potencialmente sus compradores tengan acceso, tomando en cuenta sus recursos económicos.